RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 07 avril 2026

MINUTE N° 26/308

N° RG 25/01051 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RHEZ

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

assistée de Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats et de Cécile CANDAS, Greffier lors du prononcé ;

ENTRE :

S.A.S. C.S.F, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Maître Alexis LE LIEPVRE de la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R176,

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. IMEFA HUIT, dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1060,

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS COGEVA PM, dont le siège social est sis [Adresse 4],

non représenté

INTERVENANT [Localité 1]

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 25 septembre 2025, la SAS C.S.F. a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, la SCI IMEFA HUIT, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 606, 1219 et 1719 du code civil, aux fins de :

— Ordonner la suspension du paiement du loyer tel qu’il résulte du bail commercial liant la SCI IMEFA HUIT et la SAS C.S.F. pour la mise à disposition du local commercial sis [Adresse 5] à MASSY et ce à compter du loyer trimestriel dû à compter du 8 septembre 2025, date d’envoi du courrier de mise en demeure adressée au bailleur, et jusqu’à la réparation de la fuite en provenance du plafond et la réalisation des travaux de réfection intégrale du plafond et autres dégâts causés au sein du local loué,

— A titre subsidiaire, ordonner la consignation du prix du loyer tel qu’il résulte du bail commercial liant la SCI IMEFA HUIT et la SAS C.S.F. pour la mise à disposition du local commercial sis [Adresse 5] à MASSY, et ce à compter du loyer trimestriel dû au 8 septembre août 2025, date d’envoi du courrier de mise en demeure au Bailleur, et jusqu’à la réalisation des travaux de réfection intégrale du plafond et autres dégâts causés au sein du local loué, entre les mains de tout séquestre qu’il lui plaira de désigner,

— En tout état de cause, condamner la SCI IMEFA HUIT à verser la somme de 3.000 euros à la SAS C.S.F. au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, la SAS C.S.F. expose que :

— par acte du 19 décembre 2023, la SNC [Localité 2] [Adresse 6] OUEST lui a donné à bail un local commercial situé dans l’ilot Cèdre de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 2] pour l’exploitation d’un magasin à l’enseigne [Adresse 8],

— par acte authentique du 14 novembre 2014, la SNC [Adresse 9] a vendu en état futur d’achèvement à la SCI IMEFA HUIT ledit local,

— le 21 juin 2017, un nouveau contrat de bail commercial reprenant les dispositions prévues au contrat du 19 décembre 2013 a été conclu entre la SCI IMEFA HUIT et la SAS C.S.F.,

— or, depuis plusieurs mois, la SAS C.S.F déplore une série ininterrompue d’infiltrations provoquées par un dégât des eaux en provenance de l’étage supérieur de la copropriété, entraînant d’importantes dégradations au sein du magasin, et sans qu’aucune mesure satisfaisante ne soit prise par le bailleur,

— la SAS C.S.F a fait constater les désordres par procès-verbal de commissaire de justice daté du 12 août 2025, ce dernier relevant des risques importants pour l’hygiène et la conservation des produits alimentaires qui y sont vendus,

— par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 septembre 2025, la SAS C.S.F. a mis en demeure la SCI IMEFA HUIT de remédier à la situation pour assurer l’exploitation du local en sécurité, lui rappelant l’urgence, précisant qu’à défaut d’exécution spontanée de sa part sous 48 heures à compter de la réception dudit courrier, elle solliciterait devant le juge judiciaire la suspension de son obligation de paiement des loyers, ainsi que la réalisation de toutes mesures propres à assurer la sauvegarde de ses droits, sans succès,

— les dégâts des eaux continuent d’endommager le local, à tel point que son état actuel pourrait aboutir à l’arrêt de son exploitation, et les infiltrations multiples et le plafond qui menace de s’effondrer à plusieurs endroits font craindre un grave problème, tant pour la sécurité des salariés, que pour celle des clients.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/01051.

Initialement appelée 28 octobre 2025 et après plusieurs renvois, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 mars 2026.

Par acte délivré le 16 février 2026, la SCI IMEFA HUIT a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS COGEVA PM, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, aux fins de solliciter la jonction des procédures, la désignation d’un expert judiciaire et la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 26/00121.

Les deux affaires ont été appelées utilement à l’audience du 13 mars 2026 au cours de laquelle les parties ont pu soutenir leurs prétentions et moyens.

A l’audience, la SAS C.S.F., représentée par avocat, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions récapitulatives aux termes desquelles, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 606, 1219 et 1719 du code civil, elle réitère ses demandes, répond aux prétentions adverses et forme protestations et réserves sur la mesure d’expertise demandée à titre reconventionnel pour laquelle elle sollicite un complément de mission.

La SCI IMEFA HUIT, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa des articles 145, 367 et 835 du code de procédure civile et de l’article 1219 du code civil, elle sollicite :

— A titre liminaire, la jonction des deux procédures,

— A titre principal, le rejet de toutes les demandes de la SAS C.S.F.,

— A titre reconventionnel, la désignation d’un expert judiciaire,

— En tout état de cause, la condamnation de la SAS C.S.F. à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que la demande principale de suspension des loyers souffre de l’absence de manquement grave, faisant état d’une disproportion manifeste entre le désordre allégué, consistant en des gouttelettes localisées, et la sanction sollicitée. Elle relève également des contestations sérieuses à la demande subsidiaire de consignation des loyers, le bailleur n’ayant commis aucune faute et les désordres pouvant être imputés, tant aux parties communes qu’aux installations privatives réalisées par le locataire. Elle estime que la solution du litige dépendant exclusivement de la détermination précise de l’origine des infiltrations, seule une expertise judiciaire pourra lever les incertitudes techniques.

Bien que régulièrement assigné, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] [Localité 3] [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la SAS COGEVA PM, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, une bonne administration de la justice commande d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 25/01051 et RG 26/00121 sous le numéro de l’affaire la plus ancienne, soit le numéro RG 25/01051.

Sur la demande de consignation de loyers :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de l’article 1728 du même code, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier d’un manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé qu’il doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination.

L’article 1731 dispose enfin que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il appartient donc au preneur de démontrer l’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués.

Au cas présent, la SAS C.S.F. sollicite, à titre principal, la suspension du paiement du loyer jusqu’à la réparation de la fuite en provenance du plafond et la réalisation des travaux de réfection intégrale du plafond et autres dégâts causés au sein du local loué, et à titre subsidiaire, sa consignation, demandes auxquelles s’oppose la SCI IMEFA HUIT qui conteste, tant l’imputabilité des désordres soulevés, qu’une quelconque impossibilité de jouissance.

Or, bien que la demanderesse fasse état d’un risque pour la sécurité des personnes, l’hygiène et la conservation du commerce, elle ne produit aucun élément en faveur du risque allégué.

En outre, il n’apparaît pas au regard des pièces versées au débat que la SAS C.S.F. se trouve dans l’impossibilité d’exercer son activité ni que les désordres allégués l’empêchent d’utiliser les lieux loués.

Enfin il est évoqué que la source des désordres proviendrait de l’étage supérieur de la copropriété, de sorte que la responsabilité du bailleur apparaît, à ce stade, subir une contestation sérieuse.

Il résulte de ce qui précède que les explications et pièces versées aux débats par la demanderesse ne suffisent pas à établir l’impossibilité d’utiliser l’intégralité des lieux loués conformément à la destination du bail.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SAS C.S.F. au titre tant de la suspension que de la consignation des loyers.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

La SCI IMEFA HUIT justifie, par la production d’ordre de service et de rapports d’interventions de la société SALLANDRE, de courriers et courriels et du rapport d’intervention de la SAS ISOLPROTECH du 23 novembre 2025, complété

par les pièces adverses versées par la SAS C.S.F., rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En effet, il résulte bien du dossier qu’il existe potentiellement un contentieux pour lequel la mesure d’instruction est de nature à permettre de contribuer à trancher un litige en germe sur l’origine des désordres, les travaux à réaliser et la répartition de leur prise en charge.

Concernant la mission confiée à l’expert, il convient de rappeler que, conformément à l’article 265 du code de procédure civile, le juge, après s’être prononcé sur la nécessité de recourir à l’expertise et après avoir choisi l’expert, fixe les termes et l’étendue de la mission.

La demande d’extension de mission présentée par la SAS C.S.F. apparaît, à ce titre, déjà présente dans la mission telle que retenue habituellement par la présente juridiction.

Dès lors, Cette demande est sans objet.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d’un éventuel procès au fond.

Il sera donc fait droit à la demande, aux frais avancés de SCI IMEFA HUIT, dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

S’agissant d’une demande d’expertise, en l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu en conséquence de mettre les dépens à la charge de la demanderesse à la mesure, la SCI IMEFA HUIT.

En outre, l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais de procédure non compris dans les dépens. Il n’y a donc pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 25/01051 et RG 26/00121 sous le numéro RG 25/01051 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de suspension et de consignation des loyers ;

ORDONNE une mesure d’expertise et DÉSIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [L] [W]

Expert judiciaire près la cour d’appel de Paris

[Adresse 12]

[Localité 4]

Port. : 06.73.86.51.16

Email : [Courriel 1]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans le local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 2],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et les pièces annexées et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties,

— en détailler l’origine, les causes, l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art,

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— évaluer les troubles de jouissance subis,

— faire les comptes entre les parties ;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT INJONCTION aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry sis [Adresse 13] à Evry-Courcouronnes, dans le délai de six mois à compter de l’avis de

consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie

envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI IMEFA HUIT entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 13] à Évry-Courcouronnes, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de la SAS C.S.F ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 07 avril 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés.