Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 25/00270 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DYW

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[X] [O]

[K] [W]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

Jugement rendu le 16 Juillet 2025 par Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [J] [P], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [O]

demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [K] [W]

demeurant [Adresse 6]

comparante

DÉBATS : 05 Juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00270 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DYW et plaidée à l’audience publique du 05 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 23 mai 2023, la S.A. Flandre Opale Habitat a donné à bail à Monsieur [X] [O] et Madame [K] [W] un logement, situé [Adresse 5] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 835,93 euros outre 152,92 euros de provisions sur charges.

Par courrier du 18 septembre 2024, Madame [K] [W] a averti le bailleur qu’elle quittait le logement avec prise d’effet au 18 octobre 2024 dans le respect d’un délai de préavis d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la S.A. Flandre Opale Habitat a fait signifier à Monsieur [X] [O] et Madame [K] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2150,52 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 septembre 2024, la S.A. Flandre Opale Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 06 février 2025, la S.A. Flandre Opale Habitat a fait assigner Monsieur [X] [O] et Madame [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [O] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

— condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [K] [W], au paiement des sommes suivantes:

7265,13 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 06 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de 24 septembre 24,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,450,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, – dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 07 février 2025 à la préfecture du Pas-de-[Localité 9].

A l’audience du 05 juin 2025, la S.A. Flandre Opale Habitat, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11684,85 euros arrêtée selon décompte du 05 juin 2025. Elle sollicite, en outre, une réduction du délai accordé au locataire pour quitter volontairement les lieux.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [X] [O] et Madame [K] [W], n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [X] [O] et Madame [K] [W], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précisant que les clauses du contrat prévoit une solidarité entre les co-titulaire du bail durant une période de 24 mois après le départ de l’un d’eux. Elle précise que Monsieur [X] [O] ne règle plus le loyer courant, le dernier paiement partiel intervenu, à hauteur de 30,00 euros, ayant été effectué par Madame [K] [W].

Monsieur [X] [O], comparait, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et sollicite des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Il indique avoir retrouvé un emploi depuis le 09 mai 2025 et pouvoir prétendre à un salaire mensuel de 2300 à 2500 euros. Il précise vivre seul et percevoir jusqu’ici la somme de 970,00 euros au titre de l’allocation de retour à l’emploi.

Madame [K] [W], comparait, et conteste le montant de la dette à son égard précisant qu’elle a quitté les lieux en date du 18 octobre 2024, suivant préavis donné le 18 septembre 2024, alors qu’elle assume depuis le paiement de son propre loyer (490,00 euros) et a deux enfants à charge constante. Elle indique percevoir un salaire mensuel à hauteur de 1400,00 euros.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 07 février 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A. Flandre Opale Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 mai 2023, du commandement de payer délivré le 24 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 05 juin 2025 que la S.A. Flandre Opale Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

L’article 8-1 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

La loi du 6 juillet 1989 constitue le droit commun en matière de baux d’habitation et mixtes. Depuis son entrée en vigueur, son régime, d’ordre public a été étendu tant dans son champ d’application que dans son contenu.

Dès lors, la S.A. Flandre Opale Habitat ne peut valablement évoquer une disposition contractuelle mentionnant un maintien de la solidarité entre les co-locataires perdurant pendant un délai de 24 mois après le départ de l’un d’eux, celle-ci étant contraire aux dispositions d’ordre public susmentionnées.

En l’espèce, Madame [K] [W] a valablement délivré congé prenant effet à compter du 18 octobre 2024 de sorte qu’elle n’est solidairement tenue au paiement des loyers et charges courantes que jusqu’au 18 avril 2025.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [K] [W] à payer à la S.A. Flandre Opale Habitat la somme de 9.459,99 euros actualisée au 05 juin 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 septembre 2024 sur la somme de 2150,52 euros, de l’assignation du 06 février 2025 sur la somme de 5114,61 euros et du présent jugement sur le surplus.

Il convient, en outre, de condamner Monsieur [X] [O] à payer à la S.A. Flandre Opale Habitat la somme de 2.224,86 euros actualisée au 05 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [X] [O] et Madame [K] [W] le 24 septembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par ledit commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 novembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 mai 2023 à compter du 25 novembre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [O] sollicite des délais afin de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Néanmoins, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [X] [O] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [X] [O].

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du codes des procédures civiles d’exécution:

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [O]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 novembre 2024, Monsieur [X] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter de 25 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 septembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la S.A. Flandre Opale Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 mai 2023 entre la S.A. Flandre Opale Habitat d’une part, et Monsieur [X] [O] et Madame [K] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], sont réunies à la date du 25 novembre 2024,

RAPPELLE que Madame [K] [W] a volontairement quitté ledit logement depuis le 18 octobre 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [X] [O],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 1.060,73 euros par mois,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [K] [W] à payer à la S.A. Flandre Opale Habitat la somme de 9.459,99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 05 juin 2025, échéance de mars 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 septembre 2024 sur la somme de 2150,52 euros, de l’assignation du 06 février 2025 sur la somme de 5114,61 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à la S.A. Flandre Opale Habitat la somme de 2.224,86 euros actualisée au 05 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à verser à la S.A. Flandre Opale Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la S.A. Flandre Opale Habitat de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 septembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION