TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01214 – N° Portalis DBX4-W-B7K-VAEJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 28 Mai 2026

[D] [B]

[S] [B]

C/

[K] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Christine DUSAN

Expédition délivrée à toutes les parties le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Cadre Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [D] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Laetitia EL GHANANE, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [S] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Laetitia EL GHANANE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [K] [L], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 14 et 15 novembre 2024 prenant effet au 20 novembre 2024, Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] ont donné à bail à Monsieur [K] [L] un appartement à usage d’habitation (n°C16), Bâtiment A, Rez-de-chaussée, ainsi qu’une place de stationnement en sous-sol (n°133), situés [Adresse 3] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 489 euros et une provision sur charges mensuelle de 45 euros.

Un premier commandement de payer a été délivré le 26 juin 2025 et dénoncé à la CCAPEX le 27 juin 2025.

Le 28 octobre 2025, Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] ont fait signifier à Monsieur [K] [L] un nouveau commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 janvier 2026, Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] ont ensuite fait assigner Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.218,94 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 24 décembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 janvier 2026.

A l’audience du 03 avril 2026, Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.276,52 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2026 comprise. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [K] [L], comparant, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 250 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il dit percevoir un revenu de 1.800 euros par mois et qu’il essaye de faire des heures supplémentaires. Il précise avoir un prêt bancaire qu’il rembourse à hauteur de 124 euros par mois.

Par une note en délibéré autorisée à l’audience, Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] ont produit un décompte à la date du 09 avril 2026 actualisant la dette à hauteur de 3.280,78 euros, mensualité d’avril 2026 comprise.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 janvier 2026, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 14 et 15 novembre 2024 contient une clause résolutoire (article 2.11. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.534 euros a été signifié le 28 octobre 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [K] [L] n’a réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 534 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] produisent un décompte du 09 avril 2026 démontrant que Monsieur [K] [L] reste devoir la somme de 3.028,97 euros, mensualité d’avril 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite (100,87 + 150,94 = 251,81 euros).

Monsieur [K] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.028,97 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [K] [L], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 12 mensualités de 250 euros chacune et d’une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [K] [L], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [K] [L] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B], Monsieur [K] [L] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 novembre 2024 entre Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] et Monsieur [K] [L] concernant un appartement à usage d’habitation (n°C16), Bâtiment A, Rez-de-chaussée, ainsi qu’une place de stationnement en sous-sol (n°133), situés [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à la date du 10 décembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à verser à Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] à titre provisionnel la somme de 3.028,97 euros (décompte arrêté au 09 avril 2026, incluant une dernière facture d’avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [K] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 250 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [K] [L] soit condamné à verser à Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

* qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissée sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à verser à Madame [D] [B] et Monsieur [S] [B] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, La Présidente,