TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00206 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UZL3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Mai 2026

[Y] [M] veuve [D]

C/

[T] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Mai 2026

à SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [Y] [M] veuve [D], demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [T] [I], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 19 novembre 2019, Madame [Y] [M] veuve [D] a, par l’intermédiaire de son mandataire, donné à bail à Monsieur [T] [I] un appartement à usage d’habitation (n°4) situé [Adresse 6] à [Localité 2] assorti d’une cave pour un loyer mensuel de 463,14 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Le 20 juin 2025, Madame [Y] [M] veuve [D] a fait signifier à Monsieur [T] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Madame [Y] [M] veuve [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, Madame [Y] [M] veuve [D] a ensuite fait assigner Monsieur [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.574,10 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 octobre 2025.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 mars 2026.

Madame [Y] [M] veuve [D], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 761,94 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2026 comprise. Elle indique qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant.

Monsieur [T] [I], comparant, reconnaît le montant de la dette locative. Il explique qu’il a eu des problèmes dans l’appartement telles que des infiltrations et de l’eau remontant dans la baignoire et qu’en l’absence de réaction de l’agence immobilière, il a cessé de payer le loyer.

Il indique être surveillant de nuit dans une maison de l’enfance et percevoir un salaire mensuel de 1.800 euros. Il ajoute avoir des enfants qui sont grands et ne pas avoir d’autres dettes. Il demande de pouvoir rester dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [Y] [M] veuve [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.574,10 euros a été signifié le 20 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [T] [I] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.139,76 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [Y] [M] veuve [D] produit un décompte du 12 mars 2026 démontrant que Monsieur [T] [I] reste devoir la somme de 761,94 euros, mensualité de mars 2026 comprise.

Monsieur [T] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 761,94 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [T] [I], de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par ce dernier, il apparaît en capacité de solder la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 4 mensualités de 150 euros chacune et d’une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [T] [I], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [T] [I] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Y] [M] veuve [D], Monsieur [T] [I] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2019 entre Madame [Y] [M] veuve [D] et Monsieur [T] [I] concernant un appartement à usage d’habitation (n°4) situé [Adresse 6] à [Localité 2] assorti d’une cave sont réunies à la date du 21 août 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [I] à verser à Madame [Y] [M] veuve [D] à titre provisionnel la somme de 761,94 euros (décompte arrêté au 12 mars 2026, mensualité de mars 2026 incluse) ;

AUTORISONS Monsieur [T] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 150 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le de chaque mois et pour la première fois avant le du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Y] [M] veuve [D] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [T] [I] soit condamné à verser à Madame [Y] [M] veuve [D] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [I] à verser à Madame [Y] [M] veuve [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE