TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 juillet 2025

à M^e Paul GUILLET

Le 11 juillet 2025

à M^e ESCARGUEL Fanny

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02452 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42IU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [M], demeurant [Adresse 4]

(AJ partielle)

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 28 juillet 2022, concernant un appartement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 521,10 euros outre 100 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [J] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 5 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [J] [M] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 27 juin 2024.

L’affaire, après des renvois contradictoires, a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025.

A cette audience, les parties ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral des prétentions et des moyens.

La SA CDC HABITAT SOCIAL actualise le montant de sa créance à la somme de 8 417,66 euros au 5 mai 2025.

Madame [J] [M] sollicite, au vu des contestations émises, le renvoi de l’affaire au fond. A titre infiniment subsidiaire, elle demande l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit la notification à la CAF en date du 7 décembre 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [J] [M], soit deux mois au moins avant l’assignation du 22 mars 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 26 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 27 juin 2024.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 2, 1137, 1231-6, 1240, 1719, 1720, 1724, 1728 et 1729 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [J] [M] le 5 décembre 2023.

Madame [J] [M] justifie de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par la SA CDC HABITAT SOCIAL de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Elle prouve que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux, les nuisances évoquées pouvant potentiellement lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’elle se soit soustrait à ses obligations.

Ainsi, s’il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement litigieux était en état neuf global, Madame [J] [M] verse à l’appui de ses prétentions des courriers de mise en demeure adressé au propriétaire, en date du 25 janvier 2024 et du 22 mars 2024, pointant des problèmes de fuite, d’infiltrations, d’humidité, de moisissures, de volets et de canalisations.

Elle produit également, outre des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude, un procès-verbal établi par un commissaire de justice le 25 juin 2024, témoignant du mauvais état général de l’appartement :

« Nous nous rendons dans un premier temps dans le hall d’entrée. Nous notons que la plaque de faux-plafond en placo est complètement bombée. traces d’humidité et de moisissure sont visibles. Le placo menace de s’effondrer. Il est complètement dégradé.

Notre requérante nous précise que ces infiltrations d’eau proviennent lorsque des précipitations se produisent. Par ailleurs, une forte odeur d’humidité est perceptible lorsque nous pénétrons dans le hall d’entrée.

Notre requérante nous précise que, dès que des pluies s’abattent sur la ville de [Localité 3], des flaques d’eau se produisent au sol.

Nous nous rendons ensuite dans la salle de bain : Madame [M] nous précise que, lorsqu’elle actionne sa machine à laver le linge ou qu’elle lave la vaisselle dans l’évier de la cuisine, des débordements d’eaux usées se produisent à l’intérieur de la douche.

Lors de notre accédit, nous constatons que la douche est couverte de traces d’eau sale. Une odeur nauséabonde se dégage.

Notre requérante nous indique également que, lorsqu’elle utilise sa douche, des écoulements se produisent le long de la cloison avec les W.C.

A l’intérieur des W.C., nous notons la présence de traces de moisissure très importantes sur le mur côté gauche. Le placo est complètement détrempé avec des traces de moisissure. Nous effectuons les mêmes constatations sur le dormant en bois de la porte d’accès aux W.C. Nous constatons que ces écoulements d’eau se produisent également jusqu’au dormant de la porte d’accès à la salle de bains.

Par ailleurs, nous notons la présence de mouches d’égout visibles en grande quantité au niveau du tuyau d’évacuation de la machine à laver le linge.

Dans le coin cuisine, nous notons également des traces d’infiltrations d’eau très importantes au niveau de la canalisation d’évacuation prévue pour le lave-vaisselle.

Les placos sont complètement détrempés, avec des traces de moisissure très importantes. Une odeur nauséabonde également se dégage. Nous retrouvons les mêmes mouches que précédemment constatées.

Ces traces d’infiltrations d’eau se prolongent à l’arrière du réfrigérateur et le long du plan de travail du coin cuisine.

Nous notons que l’appui de la fenêtre éclairant le coin cuisine est largement dégradé.

Il est impossible de procéder à la fermeture des volets, le volet droit ayant été positionné bien trop bas et inversé. Celui-ci déborde sur la façade et ne peut entrer dans son cadre.

Sur le volet du salon, nous notons l’absence d’espagnolette ou crochet permettant de le fermer ».

Parallèlement, la SA CDC HABITAT SOCIAL, qui ne conteste pas que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [J] [M], transmet un bon de facturation, une lettre de commande et une facture concernant des travaux « plomberie-sanitaire » à réaliser entre le 4 juillet 2024 et le 4 septembre 2024 sans autre précision, ainsi qu’un quitus de fin de travaux signé par Madame [J] [M] le 26 août 2024 concernant le remplacement du bac à douche et la reprise de l’habillage du bac de douche.

Elle communique aussi :

des échanges de sms ne permettant pas d’identifier les interlocuteurs ; un courriel faisant état d’intervention commandées concernant « les parties communes intérieures » (enregistrée le 11 février 2025), « un dégât des eaux » (enregistrée le 29 janvier 2025) et « logement » (enregistrée le 23 octobre 2023) et soulignant l’existence d’un acte de malveillance et le déclanchement intempestif de la trappe de désenfumage ;deux convocations à expertise, envoyées par mél à Madame [J] [M], datées du 9 juillet 2024 et 21 février 2025 ;un rapport de carence d’expertise dommages ouvrage, daté du 31 juillet 2024, concernant des désordres survenus le 11 mars 2024 « le déclaration allègue une absence de fonctionnement de la VMC de l’appartement occupé par Madame [J] [M] engendrant des développements de moisissures insalubres pour les occupants. En l’absence de Mme [M] le jour de l’expertise, bien que dûment convoquée par nos soins ainsi que par CDC HABITAT, aucun constat n’a pu être effectué » ;un rapport de carence d’expertise dommages ouvrage, daté du 17 mars 2025, concernant des désordres survenus le 7 février 2025 « le déclaration allègue la présence de fissures infiltrantes sous la fenêtre du salon. Bien que convoquée par nos soins ainsi que par le déclarant, Mme [M] était absente le jour de l’expertise. Aucun constat n’a pu être effectué ».

Ces éléments ne comprennent aucune facture témoignant de la réalisation de travaux, ni aucun justificatif dont il résulterait avec certitude qu’il n’a pas été possible de prendre rendez-vous du fait de Madame [J] [M].

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d’une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Les parties seront en conséquence renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points (y compris s’agissant de la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire).

Sur les demandes reconventionnelles

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1728 du code civil,

Au cas d’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par la SA CDC HABITAT SOCIAL.

Néanmoins, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni l’étendue des responsabilités encourues ni l’existence, l’ampleur, la cause exacte et la nature précise des préjudices invoqués par Madame [J] [M].

Dit autrement, s’il n’est pas contesté que Madame [J] [M] souffre de désordres dans l’appartement loué par la SA CDC HABITAT SOCIAL, la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que la bailleresse en est la responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

En outre, Madame [J] [M], qui demeure encore dans les lieux loués, ne rapporte ni la preuve de l’existence d’un préjudice subi, ni celle de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres.

Par conséquent, Madame [J] [M] sera déboutée de ses demandes tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte, de consignation des loyers et de paiement de dommages et intérêts – qui relève au surplus du fond du droit –, pour lesquelles elle sera renvoyée devant le juge du fond.

Sur les dépens de l’instance de référé

La SA CDC HABITAT SOCIAL, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

Renvoyons les parties devant la juridiction du fond à l’audience du :

Mardi 17 mars 2026 à 09 h salle 1 ;

Disons que la présente ordonnance vaut convocation des parties ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SA CDC HABITAT SOCIAL aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,