Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 23 mars 2026, n° 26/00080

TJ Toulouse 23 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 23 mars 2026, n° 26/00080
Numéro(s) :	26/00080
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MUNCK
Cabinet(s) :	ALMUZARA-MUNCK

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00080

N° Portalis DBX4-W-B7J-UYZJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Mars 2026

[T] [I]

[O] [K] épouse [I]

[V] [W]

[Q] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MUNCK

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 23 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [I],

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [K] épouse [I],

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [W],

demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [Q] [J],

demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Monsieur [V] [W] et à Madame [Q] [J] une villa à usage d’habitation (Porte [Adresse 6] et deux places de stationnement situées [Adresse 7] à [Localité 2], par contrat prenant effet au 02 mai 2019, moyennant un loyer de 632,59 euros et 25 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I] leur ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.089,07 euros et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement le 07 juillet 2025.

Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I] ont ensuite fait assigner respectivement Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 21 octobre 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater que le bail les liant à Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] est résilié le 7 septembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 8], avec si besoin le concours de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (733,74 € par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— condamner solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] à leur payer la somme provisionnelle de 2 001,59 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois d’octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— condamner in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] à leur payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

À l’audience du 23 janvier 2026, Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et ont actualisé la dette à la somme de 4.223,35 euros, mensualité de janvier 2026 incluse.

Assignés respectivement par actes de commissaire de justice signifiés en son étude le 21 octobre 2025, Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 08 juillet 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 juillet 2025 pour un montant en principal de 2.089,07 euros à Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J].

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 septembre 2025.

L’expulsion de Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] sera en conséquence ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I] produisent un décompte en date du 19 janvier 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 4.192,54 euros, déduction faite des frais de relance non justifiés (10,27 euros x 3), mensualité de janvier 2026 incluse.

Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J], qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.192,54 euros au titre de la dette locative selon décompte en date du 19 janvier 2026, mensualité de janvier 2026 incluse.

Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I], Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] devront leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés in solidum.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 02 mai 2019 conclu entre Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I] d’une part et Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] d’autre part relatif à une villa à usage d’habitation (Porte 11) avec deux places de stationnement située [Adresse 7] à [Localité 2], sont réunies à la date du 08 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I] à titre provisionnel la somme de 4.192,54 euros selon décompte en date du 19 janvier 2026, mensualité de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] à payer à Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 08 septembre 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [Q] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [I] et Madame [A] [K] épouse [I] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PREMIERE VICE PRESIDENTE