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DOSSIER : N° RG 25/00034 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCX6

JUGEMENT DU: 18/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 19] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Madame [P] [B], demeurant [Adresse 15]

défaillant

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 1]

défaillant

Monsieur [A] [B], demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [N] [B], demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [J] [B], demeurant [Adresse 6]

défaillant

Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 5]

défaillant

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [F] [B], demeurant [Adresse 6]

défaillant

Madame [C] [B], demeurant CHEZ ASSOCIATION TUTELAIRE OCCITANIA – [Adresse 7]

représentée par Maître Patricia BOLDRINI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 25

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 04 Juillet 2025et plaidoirie du 14 Octobre 2025

En présence de Charlotte [G], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 18] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 19] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d’un projet de renouvellement urbain dans le quartier de [Adresse 13], à [Localité 19].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l’opérateur mène une politique d’acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 13].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 19] MÉTROPOLE a lancé une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L’article 3 de cet arrêté autorise [Localité 19] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d’expropriant, à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un appartement T 4 avec cellier, correspondant aux lots 505 et 534 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 20], parcelle [Cadastre 9] AB [Cadastre 4], appartenant aux consorts [B].

Toutefois, seule est partie au procès Madame [C] [B].

L’arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 4 juin 2024.

À défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, [Localité 19] MÉTROPOLE a saisi le juge de l’expropriation de ce siège selon la procédure d’urgence, suivant acte du 5 mai 2025.

Un transport sur les lieux s’est déroulé, le 4 juillet 2025, donnant lieu, le même jour, à un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 101 100 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession, revenant aux consorts [B], à la somme de 95 820 euros, tous préjudices confondus.

Le commissaire du Gouvernement propose :

Une l’indemnité principale : 96 000 euros,

Une indemnité de remploi : 10 600 euros,

Soit, une indemnité de dépossession totale de 106 600 euros.

Madame [C] [B] invite la juridiction à :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

Fixez le montant de l’indemnité de dépossession à la somme de 121 120 euros se décomposant comme suit :

Indemnité principale = 109 200 euros,

Indemnité de remploi = 11 920 euros,

Condamner [Localité 19] MÉTROPOLE à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de [Localité 19] MÉTROPOLE, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de Madame [C] [B], régulièrement représentée,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le bien est situé dans un immeuble datant de 1972, bâti en tripode, soumis au régime de la copropriété, bénéficiant du chauffage urbain, sis à [Adresse 21].

La station de métro [Adresse 17] se trouve à environ 500 m à pieds du logement. Toutefois, le [Adresse 16] a la particularité d’être totalement ceinturée par une rocade.

Le bien exproprié correspond à un appartement T4 de 80 m² (lot 505) situé au 3ème étage, avec cellier de 4 m²au 6ème étage (lot 534).

Le transport sur site a permis d’observer qu’il était dans un état d’entretien médiocre.

Madame [C] [B] entend faire valoriser, à part, le cellier en lui attribuant un prix au m².

Elle ne sera pas suivi par la juridiction dans sa prétention, dès lors que les valeurs de comparaison retenues intègrent déjà des logements avec cellier, de sorte sa contenance est implicitement mais nécessairement considérée.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD1 la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d’approbation du PLU de [Localité 19] remonte au 12 octobre 2023.

C’est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 19], soit en zone urbaine intense.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Au cas présent, les parties entend évaluer l’appartement litigieux à hauteur de :

[Localité 19] MÉTROPOLE : 1 200 euros/m²,

Commissaire du Gouvernement : 1 200 euros/m²,

Madame [C] [B] : 1 300 euros/m².

Ces valeurs sont proches les unes des autres et se situent dans la marge d’appréciation, de l’ordre de 10%, pour un bien immobilier.

En substance, l’expropriée explique que le commissaire du Gouvernement fait état d’une étude de marché qui dégage une valeur médiane de 1 390 euros/m² (en réalité, 1 388 euros). Pour tenir compte des dégradations des parties communes, il a retenu une valorisation de l’appartement à hauteur de 1 200 euros/m². Si elle peut entendre que la dégradation des parties communes justifie une minoration de la valeur médiane au mètre carré, celle-ci ne saurait tout de même être amputée de près de 10%, cela d’autant plus que les consorts [B] ne sauraient être tenus pour responsables de l’état totalement dégradé et non entretenu des parties communes alors qu’ils s’acquittent de leurs charges de copropriété auprès du syndic.

La dégradation des parties communes est un fait avéré que la juridiction est légalement tenue de prendre en considération, sans avoir à en rechercher les responsables, dans l’appréciation monétaire du bien. Compte tenu de leur état, la moins-value de 10% retenue par l’administration n’apparaît pas disproportionnée.

Les termes de comparaisons de T4, d’une surface allant de 79,37 m² à 89 m², versés à l’instance, compris entre 2017 et 2024, par l’autorité expropriante sont géographiquement proches du bien à évaluer et présentent des caractéristiques suffisamment similaires pour être pris en compte.

Il sont situés dans la Résidence [14] et autres immeubles comparables, notamment, [K] et [V], similaires à l’immeuble Messager.

Le prix moyen pour les appartements avec cellier, sans stationnement, en excluant le prix anormal haut de 1 815,71 euros/m², s’établit ainsi :

Messager : 1 018,14 euros/m²,

[Adresse 12] : 1 202 euros/m²,

[Adresse 10] [Adresse 11] : 991 euros/m²,

[K] : 833 euros/m²,

[V] : 1 134 euros/m²,

Prix médian, tous immeubles confondus : 1 018 euros/m²,

Le commissaire du Gouvernement verse au débat huit termes de comparaison portant sur des transactions d’appartements de type 4 avec cellier, construits en 2023-2024, dans un périmètre de 500 m du bien litigieux, d’où il résulte :

Prix maximum : 1 441 euros/m²

Prix minimum : 1 296 euros/m²

Prix médian : 1 388 euros/m²

Pour tenir compte du caractère dégradé des parties commune, le commissaire du Gouvernement retient une valorisation de 1 200 euros/m².

Il convient d’observer que les immeubles référencés par l’administration sont de facture très récente.

Dans ces conditions, la somme de 1 200 euros/m², pour un T4 dont l’état d’entretien s’avère médiocre, situé dans la résidence [14], aux communs dégradés, apparaît tout à fait satisfactoire.

Il s’ensuit une indemnité principale de 96 000 euros (1 200 euros x 80 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 10 600 euros, comme suit :

5 000 x 20% = 1 000 euros

10 000 x 15% = 1 500 euros

81 000 x 10% = 8 100 euros

Pour tenir compte du relogement de l’occupant par l’autorité expropriante, il y aura lieu de défalquer de ces indemnités la somme de 5 000 euros, non contestée, représentative de cet avantage.

Par suite, le bien exproprié est estimé à 101 600 euros, détaillé comme suit :

Indemnité principale : 96 000 euros

Indemnité de remploi : 10 600 euros

Avantage relogement de l’occupant : – 5 000 euros

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités devant revenir aux consorts [B], pour l’appartement exproprié, avec cellier, correspondant aux lots 505 et 534 de l’immeuble Messager, à la somme de 101 600 euros, tous préjudices confondus, ainsi détaillée :

Indemnité principale : 96 000 euros

Indemnité de remploi : 10 600 euros

Avantage relogement de l’occupant : – 5 000 euros

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 18 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION