TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00189 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UZKL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 07 Avril 2026

[O] [S] épouse [A]

[K] [A]

C/

[Y] [V] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2026

à Maître Claire FAGES

Expédition délivrée le 07 Avril 2026 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [O] [S] épouse [A], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [K] [A], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Y] [V] [R], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 07 et 08 septembre 2022, Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Madame [Y] [V] [R] un appartement à usage d’habitation (Rez-de-chaussée, n°C04) ainsi que deux places de parking en sous-sol (n°43 et n°44) situés [Adresse 7] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 641,42 euros et une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Par ordonnance de référé en date du 20 mars 2025, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a constaté le désistement de Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] de leur demande de résiliation du bail et de leur demande de condamnation au paiement d’une somme provisionnelle au titre des loyers et charges impayés.

Le 18 juillet 2025, Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] ont fait signifier à Madame [Y] [V] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] ont ensuite fait assigner Madame [Y] [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.890,54 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 novembre 2025.

A l’audience du 06 février 2026, Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 1.965,98 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 comprise. Toutefois, ils indiquent que Madame [Y] [V] [R] aurait réalisé deux virements les 04 et 06 février 2026. Ils sollicitent de produire en délibéré un décompte actualisé.

Madame [Y] [V] [R] comparaît en personne et sollicite de rester dans le logement. Elle indique avoir régler le loyer à hauteur de 800 euros le 04 février 2026 ainsi que la somme de 1.290 euros le 05 février 2026. Elle explique avoir fait preuve d’une mauvaise gestion financière. Elle indique être éducatrice spécialisée dans une association, en contrat à durée indéterminé et percevoir 2.100 euros de salaire mensuel. Enfin, elle ajoute avoir deux enfants âgés de 14 et 16 ans.

Par note en délibéré du 12 février 2026, dûment autorisée, le conseil de Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] a produit un décompte actualisé portant le solde de la dette à – 124,2 euros, la dette ayant été soldée par deux virements de Madame [Y] [V] [R] le 05 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 07 et 08 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.792,94 euros a été signifié le 18 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Y] [V] [R] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2025.

Bien que le commandement de payer soit demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Madame [Y] [V] [R] a apuré l’intégralité de la dette locative tel que cela ressort du décompte locatif produit par les bailleurs en délibéré autorisé arrêté au 12 février 2026 et elle est à jour de ses loyers courants. Pour autant, les bailleurs n’ont pas indiqué se désister de leur demande en acquisition de la clause résolutoire.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d’obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n’apparaît conforme aux intérêts ni des locataires, ni des propriétaires. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Dès lors, si Madame [Y] [V] [R] s’était abstenue de tout remboursement avant la date d’audience, elle aurait pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où elle était manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, Madame [Y] [V] [R] aurait ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant sa dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer Madame [Y] [V] [R] dans une situation moins favorable que celle dont elle aurait bénéficié en n’apurant pas sa dette locative avant l’audience, il convient de lui octroyer rétroactivement un délai de paiement à compter du 1 septembre 2025, date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu’à la date à laquelle la dette a été soldée, soit jusqu’au 05 février 2026, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Or, la dette locative ayant été réglée pendant le délai ainsi accordé, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il n’y a pas lieu à résiliation du bail.

En conséquence, Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] seront déboutés de leur demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] produisent un décompte du 12 février 2026 démontrant que Madame [Y] [V] [R] ne reste leur devoir aucune somme.

Ils seront donc déboutés de leur demande de condamnation en paiement provisionnel.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Monsieur [K] [A] et Madame [G] [S] épouse [A] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre de l’article A444-32 du Code de commerce, lesquels sont hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A], Madame [Y] [V] [R] sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 et 08 septembre 2022 entre Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] et Madame [Y] [V] [R] concernant un appartement à usage d’habitation (Rez-de-chaussée, n°C04) ainsi que deux places de parking en sous-sol (n°43 et n°44) situés [Adresse 7] à [Localité 2] sont réunies à la date du 19 septembre 2025 ;

OCTROYONS rétroactivement à Madame [Y] [V] [R] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du 19 septembre 2025 au 05 février 2026, période au cours de laquelle la dette a été soldée ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] de leur demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation ainsi que de leur demande en paiement;

CONDAMNONS Madame [Y] [V] [R] à verser à Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [A] et Madame [O] [S] épouse [A] de leur demande au titre des dépens concernant l’article A444-32 du Code de commerce ;

CONDAMNONS Madame [Y] [V] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente