TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03972

N° Portalis DBX4-W-B7J-UW5B

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mars 2026

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité

C/

,

[D], [Q]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mars 2026

à la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée le 13/03/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 13 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats, et de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité, dont le siège social est, [Adresse 4]

représentée par la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame, [D], [Q]

demeurant, [Adresse 5] ,

[Adresse 6] ,

[Adresse 7] ,

[Adresse 8] ,

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 mars 2023, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a donné à bail à Madame, [D], [Q] un appartement à usage d’habitation ,([Adresse 9] situé, [Adresse 10] à, [Localité 3] pour un loyer mensuel de 410,32 euros et une provision sur charges mensuelle de 151,53 euros.

Le 5 juin 2025, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a fait signifier à Madame, [D], [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

L’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a ensuite fait assigner Madame, [D], [Q] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 4] statuant en référé pour :

— déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail,

— déclarer que Madame, [D], [Q] est occupante sans droit ni titre,

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame, [D], [Q] et tous occupants de son chef des lieux loués et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Madame, [D], [Q] à payer à l’O.P.H de HAUTE-GARONNE une provision de 1.692,12 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 20 octobre 2025 correspondant à la mensualité du mois de septembre 2025 comprise ; somme à parfaire le jour de l’audience ;

— condamner Madame, [D], [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux par les occupants et remise des clés,

— condamner Madame, [D], [Q] au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et la dénonce de l’assignation à la préfecture,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 octobre 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.272,88 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à domicile le 23 octobre 2025, Madame, [D], [Q] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 mars 2023 contient une clause résolutoire (article « Locataire en situation d’impayés ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.256,14 euros a été signifié le 5 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame, [D], [Q] n’a réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 août 2025.

La résiliation est donc intervenue le 6 août 2025 et Madame, [D], [Q] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame, [D], [Q] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE produit un décompte du 9 janvier 2026 démontrant que Madame, [D], [Q] reste devoir la somme de 1.272,88 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Madame, [D], [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.272,88 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Madame, [D], [Q] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 6 août 2025 au 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame, [D], [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir L’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, Madame, [D], [Q] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2023 entre l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE et Madame, [D], [Q] concernant un appartement à usage d’habitation ,([Adresse 11]) situé, [Adresse 10] à, [Localité 3] sont réunies à la date du 6 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame, [D], [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame, [D], [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame, [D], [Q] à verser à L’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE à titre provisionnel la somme de 1.272,88 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame, [D], [Q] à payer à l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame, [D], [Q] à verser à l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame, [D], [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,