TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 23/03602 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GQEG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [O] [M] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin MARTINOT-LAGARDE, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-328 du 07/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Papa Moussa N’DIAYE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

M^e Cheikhou NIANG, avocat au barreau de PARIS, postulant

Madame [U] [V] [I] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Papa Moussa N’DIAYE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

M^e Cheikhou NIANG, avocat au barreau de PARIS, postulant

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Madame [O] [M] [N] affirme que « durant l’été 2019 » Monsieur [A] [Z] et Madame [U] [V] [I] épouse [Z] lui ont donné à bail une maison à usage d’habitation situé [Adresse 6].

Par lettre recommandée avec accusé réception avisée le 3 février 2021 et refusée par Madame [Z] [U], Madame [O] [M] [N] a délivré congé à effet du 15 juin 2021.

Suivant ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort rendue le 23 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2019 entre les époux [Z], d’une part, et [O] [M] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 7 mars 2021 ;

— ordonné en conséquence l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de [O] [M] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— condamné Madame [O] [M] [N] à verser aux époux [Z] la somme de 5734 euros (décompte arrêté au 26 octobre 2021, terme du mois d’octobre 2021 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

— condamné Madame [O] [M] [N] à verser aux époux [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— condamné Madame [O] [M] [N] au paiement des dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, outre le paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ce contexte, Madame [O] [M] [N] a, par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 19 octobre 2023, fait assigner au fond chacun de Monsieur [A] [Z] et Madame [U] [V] [I] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins de :

Anéantir l’ordonnance de référé rendue le 23 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS statuant en matière de référé,Déclarer qu’à compter de l’été 2019, Monsieur [A] [Z] et Madame [U] [V] [I] épouse [Z] et Madame [O] [M] [N] ont été uniquement liés par un bail verbal portant sur le logement [Adresse 4],A titre principal, déclarer que la responsabilité des époux [Z] est engagée pour avoir violé les obligations légales prescrites aux bailleurs,

Les condamner solidairement à payer à Madame [O] [M] [N] les sommes de 2.364,35 euros au titre de son préjudice matériel et 1.000,00 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,Donner acte à la demanderesse que le bail verbal la liant aux époux [Z] a été résilié le 31 mai 2021 à minuit à la suite du congé notifié aux bailleurs le 3 février 2021,Rejeter toutes les demandes fins et prétentions des époux [Z] autant irrecevables que mal fondées,

Subsidiairement,

Limiter le montant pouvant être éventuellement réclamé à Madame [O] [M] [N] au titre des loyers et charges à la somme principale de 2244 euros échéance du 31 mai 2021 incluse,

Ordonner la compensation des créances réciproques, Condamner les défendeurs solidairement ensuite de cette compensation à lui payer la somme de 1120,35 euros,Rejeter le surplus des demandes fins et prétentions de Monsieur et Madame [Z] En tout état de cause,

Condamner solidairement ces derniers à payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, distraction faite au profit de M^e Benjamin MARTINOT-LAGARDE, avocat au barreau d’ORLEANS.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025 après renvois.

Madame [O] [M] [N], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance en actualisation les sommes réclamées ainsi qu’il suit :

condamner solidairement les époux [Z] à payer à Madame [O] [M] [N] les sommes de 5.391,98 euros au titre de son préjudice matériel,Les condamner solidairement ensuite de la compensation des créances à lui payer la somme de 3.147,98 euros.Monsieur [A] [Z] et Madame [U] [V] [I] épouse [Z] , représentés par leur Conseil, ont sollicité du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, de :

— déclarer qu’ils justifient de l’existence du bail écrit qui les liait à Madame [O] [M] [N],

— déclarer régulière la procédure de constatation par l’ordonnance de référé du 23 décembre 2021, de l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à cette dernière le 19 juillet 2019 et déclarer ladite ordonnance de référé d’une efficacité définitive et par suite rejeter la demande d’anéantissement de ladite ordonnance,

En conséquence,

— déclarer irrecevable l’action de Madame [O] [M] [N],

En toute hypothèse,

— déclarer que les époux [Z] justifient avoir rempli envers Madame [O] [M] [N], leur obligation de délivrance d’un logement décent,

— rejeter l’ensemble des demandes fins et moyens de cette dernière,

A titre reconventionnel,

— condamner Madame [O] [M] [N] à payer aux époux [Z] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— rappeler l’exécution provisoire de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la signature de Madame [O] [M] [N]  :

Aux termes de l’article 287 du code de procédure civile, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

En application de l’article 1316-4 du code civil devenue l’article 1367 du code civil, la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 13 juillet 2019 versé aux débats comportant le nom de Madame [O] [M] [N] en qualité de « locataire » et de Monsieur [A] [Z] et Madame [U] [V] [I] épouse [Z] en qualité de « bailleurs » portant sur une maison d’habitation située [Localité 3] [Adresse 5] moyennant le loyer mensuel de 678 euros hors charges outre 20 euros de provisions sur charges, comprend une signature manuscrite qui lui est imputée.

Madame [O] [M] [N] conteste avoir apposé sa signature sur le contrat de bail en date du 13 juillet 2019.

Elle produit copie de sa pièce d’identité dont la signature est très différente de celle apposée sur le contrat de bail. Cependant, la pièce d’identité a été délivrée le 16 juin 2010 soit près de 9 ans avant la signature apposée sur le contrat de bail. Par ailleurs, il peut être considéré que le trait vertical de la signature figurant sur le contrat de bail est approchant de celui constituant le début de la signature figurant sur le procès-verbal d’audition de la plainte de Madame [T] [N] à l’encontre de ses propriétaires du 24 décembre 2020.

En outre, l’attestation d’éligibilité à la garantie UNKLE signée électroniquement par Madame [O] [M] [N], émise le 19 juin 2019, fait état du pré-requis aux fins de bénéficier de la garantie, en l’occurrence l’existence d’un « Bail » à signer avant le 19 août 2019. Si la demanderesse relève justement que cette attestation ne démontre pas que le bail ait été effectivement signé, il convient de noter que suivant mail du 14 juillet 2021 visant leur échange téléphonique du 12 juillet, Madame [Z] a adressé au service sinistre de l’organisme UNKLE un signalement quant au logement loué à Madame [O] [M] [N] dans lequel elle mentionne avoir constaté en passant devant la maison la porte fracturée sans serrures et la maison vidée. Ce courriel vise des photos en pièces jointes. Ce mail au service sinistre de la garantie UNKLE postérieur à l’attestation suppose que le bail ait bien était signé.

En outre, il convient de relever que l’ordonnance de référé du 23 décembre 2021 fait état du contrat de bail signé le 13 juillet 2019 sans qu’aucune contestation lors de cette procédure de référé ait été émise par Madame [O] [M] [N] quant à sa signature.

Aussi, l’ensemble des éléments produits par la demanderesse ne saurait suffire à démontrer qu’elle n’a pas apposée sa signature sur le contrat de bail 13 juillet 2019 qu’il convient de considérer existant et effectif.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes inhérentes à l’existence d’un bail verbal et à la date de résiliation du bail verbal excipé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudices de jouissance subi :

Aux termes de l’article 1719 1° et 2° du Code Civil : « le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupation.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Il doit notamment délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, conformément aux prescriptions précisées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Aux termes de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 : « le bailleur est obligé : d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

En l’espèce, Madame [O] [M] [N] excipe de l’indécence du logement qu’elle a occupé étant établi qu’elle a quitté les lieux.

Elle fait état de son courrier recommandé à l’attention des bailleurs en date du 26 janvier 2021 aux termes duquel elle expose que les conditions de décence au regard de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2022 ne sont pas respectées. Elle mentionne l’absence d’isolation de la maison générant et les fuites d’eau dans le WC l’étage en reprochant aux propriétaires de ne pas déclarer le sinistre auprès de leur assurance. Elle sollicite la réalisation des travaux adéquats.

La demanderesse produit une facture d’électricité en date du 2 novembre 2020 d’un montant global de 2.131,80 euros au titre de la consommation du 4 mars au 30 octobre 2020 soit sur la période de sortie de l’hiver jusqu’à l’automne et dont il ressort notamment un pic de consommation en « heures pleines » du 4 mars au 13 mai 2020. Pour la période du 25 septembre 2019 au 30 octobre 2020, la facturation TTC s’élève à 4164,35 euros.

Les défendeurs réfutent l’indécence avancée par la demanderesse. Il convient de souligner qu’aucun élément ne permet d’attester de la date mentionnée sur les photos qu’ils produisent pas plus que le lieu de leur prise.

Ils produisent cependant des attestations conformes aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile quant au bon état du logement lors de l’entrée dans les lieux de Madame [O] [M] [N] et des dégradations constatées le 11 juillet 2021.

Les époux [Z] justifient pour l’adresse litigieuse d’achats suivant facture du 30 janvier 2017 de laine de verre sans que la réalisation des travaux utilisant ce matériau destiné à l’isolation ne soit justifiée.

Ils produisent en outre de factures de nettoyage et remise en état pour des interventions aux mois de septembre octobre et novembre 2022 postérieurement au départ de Madame [O] [M] [N] dont une prestation de « travaux d’isolation » de 1000 euros.

Si les éléments produits par les propriétaires du bien litigieux ne suffisent pas à démontrer que la maison est effectivement suffisamment isolée pendant l’occupation de Madame [O] [M] [N], les seules factures produites par la demanderesse dont il ressort certes un montant facturé d’électricité élevé par suite notamment d’une consommation conséquente pendant les « heures pleines » ne sauraient suffirent à caractériser l’indécence du logement. En effet, hormis sa plainte et le courrier adressé à Madame [Z] le 26 janvier 2021, Madame [O] [M] [N], ne produit aucun autre élément, que ce soit un constat de commissaire de justice, un rapport d’expertise, ou de démarches auprès du service hygiène de la mairie justifiant de l’impact du défaut d’isolation relevant de l’indécence, ou du préjudice subi.

Si Madame [O] [M] [N] évoque l’absence de prise en charge de l’assurance pour fuites, il n’est pas justifié d’une déclaration de sinistre au titre de la garantie des risques locatifs qui aurait vocation à se retourner vers l’assurance propriétaire non occupant ou à minima d’une demande par la locataire, seule à même auprès des bailleurs de leur signaler un dégât des eaux aux fins de déclaration auprès de leur assurance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter Madame [O] [M] [N] de sa demande de dommages et intérêts portant sur les préjudices subis en raison du manque d’isolation de la maison louée et de dégâts des eaux.

Sur la demande subsidiaire de la réduction de la provision :

L’article 488 alinéa 1 du code de procedure civile dispose que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de chose jugée.

Il est admis que le juge du fond saisi d’une demande identique n’est pas lié par la decision du juge des référés. En revanche, cette decision bénéficie d’une autorité provisoire en référé, ce qui implique l’impossibilité de la remettre en cause à défaut de circonstances nouvelles.

Il y a lieu de relever que lors de la procédure en référé aux fins de constatation de la clause résolutoire contenue au bail litigieux, d’expulsion et de condamnation provisionnelle à des arriérés locatifs, à laquelle Madame [O] [M] [N] a été régulièrement citée ainsi mentionnée dans l’ordonnance du 23 décembre 2021, la demanderesse alors défenderesse à ladite procédure n’a pas élevée une contestation et fait valoir une exception d’inexécution à savoir ne pas régler les loyers qui auraient pu être consignés en raison de l’indécence du logement excipé.

En outre, il ne ressort pas des éléments du débat la démonstration par Madame [O] [M] [N] de la restitution des clés quand bien même elle a délivré congé en visant un effet au 15 juin 2021 sachant qu’elle expose une date de sortie du logement au 31 mai 2021. Le fait que Madame [Z] ait refusé le courier de délivrance du congé n’empêchait pas Madame [O] [M] [N] d’informer les propriétaires du jour de son départ et de la restitution des clés. En outre, l’ordonnance de référée en date du 23 décembre 2021 ne fait nullement mention de la restitution des clés par l’occupante des lieux, la restitution caractérisant la liberation effective et définive des lieux ainsi spécifié dans l’ordonnance.

Il convient de relever que cette ordonnance a été régulièrement signifiée le 16 février 2022 par procès-verbal remis à étude à l’ancienne adresse connue, étant ici précisé que Madame [O] [M] [N] n’a pas notamment dans sa lettre de congé fait état de sa nouvelle adresse aux époux [Z], lequel procès-verbal atteste du domicile par confirmation du voisinage et des services de la mairie.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, d’absence de circonstances nouvelles depuis l’ordonnance de référé du 23 décembre 2021, du rejet des demandes de dommages et intérêts de Madame [O] [M] [N] ainsi motivé ci-dessus, cette dernière sera donc déboutée de sa demande subsidiaire de réduction de la provision de loyers à laquelle elle a été condamnée aux termes de l’ordonnance de référé du 23 décembre 2021 et par suite de sa demande d’anéantissement de ladite ordonnance.

Par suite, il n’y aura pas lieu à ordonner la compensation

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [M] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Madame [O] [M] [N] sera condamnée à verser à Monsieur [A] [Z] et Madame [U] [V] [I] épouse [Z] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [O] [M] [N] de sa demande portant sur l’existence d’un bail verbal entre elle et Monsieur [A] [Z] et Madame [U] [V] [I] épouse [Z], portant sur concernant la maison d’habitation située [Adresse 6],

DEBOUTE Madame [O] [M] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudices de jouissance subis concernant la maison d’habitation située [Adresse 6] louée suivant contrat de bail signé le 13 juillet 2019 et consenti par Monsieur [A] [Z] et Madame [U] [V] [I] épouse [Z],

DEBOUTE Madame [O] [M] [N] de sa demande de réduction de la provision de loyers d’un montant de 5734 euros, terme du mois d’octobre 2021 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à laquelle elle a été condamnée aux termes de l’ordonnance de référé du 23 décembre 2021, constatant l’acquisition de la clause résolutoire figurant audit bail à compter du 7 mars 2021 ;

DIT par suite n’y avoir lieu à réduire à néant ladite ordonnance de référé du 23 décembre 2021,

DIT n’y avoir lieu à compensation,

CONDAMNE Madame [O] [M] [N] à payer à Monsieur [A] [Z] et Madame [U] [V] [I] épouse [Z] la somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Madame [O] [M] [N] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, magistrat et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection