TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 56Z

N° RG 25/00062 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TVPP

JUGEMENT

N° B

DU : 08 Janvier 2026

[F] [G]

C/

S.A.S. FONCIA [Localité 10]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Janvier 2026

à

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 08 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président(e), Juge, Magistrat(e) à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté(e) de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [F] [G], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Nathalie BLANCHET de la SCP BLANCHET-RODRIGUEZ, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

PIT

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [G] est propriétaire depuis le 04/04/2013 des lots n°83 (emplacement de parking n°86 au sous-sol) et n°155 (appartement T3) au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 2], dont la S.A.S. FONCIA [Localité 10] assurait les fonctions de syndic jusqu’au 31/12/2024.

Des désordres sont survenus dans l’immeuble LES CYPRIENNES après la réception prononcée le 11/12/2003.

L’expertise judiciaire des désordres de l’immeuble a été ordonnée par la Cour d’Appel de [Localité 10] le 21/10/2013. L’expert désigné, Madame [M], a rendu son rapport le 23/01/2017.

Entre temps, par acte d’huissier en date du 03/04/2015, le [Adresse 9] représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA [Localité 10], a fait assigner devant le juge du fond les associés de la S.C.I. de construction-vente LES CYPRIENNES, qui avait été liquidée et radiée, soit la S.A.R.L.U. FINANCIERE PHIDAS et la S.A. IMODEUS, ainsi que l’assureur dommages-ouvrage la SMABTP, pour obtenir la remise en état de l’ouvrage ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

Les copropriétaires ont pu intervenir volontairement à l’instance pour faire valoir leurs préjudices personnels, à savoir leur trouble de jouissance provenant des vices de construction, et en obtenir réparation de la part des constructeurs et de l’assureur dommages-ouvrage. Le syndic FONCIA a alors demandé à chaque copropriétaire qui souhaitait intervenir dans la procédure de se manifester auprès de lui avant le 11/12/2017. Monsieur [F] [G] s’est manifesté par courriel du 11/12/2017 en joignant son pouvoir de représentation et son attestation de propriété.

Par arrêt en date du 14/02/2023, la Cour d’Appel de [Localité 10] a condamné in solidum la SMABTP, la S.A.R.L.U. FINANCIERE PHIDAS à hauteur de 9% et la S.A. IMODEUS à hauteur de 49%, à payer à chacun des copropriétaires constitués, pour les dommages immatériels qu’ils ont subi suite à la non-conformité de la rampe d’accès au parking en sous-sol qui rendait difficile l’accès pour les gros véhicules, les sommes de 5.000 € à titre de réparation de la moins-value affectant chaque lot parking et de 250 € au titre du préjudice de jouissance durant les 3 mois de travaux.

L’arrêt de la Cour a été communiqué à chaque copropriétaire par courriel du syndic en date du 27/04/2023. Constatant qu’il ne figurait pas parmi les copropriétaires intervenants et bénéficiaires de la condamnation, Monsieur [F] [G] a réclamé des explications au syndic et à l’avocat en charge de la procédure. En vain.

Par lettre recommandée de son conseil en date du 25/10/2024, il a mis en demeure la S.A.S. FONCIA [Localité 10] de l’indemniser à hauteur de la somme de 5.250 €.

Faisant valoir que le syndic a commis une faute professionnelle en omettant de transmettre à l’avocat en charge de la procédure son intervention volontaire, par acte de commissaire de justice en date du 02/01/2025, Monsieur [F] [G] a fait assigner la S.A.S. FONCIA TOULOUSE devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE aux fins d’obtenir sa condamnation aux dépens et à lui payer les sommes de :

—  5.250 € au titre de son préjudice financier consécutif à la négligence du syndic FONCIA, avec intérêts au taux légal à compter du 14/02/2023, et capitalisation des intérêts,

—  2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un renvoi à la demande des parties, à l’audience du 04/09/2025, Monsieur [F] [G], représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes.

La S.A.S. FONCIA [Localité 10], représentée par son conseil, soutient à titre principal que les demandes de Monsieur [F] [G] sont prescrites, à titre subsidiaire qu’elles sont mal fondées.

Le jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

La S.A.S. FONCIA [Localité 10] soutient que la demande est prescrite en ce que Monsieur [F] [G] ne pouvait ignorer que son intervention allait lui faire supporter personnellement des frais d’avocat et ce depuis le 03/12/2018, date de l’assemblée générale extraordinaire, dont la convocation adressée à chaque copropriétaire mentionnait que les frais de l’intervention seraient pris en charge directement par le copropriétaire intervenant, que Monsieur [F] [G] ne s’est pas préoccupé de ne pas recevoir de facture par l’avocat en charge de la procédure, et que son droit d’agir est prescrit depuis le 03/12/2023.

La résolution n°5 sur laquelle FONCIA se fonde pour faire valoir que Monsieur [F] [G] ne pouvait ignorer qu’il recevrait une facture de l’avocat en charge de la procédure est ainsi rédigée :

« … L’assemblée générale des copropriétaires … prend acte de la possibilité pour un ou plusieurs copropriétaires de se joindre à l’action engagée par le syndicat des copropriétaires dès lors qu’il(s) a (ont) un intérêt à agir à titre individuel. Les frais afférents à cette action seront pris en charge directement par le(s) copropriétaire(s) concernés ;… »

Contrairement à l’interprétation qu’en fait FONCIA, la phrase « Les frais afférents à cette action seront pris en charge directement par le(s) copropriétaire(s) concernés » manque de clarté et ne signifie pas qu’une facture devait être adressée par l’avocat en charge de la procédure à chaque copropriétaire intervenant. D’ailleurs, FONCIA ne produit aucune des factures individuelles qui auraient été adressées, si l’on en croit son interprétation, aux 36 copropriétaires intervenant dans la procédure. Plus vraisemblablement, l’avocat a facturé sa prestation au seul syndicat, et la Cour d’appel a d’ailleurs condamné les défendeurs à payer une seule indemnité de 15.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat et aux copropriétaires intervenants, pris ensemble.

Enfin, à aucun moment le syndic n’a transmis aux copropriétaires les conclusions de l’avocat de la copropriété et des copropriétaires intervenants qui auraient pu permettre à M. [G] de s’apercevoir que sa demande d’intervention volontaire n’avait pas été prise en compte.

Le point de départ de la prescription n’a donc pas commencé à courir au 03/12/2018. Il se situe au plus tôt au jour du jugement de première instance qui ne mentionne pas le nom de Monsieur [F] [G], soit au 06/02/2020, au plus tard au jour où Monsieur [F] [G] a eu connaissance de l’arrêt de la Cour d’Appel et a pu constater que son nom ne figurait pas parmi les copropriétaires intervenants dans la procédure, soit au 27/04/2023 date du courriel du syndic communiquant l’arrêt à chaque copropriétaire.

L’action, engagée par M. [G] le 02/01/2025 n’est donc pas prescrite et la fin de non-recevoir formée par la S.A.S. FONCIA [Localité 10] sera donc rejetée.

Sur la faute de FONCIA et les demandes pécuniaires de Monsieur [F] [G] :

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Aux termes de la loi du 10 juillet 1965, le syndic d’une copropriété a une obligation de conseil auprès des copropriétaires et il doit partager et transmettre les documents de la copropriété.

Le syndic qui commet une faute de gestion dans l’exercice de ses fonctions engage sa responsabilité délictuelle envers un copropriétaire lésé.

En l’espèce, il est constant que le syndic FONCIA n’a pas traité le courriel de Monsieur [F] [G] adressé le 11/12/2017 à 17h18 à Mme [N], préposée de FONCIA, réceptionné le même jour à 17h33, par lequel M. [G] souhaitait intervenir dans la procédure contre les constructeurs et transmettait les justificatifs réclamés dans le courrier du syndic en date du 24/11/2017.

Si le syndic estimait que ce courriel était tardif, il se devait de le signaler aussitôt à Monsieur [F] [G], qui aurait pu alors régulariser la situation en s’adressant directement à l’avocat, Maître [V].

La faute du syndic est donc parfaitement caractérisée.

En ce qui concerne l’indemnité de 5000 € au titre de la perte de valeur de chaque lot parking en sous-sol qui souffre de difficultés d’accessibilité, le tribunal relève que Monsieur [F] [G] a acheté son bien 10 années après l’achèvement de l’immeuble, a pu visiter le bien et en négocier le prix notamment au regard des difficultés d’accessibilité qui étaient apparentes et dont il a pu se convaincre avant de prendre la décision d’achat.

Dans ces conditions, Monsieur [F] [G] n’étant pas un acheteur primaire du bien vendu en l’état futur d’achèvement et souffrant de désordres apparus après réception, il ne peut avoir souffert de moins-value sur la valeur de son lot acquis bien après. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Par contre, Monsieur [F] [G] a été contraint de supporter les troubles de jouissance durant la durée des travaux de remise en état de la rampe d’accès au parking et aurait pu percevoir l’indemnisation de 250,00 € à ce titre.

Au regard des développements qui précèdent, il convient de condamner la S.A.S. FONCIA [Localité 10] à payer à Monsieur [F] [G] la somme de 250,00 € à titre de dommages et intérêts consécutif au défaut de transmission à l’avocat de sa déclaration d’intervention volontaire.

La S.A.S. FONCIA [Localité 10], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Elle ne peut dès lors bénéficier d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la S.A.S. FONCIA [Localité 10] à payer à Monsieur [F] [G] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort :

CONDAMNE la S.A.S. FONCIA [Localité 10] à payer à Monsieur [F] [G] les sommes de :

—  250,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [F] [G] et la S.A.S. FONCIA [Localité 10] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la S.A.S. FONCIA [Localité 10] aux entiers dépens de la procédure.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRESIDENT ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE

LE GREFFIER LE PRESIDENT