Du 14 avril 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/01211 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDM7

S.A. [Adresse 8]

C/

[P] [E]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 14/04/2025

Avocats : M^e Chantal DAVID

M^e Perle GOBERT

la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 avril 2025

JUGE : M^me Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

S.A. HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie-Anne BUSSIERES, Avocat au barreau de LA ROCHELLE substituée par M^e Chantal DAVID, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [P] [E]

née le 19 Août 1992 à [Localité 9]

[Adresse 4] [Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Perle GOBERT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 11 juin 2018, la SA [Adresse 8] a consenti un bail d’habitation à Madame [P] [E], bail portant sur un logement situé à [Adresse 7] B, lgt. n° B02. Par contrat en date du 22 mars 2019 la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT a en outre consenti à Madame [P] [E] la location d’un emplacement de parking n°A539 au sein de la résidence.

Par acte du 7 avril 2023 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par les baux, la SA [Adresse 8] a fait délivrer à Madame [P] [E] un commandement de payer la somme de 4.047,46 euros au titre des loyers échus.

Madame [P] [E] a déposé un dossier de surendettement et le 20 juin 2023 la Commission de Surendettement des Particuliers a déclaré son dossier recevable. La commission a établi des mesures imposées, qui en l’absence de contestation sont entrées en application le 18 décembre 2023. La créance locative devait être remboursée en 9 mensualités de 233,94 euros après un moratoire de 8 mois.

Par courrier du 18 mars 2024 la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT, indiquant constater que les mesures n’étaient pas respectées, a mis en demeure Madame [P] [E] de se mettre en conformité avec le plan, sous peine de caducité et de reprise de la procédure judiciaire.

Par acte délivré le 2 avril 2024, la SA [Adresse 8] a fait assigner Madame [P] [E] à l’audience du juge des contentieux de la protection du 11 juin 2024, afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux, ou subsidiairement faire prononcer la résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers, ordonner l’expulsion et obtenir paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Madame [P] [E] a de nouveau saisi la Commission de Surendettement des Particuliers le 19 juin 2024 qui a déclaré sa requête recevable le 8 août 2024.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 17 février 2025.

La SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1728, 1103 et 1225 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de :

* à titre principal

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par les baux suite au commandement de payer infructueux signifié le 7 avril 2023

* à titre subsidiaire

— ordonner la résiliation du bail du logement signé le 11 juin 2018 entre Madame [P] [E] et la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT, pour défaut de paiement du loyer et des charges

— ordonner la résiliation du bail annexe du parking n°A583 signé le 22 mars 2019 entre Madame [P] [E] et la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT, pour défaut de paiement du loyer et des charges.

En conséquence,

— condamner Madame [P] [E] au paiement de la somme de 5037,86 € au titre de loyers arriérés, charges dûment justifiées, et indemnités d’occupation selon décomptes arrêtés au 18 mars 2024, avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance, en application de l’article1344-1 du code civil, cette somme étant à parfaire au jour des plaidoiries,

— ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir l’expulsion de corps et de biens de Madame [E] [P] et de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique.

— accorder à Madame [P] [E] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative relative au logement par 24 échéances mensuelles en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, a compter du 5 du mois suivant la signification du jugement

— ordonner qu’a défaut de paiement d’une seule mensualité a sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement

A défaut de respect d’une seule mensualité,

— ordonner que la clause résolutoire reprendra son plein effet

— ordonner que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir l’expulsion de corps et de biens de Madame [P] [E] et de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique de l’appartement et du parking annexe

— l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais et périls de Madame [P] [E]

— fixer à compter de la résiliation des baux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables au même titre qu’un loyer dans les conditions du bail par Madame [P] [E] jusqu’à son départ effectif et la condamner à paiement

* En tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner Madame [P] [E] à lui payer la somme de 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— condamner Madame [P] [E] aux entiers dépens de l’instance sur le fondement des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Elle observe qu’elle est fondée à faire constater la résiliation des baux par l’effet du commandement de payer délivré 7 avril 2023 mais que Madame [P] [E] ayant repris le paiement des loyers depuis juillet 2024 et au regard de sa vocation sociale, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Elle produit un décompte mentionnant un arriéré de 6.564,70 euros au 10 février 2025.

Madame [P] [E], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

* à titre principal

— constater que la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers s’impose au bailleur

— accorder les délais de la suspension de l’exigibilité de la créance locative aux termes de l’article 733-1 4° du code de la consommation, prolongé de 3 mois afin qu’elle puisse si besoin, saisir à nouveau la Commission de Surendettement des Particuliers en application de l’article L733-2 du même code

— constater en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire permettant ainsi la continuation des baux portant sur le logement et le parking

— débouter la SA [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes

* à titre subsidiaire, vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

— prononcer la fixation de la dette locative à la somme de 5.037,36 euros

— accorder à Madame [P] [E] des délais de paiement sur une durée de 36 mois

— constater la suspension de la clause résolutoire des baux portant sur le logement et le parking

— débouter la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT pour le surplus de ses demandes

* à titre infiniment subsidiaire

— lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

* en tout état de cause,

— débouter la SA [Adresse 8] de ses demandes, fins et prétentions et de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

— ordonner que chaque partie gardera à sa charge les frais et dépens de l’instance.

Elle précise que par décision en date du 13 décembre 2024 la commission a ordonné la suspension de l’exigibilité des dettes pour une durée de 24 mois au taux de 0%, que cette décision n’a pas fait l’objet d’une contestation, qu’elle a démontré sa bonne foi en reprenant le paiement des loyers, de sorte qu’il y a lieu de mettre en oeuvre les dispositions du code de la consommation. Subsidiairement elle demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en expliquant l’historique de sa situation et qu’elle est désormais en situation de régler ses loyers.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

Motifs du jugement

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 11 avril 2023.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail d’habitation signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette. Le bail portant sur le parking, accessoire au logement comporte lui aussi une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

Par acte du 7 avril 2023 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par les baux, la SA [Adresse 8] a fait délivrer à Madame [P] [E] un commandement de payer la somme de 4.047,46 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 8 juin 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit, étant observé que les effets du commandement de payer étaient acquis au jour la Commission de Surendettement des Particuliers a déclaré recevable le premier dossier de surendettement de Madame [P] [E], soit le 6 juillet 2023.

En considération des mesures imposées entrant en vigueur le 18 décembre 2023 le bailleur a suspendu toute action, et n’a introduit l’instance qu’après avoir mis en oeuvre les modalités de caducité des mesures imposées en raison de la défaillance de Madame [P] [E].

Madame [P] [E] a de nouveau saisi la Commission de Surendettement des Particuliers qui le 8 août 2024 a déclaré son dossier recevable et par décision du 13 décembre 2024 qui n’a pas fait l’objet de contestation a imposé la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois sans intérêts.

Par ailleurs Madame [P] [E] a repris le paiement régulier des loyers depuis le mois de juin 2024 ainsi que cela ressort du décompte produit par le bailleur.

L’article 24 VI prévoit que Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

De plus l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par suite, compte tenu de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu de suspendre l’exigibilité de la créance locative pour la durée prévue par la Commission de Surendettement des Particuliers, prolongée de trois mois pour permettre à Madame [P] [E] de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 et en outre de suspendre les effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Il incombera à Madame [P] [E] de régler le loyer et les charges, à défaut de quoi, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la SA [Adresse 8] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [P] [E] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la créance de la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Au soutien de sa demande la SA [Adresse 8] produit un décompte actualisé à la date du 10 février 2025, selon lequel sa créance s’établit à 6.564,70 euros.

Cependant, selon ce décompte la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT appelle au 31 janvier 2025 une échéance de 1.210,17 euros sans rapport avec le montant du loyer et des charges de 386,01 euros durant toute l’année 2024, et sans fournir aucune explication sur cet appel.

Il convient donc à se stade de s’en tenir au décompte qui faisait apparaître au 30 janvier 2025 un arriéré de 5.354,53 euros, non contesté par Madame [P] [E], étant observé que la créance retenue par la Commission de Surendettement des Particuliers s’élève à 5.740,54 euros ce qui établit le respect par Madame [P] [E] de son obligation de régler le loyer courant.

Madame [P] [E] sera condamnée à payer la somme de 5.354,53 euros.

Dans l’hypothèse où Madame [P] [E] serait déchue de l’effet suspensif de la clause de résiliation de plein droit, elle sera condamnée aux intérêts au taux légal sur cette somme à compter de cette déchéance et au paiement des loyers et charges ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à cette déchéance et, à compter de cette déchéance, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [P] [E], redevable envers la SA [Adresse 8] et dans l’intérêt de laquelle des délais de paiement sont accordés , sera tenue aux dépens.

Toutefois compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SA [Adresse 8] a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par les baux en date des 11 juin 2018 (logement) et 22 mars 2019 (parking) pour défaut de paiement des loyers et est fondée à se prévaloir de la résiliation à la date du 8 juin 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE Madame [P] [E] à payer à la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 5.354,53 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 janvier 2025, incluant les échéances jusqu’au mois de décembre 2024 inclus ;

Vu la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers imposant la suspension de l’exigibilité des dettes pour une durée de 24 mois, et l’article 24 VI et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

SUSPEND l’exigibilité de la créance locative pour la durée prévue par la Commission de Surendettement des Particuliers, prolongée de trois mois pour permettre à Madame [P] [E] de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que durant ce moratoire Madame [P] [E] devra régler le loyer courant et les charges locatives au plus tard dans le délai de 15 jours suivant leur date d’échéance et qu’à défaut elle sera déchue du bénéfice de l’effet suspensif de la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE en ce cas Madame [P] [E] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] B, lgt. n°2 et parking n°A539 et DIT qu’à défaut pour Madame [P] [E] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [E] en cas de déchéance de l’effet suspensif de la clause de résiliation de plein droit, aux intérêts au taux légal sur la somme de 5.354,53 euros à compter de la caducité de l’effet suspensif ;

FIXE en cas de déchéance de l’effet suspensif de la clause de résiliation de plein droit le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (386,01 euros en décembre 2024) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE Madame [P] [E] au paiement des loyers et charges dus pour la période de janvier 2025 inclus jusqu’au jour de la déchéance de la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit et à compter de cette date des indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 8] de ses demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [P] [E] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail et de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 8] de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection