TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 05 Février 2026

Enrôlement : N° RG 25/03488 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YUM

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE 25 RUE DESIREE CLARY 13002 MARSEILLE ( la SELARL C.L.G.)

C/ Mme [A] [Z] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 25 RUE DESIREE CLARY 13002 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 352 590 616, dont le siège social est sis 146 rue Paradis 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Madame [A] [Z]

née le 01 juin 1972 à ALGER (ALGERIE), demeurant et domiciliée 10 B avenue du Beau Site – 92310 SEVRES

défaillante

Madame [F] [Z]

née le 22 juin 1974 à MARSEILLE, demeurant et domiciliée 23 rue Professeur Marcel Arnaud – Résidence Fondacle – Bât Port Pin 1 – 13013 MARSEILLE

défaillante

Madame [G] [Z]

née le 23 juillet 1975 à MARSEILLE, demeurant et domiciliée 25 Rue Désirée Clary – 13002 MARSEILLE

défaillante

Madame [K] [J] veuve [Z]

née en 1937 à HIXTE DES BRAZ (ALGERIE), demeurant et domiciliée 25 rue Désirée Clary – 13002 MARSEILLE

défaillante

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 25 rue Désirée Clary 13002 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

Madame [A] [Z], Madame [F] [Z], Madame [G] [Z], et Madame [K] [J] veuve [Z] sont propriétaires indivises des lots 7 et 17 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leurs lots.

Un commandement de payer leur a été signifié par commissaire de justice le 28 juin 2023.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d’avis de réception leur ont également été adressées le 14 septembre 2024 et sont demeurées infructueuses.

*

Par actes de commissaire de justice délivrés le 25 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue Désirée Clary 13002 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, a assigné Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z], et Madame [G] [Z] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER solidairement Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue Désirée Clary 13002 MARSEILLE :

— La somme en principal de 6 397,78 € au titre des charges de copropriété dues au 19 mars 2025 ;

— La somme de 2 501,16 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023, date du commandement de payer les charges.

CONDAMNER solidairement Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue Désirée Clary 13002 MARSEILLE la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z] au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

*

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/03488.

Les assignations destinées à Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z] ont abouti à des procès-verbaux de recherches infructueuses.

Les accusés de réception des LRAR parallèlement envoyées ont été retournés avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » pour Madame [K] [J] veuve [Z] et Madame [L] [Z], et avec la mention « pli avisé et non réclamé » pour Madame [A] [Z] et Madame [F] [Z].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2025, l’audience de plaidoirie s’est tenue le 20 novembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

Le relevé de propriété des lots 7 et 17La fiche d’immeubleLe commandement de payer du 28 juin 2023 la somme en principal de 6.346,57 eurosLe décompte de charges et frais arrêté au 19 mars 2025Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15.03.2018 approuvant les comptes pour l’exercice 2017 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2019Le procès-verbal de l’assemblée générale du 08.04.2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018 et fixant un budget prévisionnel pour l’exercice 2020Le procès-verbal de l’assemblée générale du 09.07.2020 approuvant les comptes de l’exercice 2019 et fixant un budget prévisionnel pour l’exercice 2021Le procès-verbal de l’assemblée générale du 06.08.2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020 et fixant un budget prévisionnel pour l’exercice 2022Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20.06.2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et fixant un budget prévisionnel pour l’exercice 2023Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24.07.2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et fixant un budget prévisionnel pour l’exercice 2024Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25.04.2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et fixant un budget prévisionnel pour l’exercice 2025Le contrat de syndic signé le 25.04.2024.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z] le 25 mars 2025, de sorte qu’il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précédent, sauf si un acte interruptif de prescription est intervenu avant l’assignation.

Une sommation de payer la somme de 6.346,57 euros leur a été signifiée par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2023. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est recevable à réclamer les sommes dues à partir du 28 juin 2018.

Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété couvrant la période du 01.01.2018 au 15.04.2018, pour un montant total de 464,82 euros.

S’agissant des charges de copropriété restantes représentant la somme de 5.932,96 euros, arrêtées au 19 mars 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparait certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, et notamment des procès-verbaux d’assemblées générales qui ont régulièrement approuvé les comptes.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

Les frais de « suivi procédure » du 14.12.2018 (252 euros) ; du 03.12.2019 (252 euros) ; et du 31.12.2020 (252 euros)Les frais « REQUETE INJONCTION DE PAYER » du 22.07.2022 (480 euros)Les frais « dossier suivi contentieux » du 07.03.2025 (129,60 euros)Les frais de « 2EME ASSIGNATION » du 18.10.2023 (520 euros)Les frais de mise en demeure du 12.11.2021 (59,64 euros) ; du 19.01.2022 (47,64 euros) et du 10.02.2022 (59,64 euros)Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z] restent donc redevables, au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les charges impayées, de la somme totale de 448,64 euros.

En l’absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z] seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 5.932,96 euros au titre des charges de copropriété dues au 19 mars 2025 et celle de 448,64 euros au titre des frais nécessaire à leur recouvrement, chacune au prorata de leur quote-part dans l’indivision, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés. Aussi, en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z], succombantes, supporteront in solidum la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z] seront donc condamnées in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [L] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue Désirée Clary 13002 MARSEILLE, chacune à proportion de sa quote-part dans l’indivision, la somme totale de 5.932,96 euros au titre des charges de copropriété dues au 19 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue Désirée Clary 13002 MARSEILLE du surplus de sa demande de ce chef,

CONDAMNE Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue Désirée Clary 13002 MARSEILLE, chacune à proportion de sa quote-part dans l’indivision, la somme totale de 448,64 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue Désirée Clary 13002 MARSEILLE, du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue Désirée Clary 13002 MARSEILLE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [J] veuve [Z], Madame [A] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [G] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 25 rue Désirée Clary 13002 MARSEILLE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT