TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00357 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEIG

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Février 2026

S.A. VILOGIA

C/

,

[B], [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M., [J], [N], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [B], [P], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa RENER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 mars 2004, la société SA Vilogia a donné à bail à Mme, [B], [P] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 363,45 euros, outre une provision sur charges de 57,07 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023, la société SA Vilogia a fait signifier à Mme, [B], [P] un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance habitation et de payer la somme principale de 1677,70 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, la société SA Vilogia a fait assigner Mme, [B], [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme, [B], [P], est occupant sans droit ni titre,A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges,Ordonner l’expulsion de Mme, [B], [P], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner Mme, [B], [P] à lui payer une somme de 4601,63 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,Condamner Mme, [B], [P] au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement, Condamner Mme, [B], [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,Condamner Mme, [B], [P] au paiement des intérêts à compter de la présente décision,Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner Mme, [B], [P] au paiement de la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire,Condamner Mme, [B], [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.Rappeler l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, la société SA Vilogia, représentée par M., [J], [N], chargé de procédures, précise que la locataire n’a pas repris le paiement de son loyer courant. Elle accepte de lui accorder des délais de paiements correspondant au paiement du loyer courant et une mensualité de 50 euros par mois comme proposé par l’avocat de sa locataire. Elle accepte de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme, [B], [P], assistée par son conseil, expose qu’elle va déposer un dossier de surendettement. Elle propose de régler le paiement du loyer courant et une mensualité de 50 euros pour apurer sa dette. Elle indique avoir rencontré des problèmes avec son travail. Son conseil sollicite qu’il lui soit attribué le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

DISCUSSION :

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA Vilogia justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 9 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SA Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 mars 2004 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme, [B], [P] le 10 mars 2023, pour la somme en principal de 1677,70 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 mai 2023 à 24.00 heures.

2. Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 5258,70 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 4 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise, après déduction des frais de poursuites.

Mme, [B], [P] assistée de son conseil, ne conteste pas devoir cette somme.

Il convient par conséquent de condamner Mme, [B], [P] à payer à la société SA Vilogia la somme de 5258,70 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 4 décembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme, [B], [P] assistée de son conseil, expose avir rencontré des soucis avec son emploi. Elle précise qu’elle va prochainement déposer un dossier de surendttement et propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien qu’elle n’ait pas intégralement repris le loyer courant, la société SA Vilogia est d’accord pour lui accorder des délais de paiements tels que proposé.

Compte-tenu de l’accord des parties, Mme, [B], [P] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 50 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Mme, [B], [P] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la société SA Vilogia pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme, [B], [P] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

4. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme, [B], [P] sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

5. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA Vilogia de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA Vilogia recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2004 entre la société SA Vilogia et Mme, [B], [P] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 4] – à, [Localité 3] sont réunies à la date du 10 mai 2023 à 24.00 heures,

CONDAMNE Mme, [B], [P] à payer à la société SA Vilogia la somme de 5258,70 euros, créance arrêtée au 4 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

AUTORISE Mme, [B], [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

Dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,Dit qu’à défaut pour Mme, [B], [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés, [Adresse 4] – à, [Localité 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA Vilogia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,Condamne en tant que de besoin Mme, [B], [P] à payer à la société SA Vilogia à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision,Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;Rappelle que Mme, [B], [P] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES ,

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Adresse 7],

[Adresse 8],

[Localité 4]

CONDAMNE Mme, [B], [P] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ACCORDE à Mme, [B], [P] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE