TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AZ

N° RG 24/04471 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TRQV

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 13 Avril 2026

S.A. AXA FRANCE IARD

C/

[B] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Nicolas MUNCK

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Lundi 13 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de M^me Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats et d’Alyssa BENMIHOUB, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Février 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [B] [W], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Claire CABANNE-BARANI, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [Q] et Monsieur [N] [Q] ont donné à bail, par l’intermédiaire de la société AGESTIS, à Monsieur [B] [W] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment B, cage A, étage 1, porte n°B10) situé [Adresse 6] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 2 août 2021 moyennant un loyer de 620 euros outre 80 euros de provision sur charges et un dépôt de garantie de 620 euros.

Un état des lieux d’entrée dans le logement a été dressé contradictoirement par les parties le 2 août 2021.

Dans le cadre de la gestion du bien, un contrat d’assurance auprès d’AXA FRANCE IARD aux fins de garantie notamment des loyers impayés et des détériorations immobilières a été conclu.

Par ailleurs, des loyers et charges étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier à Monsieur [B] [W] le 20 octobre 2023 un commandement de payer les loyers et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire, pour la somme de 2.793,96 euros en principal.

Monsieur [B] [W] a donné son préavis de départ par courrier du 24 octobre 2023 reçu le 26 octobre 2023 par la société AGESTIS.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 27 novembre 2023.

Suivant quittances subrogatives du 3 juin 2024, la SA AXA FRANCE IARD a indemnisé les bailleurs de la somme de 4.308,68 euros au titre des loyers et charges impayés, des détériorations locatives et des frais de commandement de payer.

Après une mise en demeure infructueuse et une tentative de médiation qui s’est soldée par un constat d’échec établi par un médiateur en date du 24 octobre 2024, la SA AXA FRANCE IARD, subrogée dans les droits de Madame [F] [Q] et Monsieur [N] [Q], a donc fait assigner Monsieur [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond afin d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

—  4.308,68 euros avec intérêts au taux légal du 19 juin 2024 et jusqu’au complet paiement,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement.

Après renvois, à l’audience du 12 février 2026, la SA AXA FRANCE IARD a comparu, représentée par son conseil et a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance et sollicité dans ses dernières conclusions de débouter Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes à son encontre ainsi que de ses demandes visant à obtenir des délais de paiement.

La SA AXA FRANCE IARD a fait valoir au soutien de ses prétentions que la somme sollicitée était essentiellement constituée de régularisations de charges non payées, de loyers et de réparations locatives.

Monsieur [B] [W] a comparu, représenté par son conseil, et a sollicité,

À titre principal de :

— rejeter la demande de la société AXA FRANCE IARD au titre de l’arriéré de loyer et charges demeurant le caractère irrégulier et injustifié des régularisations de charge eau chaude,

— rejeter la demande de la société AXA FRANCE IARD au titre des détériorations et dégradations demeurant le caractère injustifié des dégradations invoquées et l’absence de réalisation effective des reprises,

— rejeter la demande de la société AXA FRANCE IARD au titre du coût du commandement de payer,

— condamner la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À titre subsidiaire, il a sollicité de l’autoriser à se libérer de sa dette locative par des versements mensuels sur une période de deux années, et à tout le moins de lui accorder les plus larges délais de paiement ;

En tout état de cause, il a sollicité de :

— déclarer qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire.

— rejeter la demande de la société AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du Code de procédure civile compte tenu de la situation respective des parties.

Monsieur [B] [W] a contesté toutes les sommes sollicitées par AXA, faisant valoir des imprécisions et des irrégularités.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS AU PAIEMENT

1 – Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

La subrogation intervenue au profit de la SA AXA FRANCE IARD n’est pas contestée, cette dernière justifiant par ailleurs du paiement des sommes réclamées au défendeur en produisant les quittances subrogatives (Pièces 15 et 16 AXA).

Par ailleurs, en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; l’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] fait valoir qu’aucune précision, ni aucun justificatif sur les modalités de calcul des régularisations concernant l’ “eau chaude” ne lui ont jamais été donnés.

Il précise en outre que le bail, au paragraphe II « objet du contrat », prévoit que la modalité de production d’eau chaude sanitaire est collective alors que le diagnostic de performance énergétique joint au contrat de bail, mentionne que le type de système d’eau chaude sanitaire dans l’appartement est individuel.

Il apparaît cependant que le contrat de bail est un contrat type permettant aux parties de le personnaliser selon leurs besoins et l’objet de leur convention de sorte que la mention :

« dans ce cas précisez les modalités de répartition de la consommation du locataire : selon relevés d’index ou selon tantièmes de copropriété, etc. » constitue une simple invitation à préciser lesdites modalités.

Par ailleurs, les parties versent aux débats, le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée dans le logement qui indiquent tous deux que la production d’eau chaude est collective (pièces 1,3 et 4 [W] et pièces 4, 9 et 10 AXA).

Si Monsieur [B] [W] verse également aux débats le diagnostic de performance énergétique du logement afin de justifier que la production d’eau chaude sanitaire est individuelle (pièce 2 [W]), il est relevé que le descriptif du système d’eau chaude sanitaire ne concerne que le chauffe-eau vertical électrique individuel installé dans le logement.

La SA AXA France IARD produit par ailleurs des décomptes de charges de copropriété pour les années 2021 à 2023 (pièces 12, 13 et 21) ainsi que la copie de la taxe foncière de l’année 2023 indiquant le montant de la taxe d’ordures ménagères.

Contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur [W], le décompte de charges de copropriété pour l’année 2022 indique clairement les modalités de répartition des charges par tantièmes généraux et individuels.

Il précise d’une part au titre de l’année 2022 que la consommation en eau chaude du bâtiment B était de 553 m³ pour un coût total de 16.264,16 euros et celle du logement litigieux de 55 m³ pour une relève de l’index du logement initial de 21 m³ et finale de 76 m³ correspondant en conséquence à la somme de 1.617,59 euros.

Au titre de l’année 2023, il est également relevé que la consommation d’eau chaude du bâtiment était de 524 m³ pour un coût total de 18.276,18 euros et celle du logement litigieux de 46 m³ pour une relève de l’index du logement initial de 76 m³ et finale de 122 m³ correspondant à la somme de 1.604,39 euros arrondi à l’euro supérieur soit 1.604,40 euros.

L’ensemble des décomptes de charges produits apparaissent suffisants pour établir d’une part la consommation, la facturation réalisée à ce titre, et déterminer le mode de répartition desdites charges.

Le système de production d’eau chaude sanitaire du logement litigieux apparaît en conséquence être un système collectif avec comptage individuel.

De même, si Monsieur [B] [W] fait valoir l’incohérence des relevés d’index eau chaude par rapport à la consommation d’une personne vivant seule sans enfant et verse aux débats des documents émanant de divers sites internet afin de justifier la consommation moyenne, il n’apporte aucun élément justifiant d’une consommation réelle différente de celle indiquée par les relevés d’index présentés sur les décomptes de charges.

Par ailleurs, Monsieur [B] [W] indique avoir fait réaliser une recherche de fuite par un expert mandaté par son assurance au titre de l’appel de régularisation de 1.617,59 euros reçu en juin 2023, qui a conclu à une absence de fuite.

Si ce dernier indique par ailleurs que le prix du m³ facturé est plus élevé que la moyenne, il est constant que les charges et sommes imputées ont été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Monsieur [B] [W] s’est par ailleurs acquitté pour l’année 2021 de la somme de 466,71 euros pour une consommation indiquée de 21 m³ (pièce 21 AXA), soit un coût de 22,22 euros le m³ d’eau, qui apparaissait déjà élevé par rapport à la moyenne alléguée par ce dernier.

En outre, Monsieur [B] [W] ne justifie pas, tel qu’il le soutient, d’une absence de régularisation collective liée à l’eau chaude pour les années 2022 et 2023.

Monsieur [B] [W] est donc redevable de la somme de 4.185,48 euros au titre des loyers et charges impayés hors imputation du dépôt de garantie, du coût des réparations locatives et du commandement de payer.

2 – Sur la demande de paiement au titre des dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

L’article 1755 du code civil précise par ailleurs qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué le 2 août 2021 et un état des lieux de sortie le 27 novembre 2023 ; par ailleurs un devis de réparation en date du 8 décembre 2023 est également produit aux débats.

La SA AXA France IARD produit un décompte (pièce 11 AXA) duquel il ressort que la somme de 521,35 euros a été imputée à Monsieur [B] [W] au titre des frais de reprises de dégradations locatives.

Il ressort de la comparaison des états des lieux que les reprises suivantes apparaissent justifiées :

— le remplacement de l’ampoule de la hotte, l’état des lieux de sortie indiquant que le clips de lumière est décroché pour la somme de 10 euros, la somme de 16 euros indiquée au devis étant excessive,

— le nettoyage des VMC de la cuisine et de la salle de bain initialement en bon état qui sont indiquées poussiéreuses pour la somme de 22 euros,

— le remplacement de 2 spots pour la somme de 35,42 euros,

— le réglage des portes coulissantes de placard de la salle de bain sorties du rail et indiquées à refixer en sortie de bail pour la somme de 11 euros.

S’il est indiqué un bon état du carrelage en sortie de bail, le rebouchage de l’impact sur le carrelage dans la chambre gauche en sortie de bail apparaît justifié, contrairement aux allégations de son inexistence par le défendeur, alors qu’il a signé ledit état des lieux, la somme de 72 euros réclamée apparaît cependant disproportionnée s’agissant d’un impact qui n’affecte aucunement le bon état du carrelage, de sorte qu’il convient de ne retenir à ce titre que la somme de 40 euros.

Par ailleurs, si l’état des lieux d’entrée indique que la porte de la chambre 2 était en bon état, il ressort en sortie de bail que celle-ci présente un état moyen et un impact d’environ 2cm. Si le devis versé aux débats par le bailleur fait mention d’une impossibilité de reprendre l’impact, le remplacement à neuf de la porte aux seuls frais du locataire sortant n’apparaît pas justifié.

Il convient en conséquence de mettre à la charge de Monsieur [W] la somme de 80 euros.

Concernant le détecteur de fumée précédemment en bon état, il est indiqué sur l’état des lieux de sortie, signé par le défendeur, qu’il a signalé son dysfonctionnement et en observation qu’il doit être refixé.

Si le devis fourni fait état d’une impossibilité de remplacement de la pile en lithium du détecteur, le remplacement à neuf pour la somme de 75,46 euros apparaît excessif.

Seule, la somme de 20 euros sera imputée au locataire sortant à ce titre.

Monsieur [B] [W] devra en outre prendre en charge la somme de 20 euros

correspondant à la moitié des frais de déplacement pour les reprises locatives.

Par ailleurs, si le devis fait état en plus d’un réglage supplémentaire de portes de placard, aucune correspondance n’est établie au titre des états des lieux versés aux débats de sorte que la somme complémentaire de 11 euros ne peut être mise à la charge du défendeur.

Ainsi, contrairement aux observations de Monsieur [B] [W], la comparaison des états des lieux mise en corrélation avec le devis produit permet d’établir la réalité en partie des dégradations locatives qui lui sont imputées sans qu’il ne soit nécessaire par ailleurs de justifier des factures de la réalisation effective des travaux, un devis étant suffisant.

Par ailleurs, s’il soutient que la nouvelle locataire atteste de l’absence des travaux et du bon état du logement lors de son entrée, il ressort de l’attestation de Madame [M] qu’il verse aux débats que cette dernière réside dans la commune de [Localité 3] dans l’Aude, mais encore ne précise pas qu’elle est locataire ou a habité le logement litigieux. (Pièce 11 [W]).

En l’absence, d’éléments objectifs supplémentaires, les dégradations retenues à l’encontre de Monsieur [B] [W] ne sont donc pas sérieusement contestables.

Monsieur [B] [W] est par conséquent redevable de la somme de 238,42euros (10 + 22 + 35,42 + 11 + 40 + 80 + 20 + 20) au titre des réparations locatives.

Monsieur [B] [W] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3.803,90 euros après déduction du dépôt de garantie non restitué (4.185,48 euros + 238,42 euros – 620 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mai 2024.

II- SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT SOLLICITÉS PAR MONSIEUR [W]

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette.

En considération, de la situation de ce dernier, du montant de la dette (3.803,90 euros) et des besoins du créancier, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer dès lors qu’il est justifié d’un arriéré de loyer et charges impayés au moment de sa signification.

La SA AXA FRANCE IARD a dû exposer des frais irrépétibles pour la défense de ses intérêts qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge.

Aussi, Monsieur [B] [W] devra lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa propre demande à ce titre.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à la SA AXA FRANCE IARD subrogée dans les droits de Madame [F] [Q] et Monsieur [N] [Q], la somme de 3.803,90 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mai 2024 ;

AUTORISE Monsieur [B] [W] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 158 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [B] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,