TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 25 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

Affaire : N° RG 24/11277 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2A3Z

N° de Minute : 26/00314

DEMANDEUR

Monsieur [S] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Laurence JOSEPH-THEOBALD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0519

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [N], Administrateur Judiciaire désignée suivant ordonnance sur requête du 22 juin 2015 rendue par le Président du tribunal de grande instance de Bobigny

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Philippe THOMAS COURCEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 549

S.A. ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur de Monsieur [T]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître Philippe MARINO ANDRONIK de la SCP DORVALD MARINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0143

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente,

assistée aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 17 décembre 2025.

Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE N° RG : N° RG 24/11277 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2A3Z

Ordonnance du juge de la mise en état

du 25 Février 2026

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice des 31 octobre, 4 et 5 novembre 2024, M. [S] [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [N] et son assureur, la S.A. Gan Assurances ainsi que son propre assureur, la S.A. Allianz Iard, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de les voir condamner à le garantir de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre au titre des procédures enregistrées sous les numéros RG 23/01304 et 24/0710 pendantes devant la juridiction de céans.

Le syndicat des copropriétaires s’est constitué et a, par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 24 mars 2025, demandé au juge de la mise en état du tribunal de céans de :

Juger Monsieur [S] [T] irrecevable en l’ensemble de ses demandes à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2].

Condamner Monsieur [S] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] la somme de 2.800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner Monsieur [S] [T] aux dépens de l’incident.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque l’article 29-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et fait principalement valoir qu’il est placé sous administration provisoire depuis une ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 22 juin 2015, ce qui ne permet pas à M. [T] de valablement pouvoir l’appeler en garantie pour des désordres antérieurs à la désignation de l’administrateur provisoire. Il fait valoir que l’expert judiciaire, M. [O] a constaté des traces d’infiltrations massives et de pourrissement des bois faisant suite à des dégradations par l’eau sur un temps de plusieurs dizaines d’années au moins et qu’il a ainsi conclu que la dégradation du plancher haut de l’appartement de Mme [C] résultait pour l’essentiel des dégâts des eaux successifs depuis des dizaines d’années ayant altéré en profondeur la structure de ce plancher. Il en déduit que les désordres sont antérieurs à la mesure d’administration provisoire et que M. [T] ne peut donc valablement l’appeler en garantie. Le syndicat des copropriétaires soutient également, au visa de l’article 62-18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, que faute pour M. [T] d’avoir déclaré sa créance dans les trois mois de publication au BODACC de l’avis prévu par l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut lui opposer une quelconque créance indemnitaire. Le syndicat des copropriétaires estime enfin que M. [T] n’a pas qualité pour agir à son encontre, les désordres qu’il dénonce trouvant leur origine dans les parties privatives de l’immeuble et non dans les parties communes.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société Gan Assurances s’est constituée et a sollicité, par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 23 mai 2025, du juge de la mise en état de :

Juger Monsieur [S] [T] irrecevable en l’ensemble de ses demandes à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] et donc à l’encontre de GAN ASSURANCES

A titre subsidiaire, surseoir à statuer dans l’attente des décisions à intervenir dans les procédures [C] et [M] (24/07100 et 23/01304)

Condamner Monsieur [S] [T] à payer à GAN ASSURANCES la somme de 2.800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur [S] [T] aux dépens de l’incident

Au soutien de ses prétentions, la société Gan Assurances précise rejoindre l’argumentaire développé par le syndicat des copropriétaires concernant l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre. A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé d’un sursis à statuer, les procédures RG 23/01304 et 24/07100 n’étant pas terminées. La société Gan Assurances précise que dans la procédure RG 24/07100, l’ordonnance par laquelle le juge de la mise en état a déclaré Mme [C] irrecevable comme étant prescrite à l’égard de ses demandes formées contre M. [T], rendant dès lors sans objet toute demande de garantie, n’est pas encore définitive.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 3 juin 2025, M. [T] a demandé au juge de la mise en état de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [N], administrateur judiciaire et la société GAN ASSURANCES, es qualité d’assureur de la copropriété N° de police A17825 121579312, de leurs demandes, fins et conclusions,

ORDONNER un sursis à statuer dans l’attente des décisions définitives des affaires [C] ET [M] enrôlées sous les numéros RG 24/07100 et 23/01304,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [N], administrateur judiciaire et la société GAN ASSURANCES, es qualité d’assureur de la copropriété N° de police A17825 121579312, à payer à Monsieur [S] [T] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER les mêmes aux dépens d’instance qui seront recouvrés par Maître Laurence JOSEPH THEOBALD, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [T] fait principalement valoir que la suspension des poursuites prévue par l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 est d’une durée de douze mois à compter de la désignation de l’administrateur provisoire, suspension pouvant être prolongée jusqu’à un maximum de trente mois sur décision du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Maître [N] n’ayant pas sollicité la prolongation de la suspension des poursuites pécuniaires, il en déduit qu’elle ne peut valablement solliciter l’irrecevabilité des demandes sur ce fondement.

M. [T] rappelle que son action en garantie repose sur la créance éventuelle de Mme [Z] [M], à l’égard de laquelle le juge de la mise en état a statué, par ordonnance du 23 septembre 2024, qu’il ne pouvait être déduit que sa créance ait pu naître antérieurement à la date à laquelle elle était devenue propriétaire au seul motif que les désordres trouvent leur origine dans un évènement antérieur à la désignation de l’administrateur provisoire. Il en découle selon lui qu’il ne peut lui être reproché son absence de déclaration de créance, sa créance reposant sur celle de Mme [M].

Il fait en outre valoir que son action fait suite aux actions engagées par Mme [M] le 23 janvier 2023 et par Mme [C] le 3 juillet 2024, soit postérieurement à la mise en oeuvre de la procédure d’administration provisoire et au délai de déclaration de créances ayant fait suite à la publication de l’avis au BODACC.

M. [T] conteste ne pas avoir qualité à agir au motif de l’origine des désordres qui se rapporteraient, selon le syndicat des copropriétaires, aux parties privatives. Il fait valoir l’expertise judiciaire qui relève l’existence de désordres se rapportant aux solives et poutres soutenant les planchers ; éléments qui constituent des parties communes selon le règlement de copropriété. Il se considère dès lors parfaitement recevable à agir, les désordres relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Enfin, il sollicite le prononcé d’un sursis à statuer dans l’attente des décisions définitives des procédures RG 23/01304 et 24/07100 pendantes devant la 6e chambre du tribunal de céans, la solution du présent litige découlant des décisions à intervenir dans celles-ci.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries sur incident du 17 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 25 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les fins de non recevoir formées par le syndicat des copropriétaires et la société Gan Assurances

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

a) sur l’interdiction de toute action se rapportant à une créance antérieure à la mesure d’administration provisoire

L’article 29-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que la décision de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.

Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent et/ou la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

En l’espèce, il est établi que la mesure d’administration provisoire se rapportant à la copropriété sise [Adresse 2] a été ouverte par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 22 juin 2015.

Si en application de l’article 29-3 susvisé, les créanciers se voient interdire l’introduction de toute action tendant à obtenir la condamnation d’un syndicat des copropriétaires placé sous administration provisoire au paiement d’une créance antérieure à l’ouverture de la mesure, ce n’est que pendant une durée la suspension de douze mois ; durée pouvant être prorogée jusqu’à trente mois sur requête de l’administrateur provisoire.

La mesure d’administration provisoire à l’égard de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] ayant pris effet au 22 juin 2015, le délai de douze mois, qui n’apparaît pas avoir été prorogé, est largement dépassé. La fin de non-recevoir formée sur ce moyen par le syndicat des copropriétaires et la société Gan Assurances sera en conséquence rejetée.

b) sur l’obligation de déclaration de créance

Aux termes de l’article 29-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’administrateur provisoire procède, dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances. Les créanciers du syndicat des copropriétaires doivent déclarer leurs créances dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat et ce, à partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire. Les créances non déclarées régulièrement dans ce délai sont inopposables à la procédure.

En l’espèce, l’administrateur provisoire a procédé à la déclaration prévue par l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé par le biais d’une annonce parue au BODACC les 16 et 17 mai 2020.

Cependant, il ne peut être reproché à M. [T] de n’avoir pas procédé à la déclaration de créance dans les trois mois de cette publication dès lors que sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires découle d’éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans le cadre de deux actions engagées respectivement en 2023 et 2024, soit 3 et 4 ans postérieurement à ladite publication.

Le moyen tiré du défaut de déclaration de créance sera en conséquence rejeté.

c) sur le défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, l’expert judiciaire désigné dans le cadre de la procédure opposant Mme [M] au syndicat des copropriétaires, à M. [T] et à leurs assureurs précise dans son rapport déposé le 21 avril 2023 que les désordres constatés dans les logements de Mme [M] et de Mme [C] résultent à titre principal, de fuites et infiltrations d’eau récurrentes des installations sanitaires de l’appartement de Mme [M], antérieurement propriété de M. [T], depuis des dizaines d’années, des travaux de réfection complète de cet appartement réalisés par M. [T] à l’été 2019 ainsi que des infiltrations par les façades. En conclusion de son rapport, il évalue les responsabilités respectivement à hauteur d’une fourchette comprise entre 60% et 65% à l’égard de M. [T] et de 35 à 40% à l’égard du syndicat des copropriétaires.

En l’état de ces éléments, et dans l’attente des décisions définitives à intervenir dans les procédures RG23/01304 et RG24/07100 pendantes devant la 6ème chambre de céans, la 5ème chambre n’étant pas compétente pour établir l’origine exacte des désordres ainsi que les responsabilités qui en découlent, il ne peut être jugé que les désordres proviendraient des seules parties privatives ou des seules parties communes. Le syndicat échoue en conséquence à démontrer que lesdits désordres résulteraient des seules parties privatives.

Il ne sera en conséquence pas fait droit au moyen tiré du défaut de qualité à agir formée par le syndicat des copropriétaires et la société Gan Assurances.

2 – Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, les demandes formées par M. [T] à la présente instance découlent directement des décisions qui seront rendues dans le cadre des procédures RG23/01304 et RG24/07100 pendantes devant la 6ème chambre de céans.

Il convient par conséquent d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente des décisions à intervenir dans les procédures susvisées.

3 – Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, il n’y a lieu ni de distinguer les dépens de l’incident des dépens de l’instance, dont ils suivront dès lors le sort, ni de condamner le syndicat des copropriétaires et la société Gan Assurances à indemniser, dès à présent, M. [T] des frais irrépétibles liés à l’incident.

Les dépens et les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile resteront donc réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

REJETTE les fins de non recevoir formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [N], et son assureur, la S.A. Gan Assurances ;

DECLARE recevable l’action intentée par M. [S] [T] ;

ORDONNE le sursis à statuer dans l’attente des décisions de la 6ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny dans les procédures enregistrée sous les numéros RG23/01304 et RG24/07100 ;

RESERVE les dépens et les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 25 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Madame AIT Madame THINAT