TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03007

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPFJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE

L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité

C/

[S] [Y] épouse [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée le 05/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH31), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [S] [Y] épouse [X]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 2]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement avec effet au 21 septembre 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) a donné à bail à Madame [S] [X] un appartement à usage d’habitation n°158 situé [Adresse 9] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 460,38 euros et une provision sur charges mensuelle de 77,4 euros.

Le 3 octobre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) a fait signifier à Madame [S] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) a ensuite fait assigner Madame [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour :

— déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail,

— déclarer que Madame [S] [X] est occupante sans droit ni titre,

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [S] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [S] [X] à payer à l’O.P.H de Haute-Garonne une provision de 813,11 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 15 mai 2025, correspondant à la mensualité du mois d’avril 2025 comprise, somme à parfaire au jour de l’audience,

— condamner Madame [S] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel qui s’élève à la somme de 568,90 euros et ce jusqu’à complète libération des lieux par les occupants et remise des clés,

— condamner Madame [S] [X] au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et la dénonce de l’assignation à la préfecture,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juillet 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31), représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 862,41 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2025 comprise. Il indique que Madame [S] [X] a repris le paiement du loyer courant, mais qu’il s’oppose à sa demande de délais de paiement.

Madame [S] [X] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 55 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique qu’elle a eu un cancer et qu’elle a du arrêter de travailler. Elle expose qu’elle a repris le travail, qu’elle effectue des ménages et qu’elle perçoit 600 euros par mois, outre 500 euros de RSA. Elle précise qu’elle vit seule avec ses deux enfants de 16 et 12 ans. Elle ajoute qu’elle perçoit 346 euros par mois d’APL.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que " tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Le bail conclu avec effet au 21 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article "Locataire en situation d’impayé” ) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et non six semaines, comme le dispose l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce délai est favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu’il est la partie en position de force dans le contrat et qu’il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 571,43 euros a été signifié le 3 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [S] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 190 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) produit un décompte du 8 décembre 2025 démontrant que Madame [S] [X] reste devoir la somme de 862,41 euros, mensualité de novembre 2025 comprise.

Madame [S] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 862,41 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Madame [S] [X] a payé le 6 octobre 2025 la somme de 199 euros, somme supérieure au montant du loyer résiduel qui s’élève à la somme de 174,80 euros, de sorte que le loyer du mois d’octobre 2025 a été payé.

En outre, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) indique considérer que Madame [S] [X] a repris le paiement du loyer courant dans les mois précédents. Force est effectivement de constater que depuis le mois de novembre 2024, la locataire règle le reliquat de loyer à sa charge sans rejet de prélèvement et que, de plus, depuis le mois de février 2025, elle procède à des virements supérieurs au montant attendu.

Dès lors, compte tenu de cette reprise du paiement du loyer courant et des propositions de règlements formulées par Madame [S] [X], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 15 mensualités de 55 euros chacune et d’une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Par ailleurs, la demande de Madame [S] [X] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

A la demande de Madame [S] [X], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [S] [X] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31), Madame [S] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement avec effet au 21 septembnre 2023 entre L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) et Madame [S] [X] concernant un appartement à usage d’habitation n°158 situé [Adresse 10] à [Localité 3] sont réunies à la date du 4 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [S] [X] à verser à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) à titre provisionnel la somme de 862,41 euros (décompte arrêté au 8 décembre 2025, incluant une dernière facture de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [S] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 55 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [S] [X] soit condamnée à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [S] [X] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31) une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La vice-présidente