TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— M^e Carine SMADJA

— M^e Rosa BARROSO

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08062 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZXIV

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 12 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

Représenté par son syndic FONCIA [Localité 12] RIVE DROITE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1434

DÉFENDEURS

Madame [M] [E]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1838

Monsieur [T] [P] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1] (USA)

Non représenté

Décision du 12 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08062 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXIV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Maïssam KHALIL, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 12 mars 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

* * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [E] et Mme [M] [E] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n°3 d’un immeuble situé au [Adresse 10].

Par un jugement du 19 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné M. [T] [E] et Mme [M] [E] à payer respectivement au syndicat des copropriétaires les sommes de 11 095,49 euros et 5 589,46 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 novembre 2018.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 4 novembre 2021 et remise aux destinataires le 9 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [T] [E] et Mme [M] [E] de payer la somme de 23 648,58 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 9 mai 2023 et 12 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 9] a fait assigner M. [T] [E] et Mme [M] [E] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 14 décembre 2023.

Au visa des articles 10 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner M. [T] [E] au paiement de la somme de 5 845,25 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 avril 2023 (appel du 2ème trimestre 2023 inclus), et avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 ;

— condamner Mme [M] [E] au paiement de la somme de 2 944,60 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 avril 2023 (appel du 2ème trimestre 2023 inclus), et avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 ;

— condamner M. [T] [E] et Mme [M] [E] au paiement de la somme de 522,00 euros au titre des frais de recouvrement, à hauteur de leur quote-part respective, et avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 ;

— rejeter toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être formée par les défendeurs ;

— condamner M. [T] [E] et Mme [M] [E] à payer chacun la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [T] [E] et Mme [M] [E] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [T] [E] et Mme [M] [E] à payer chacun la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), tant à son domicile situé aux États-Unis d’Amérique qu’à l’adresse du bien, M. [T] [E] n’a pas comparu à l’instance. Mme [M] [E], citée à personne, a constitué avocat en défense et formé une demande en révocation de l’ordonnance de clôture. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 12 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose notamment que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’article 763 du même code dispose que « lorsque la représentation par avocat est obligatoire, le défendeur est tenu de constituer avocat dans le délai de quinze jours, à compter de l’assignation ».

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

*

En l’espèce, par conclusions notifiées le 11 février 2025, Mme [M] [E] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir qu’elle avait déposé une demande d’aide juridictionnelle et s’est vue octroyer le bénéfice de l’aide totale ; qu’elle n’est cependant pas en possession des pièces adverses, et que le principe de la contradiction impose ainsi la révocation de l’ordonnance de clôture.

Il est constant que l’acte introductif d’instance a été signifié à la personne de Mme [M] [E] le 9 mai 2023, et qu’en application de l’article 763 du code de procédure civile, celle-ci disposait d’un délai de quinze jours à compter de cette date pour constituer avocat.

Celle-ci n’a cependant formé une demande d’aide juridictionnelle que le 4 septembre 2024, soit 16 mois après la signification de l’assignation. Bien que Mme [M] [E] se soit vue octroyer le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale par une décision du 30 septembre 2024 – soit postérieurement à la clôture de l’instruction -, celle-ci a formé sa demande très largement après l’expiration du délai imparti par l’article 763 du code de procédure civile.

Le fait que Mme [M] [E] ait été en possession des pièces versées par le syndicat des copropriétaires est sans incidence, dans la mesure où il s’agit en toute hypothèse d’une procédure écrite imposant la représentation par avocat.

Dès lors que Mme [M] [E] a bénéficié d’un délai de plus de seize mois pour organiser sa défense, il apparaît que le principe de la contradiction a été respecté, et que la demande formée par cette dernière devra être rejetée.

2 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [T] [E] et Mme [M] [E] sont propriétaires du lot n°3 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 8] à [Adresse 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 mars 2021, 7 décembre 2022 et 23 avril 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 3 septembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] [E] et Mme [M] [E], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8 789,85 euros.

M. [T] [E] et Mme [M] [E] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés respectivement au paiement des sommes de 5 845,25 euros et 2 944,60 euros, au titre des charges de copropriété échues et impayées au 14 avril 2023.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 415,64 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires forme une demande de condamnation conjointe et non solidaire, il est impossible de condamner les défendeurs à proportion de leur quote-part de propriété. Ceux-ci seront ainsi tenus chacun pour moitié (« parts viriles »).

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 4 novembre 2021 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de constitution ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées en l’espèce.

Les frais désignés comme « BJRD Assignation » apparaissent quant à eux constituer des dépens, tandis que les frais d’avocat constituent des frais irrépétibles. L’acte d’huissier qui aurait été adressé le 24 mai 2023 n’est par ailleurs pas versé aux débats.

En conséquence, M. [T] [E] et Mme [M] [E] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [T] [E] et Mme [M] [E] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que M. [T] [E] et Mme [M] [E] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois de juillet 2021.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [T] [E] et Mme [M] [E] ont d’ores et déjà été condamnés, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 19 décembre 2019, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [T] [E] et Mme [M] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros en réparation du préjudice causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier adressé au copropriétaire le 9 novembre 2021. En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur les charges de copropriété, et à compter de l’assignation pour les frais de recouvrement.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [E] et Mme [M] [E], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [T] [E] et Mme [M] [E] seront en outre condamnés à payer chacun au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 5 septembre 2024 et la réouverture des débats ;

Condamne M. [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] les sommes de :

—  5 845,25 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 14 avril 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2021 ;

—  1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [M] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] les sommes de :

—  2 944,60 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 14 avril 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2021 ;

—  1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [T] [E] et Mme [M] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] la somme de 42,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023 ;

Condamne M. [T] [E] et Mme [M] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 12], le 12 juin 2025.

La Greffière Le Président