N° RG 22/03057 – N° Portalis DBZT-W-B7G-F3YB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 22/03057 – N° Portalis DBZT-W-B7G-F3YB

N° minute : 24/131

Code NAC : 31B

LG/AFB

LE QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEUR

M. [I] [C] [H] [Y] [T]

né le 22 Octobre 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Frédéric MASTALERZ, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

M. [Z] [U] [N]

né le 09 Novembre 1951 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 30 Juin 2024 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Président, assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 28 Mars 2024 devant Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions des articles 785 et 786 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés,

en présence de Monsieur MILLET, Auditeur de justice et assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier

Composition du Tribunal lors du délibéré

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire.

* * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente régularisée par l’intermédiaire de l’agence SQUARE HABITAT, le 26 juin 2018, Monsieur [I] [T] s’est engagé à vendre à Monsieur [Z] [N] un bien immobilier situé à [Adresse 9], ce, moyennant le prix de 387 000 euros dont 15 000 euros correspondant à la valeur des biens mobiliers équipant l’immeuble.

Cet acte mentionnait que le règlement effectif de la totalité du prix de vente et des frais annexes s’effectuerait le jour de la signature de l’acte authentique. Il prévoyait en outre une condition suspensive conventionnelle libellée comme suit : « l’acquéreur s’engage à fournir un accord de prêt relai(s) au plus tard le 15 novembre 2018 dans le cas où sa maison sise [Adresse 3] à [Localité 5] ne serait pas vendue au plus tard le 15 octobre 2018. »

Il y était également indiqué que le bien n’était pas financé au moyen d’un prêt et que la réitération de la vente par acte authentique s’effectuerait sur convocation de Maître [M], notaire à [Localité 6], au plus tard le 15 décembre 2018.

Dans ces circonstances, Maître [M], par lettre en date du 5 décembre 2018, a convoqué les parties pour la signature de l’acte définitif prévue le 14 décembre 2018.

Le 7 décembre 2018, le responsable juridique de la SAS Square Habitat Nord de France a adressé à Monsieur [N] un courrier recommandé afin d’obtenir confirmation de la revente du bien immobilier situé à [Localité 5] et de la réalisation de la condition suspensive.

L’acquéreur ne s’est pas manifesté.

Par courrier en date du 20 février 2019, la SAS Square Habitat Nord de France a réitéré sa demande.

Le 30 octobre 2019, Maitre [M] a fait délivrer à Monsieur [N] une sommation d’avoir à se présenter le 14 novembre 2019 en son étude pour la régularisation de l’acte authentique de vente.

Ce dernier ne s’étant pas présenté, un procès-verbal de carence a dès lors été dressé.

Par exploit délivré le 10 novembre 2022, Monsieur [T] a, dans ces circonstances, assigné Monsieur [N] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de voir :

déclarer sa demande recevable et bien fondée ;prononcer la résolution de la vente portant sur l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 8] aux torts de Monsieur [Z] [N];condamner Monsieur [Z] [N] à lui verser la somme de 38 700 euros (au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente) ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Le condamner à lui régler la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric MASTALERZ, avocat au barreau de Lille.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [I] [T] fait valoir les moyens suivants :

la vente conclue au profit de Monsieur [Z] [N] est parfaite dans la mesure où il y a eu accord sur la chose et le prix et qu’il n’a été produit aucun justificatif par le défendeur d’une offre de prêt relais pour le cas où son propre immeuble n’aurait pas été vendu avant le 15 octobre 2018, ce qui permet de conclure que la condition suspensive était bien réalisée à la date prévue de la réitération de l’acte devant notaire. Il souligne qu’en outre, dans le compromis de vente, Monsieur [N] a par mention manuscrite renoncé à se prévaloir du bénéfice de la clause suspensive relative à l’octroi d’un prêt.Sa demande en résolution de la vente est justifiée au regard du comportement fautif de l’acquéreur qui a refusé de se présenter pour la signature de l’acte authentique et qui n’a pas procédé au versement du prix.Il est par ailleurs légitime à réclamer l’application de la clause pénale insérée dans le compromis de vente régularisé le 26 juin 2018 puisqu’il subit un préjudice du fait du silence prolongé de Monsieur [N] qui l’a empêché de se défaire de son bien et de bénéficier du prix de vente, ce depuis près de 3 années.

Suivant conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, Monsieur [N] demande au tribunal de :

débouter Monsieur [T] de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre.condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Pour sa part, il fait valoir que l’acquisition de l’immeuble situé à [Localité 8] était conditionnée à la réalisation de différentes conditions suspensives dont la vente de son propre immeuble de [Localité 5] ou, à défaut, l’obtention d’un prêt relais pour lequel il devait fournir des justificatifs au plus tard le 15 novembre 2018.

Il affirme que la vente a été suspendue puisqu’aucune de ces conditions suspensives n’a pu être réalisée dans les délais définis : il n’a, en effet, reçu aucune proposition d’achat satisfaisante pour son bien et n’a pu ensuite obtenir de prêt relais. Pour ces raisons, il s’est trouvé dans l’impossibilité de financer l’achat de l’immeuble de Monsieur [T].

Il invoque l’article 14 du compromis de vente lequel énonce que :« à défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, et sauf renonciation par l’acquéreur à ces conditions, chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre et la somme

remise par l’acquéreur à titre d’acompte, lui sera immédiatement restituée et ceci, sans aucune formalité.»

Il en conclut que la non réalisation des conditions suspensives rend sans objet la demande en résolution de la vente puisqu’aucun transfert de propriété n’a été opéré.

Il soutient que la clause pénale n’a pas lieu à s’appliquer puisque le défaut de régularisation de la vente par acte authentique ne résulte pas de son refus d’y procéder mais bien uniquement du défaut de réalisation des conditions suspensives.

Il précise qu’à tout le moins si une clause pénale venait à lui être appliquée son montant devrait être minoré en proportion du préjudice réel subi par Monsieur [T]. Sur ce point, il souligne que le demandeur ne transmet aucun élément démontrant la réalité d’un quelconque préjudice et permettant de considérer qu’il est toujours propriétaire de l’immeuble objet du litige, alors qu’il a, quant à lui, effectué certaines recherches établissant que le bien litigieux a été revendu ;

Il précise qu’il verse aux débats la copie d’une annonce établissant la remise en vente de l’immeuble situé à [Localité 8] ainsi que des captures d’écrans de photographies du bien provenant du site LOGIC IMMO où la mention sous offre apparaît, ainsi qu’une photographie de la façade de la maison avec l’écriteau « Bien vendu ».

Par ordonnance du 14 décembre 2023, la clôture de la procédure a été prononcée et l’affaire a été fixée à l’audience du 28 mars 2024.

La décision a été mise en délibérée au 30 juin 2024, reportée au 4 juillet 2024.

SUR CE :

Sur la demande en résolution du contrat de vente

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1124 du même code rappelle que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il est constant que les parties ont signé, le 26 juin 2018, un compromis de vente. Toutefois, celles-ci ne s’accordent pas sur le caractère parfait de cette vente, qui autoriserait le demandeur à solliciter la résolution du contrat du fait des manquements qu’il allègue contre Monsieur [N].

Ledit compromis prévoit que « l’acquéreur s’engage à fournir un accord de prêt relai(s) au plus tard le 15 novembre 2018 dans le cas où sa maison sise [Adresse 3] à [Localité 5] ne serait pas vendue au plus tard le 15 octobre 2018. »

Dans son article 4, il mentionne que : «la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal en totalité le jour de la signature de l’acte authentique de 387 000 euros » et précise que : « de convention expresse, le versement effectif de la totalité du prix et du montant des frais ainsi que la signature de l’acte authentique nécessaire pour la publication foncière conditionneront le transfert du droit de propriété au profit de l’acquéreur ».

Il apparaît dès lors que les parties ont convenu de différer le transfert de propriété à la date de réitération de la vente par acte authentique, échéance fixée pour le versement du prix convenu.

Il n’est pas discuté que Monsieur [N] n’a pas procédé à la revente de son bien dans le délai imparti, cette opération étant destinée à financer l’achat de l’immeuble à [Localité 8].

Il n’est pas non plus contesté que l’acquéreur n’a pas davantage justifié de l’octroi d’un prêt relais ni même de démarche en vue d’obtenir un tel financement.

L’événement visé par la condition suspensive n’a donc pas pu se réaliser et le compromis de vente est devenu, par voie de conséquence, caduc.

Il s’ensuit que dès le 16 novembre 2018, Monsieur [T] et Monsieur [N] se trouvaient respectivement libérés de leur engagement.

La vente n’ayant jamais eu lieu, aucune résolution ne saurait dès lors être prononcée.

Monsieur [T] sera ainsi débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande d’application de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que : «lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Le créancier qui invoque une clause pénale n’a pas à rapporter la preuve que l’inexécution lui a causé un préjudice.

En l’espèce, Monsieur [N] ne justifie par aucune pièce des démarches accomplies soit pour mettre en vente son bien, soit pour obtenir un prêt-relais, se contentant de procéder par allégations.

Il ne peut dès lors être vérifié que la non réalisation de la condition suspensive résulterait de circonstances indépendantes de la volonté du défendeur.

Par ailleurs ce dernier ne s’explique guère sur son silence prolongé ni sur le fait qu’il n’ait pas informé le vendeur de son impossibilité de poursuivre son engagement, alors qu’il ressort de la procédure qu’il a été questionné à plusieurs reprises tant par le notaire que l’agent immobilier sur l’état d’avancement de ses démarches et mis en demeure d’en justifier. Il ne s’est pas davantage présenté au jour de la signature de l’acte authentique afin, le cas échéant, de fournir les explications qui s’imposaient. Il a donc laissé dans l’expectative le vendeur, ce, durant plusieurs mois (ce jusqu’au procès-verbal de carence établi le 14 novembre 2019) alors que celui-ci s’était interdit, aux termes du compromis, d’aliéner son bien à une autre personne jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Monsieur [N] s’est donc montré totalement défaillant dans l’exécution de son obligation, ce qui suffit à justifier l’application pleine et entière de la clause pénale convenue entre les parties, sans qu’il soit besoin de rechercher si entre temps l’immeuble, objet du litige, a été effectivement vendu .

Monsieur [N] sera donc condamné à payer à Monsieur [T] la somme de 38 700 euros au titre de la clause pénale.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Frédéric MASTALERZ, avocat au barreau de Lille.

Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de limiter à la somme de 2000 euros l’indemnité que Monsieur [N], partie perdante, devra verser à Monsieur [T] au titre des frais irrépétibles .

La demande de Monsieur [N] de ce chef sera rejetée en application des mêmes dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile issues du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En la cause, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision alors que le litige est ancien.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [T] de sa demande en résolution judiciaire de la vente ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [I] [T] la somme de 38 700 euros au titre de clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux entiers frais et dépens de la procédure dont distraction au profit de Maître Frédéric MASTALERZ, avocat au barreau de Lille ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à régler à Monsieur [I] [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Le Greffier,Le Président,