TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00075 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYYZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 07 Avril 2026

[F] [X] épouse [N]

[Y] [N]

C/

[T] [B] épouse [P]

[J] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2026

à Maître Claire FAGES

Expédition délivrée le 07 Avril 2026

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [F] [X] épouse [N], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [Y] [N], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [T] [B] épouse [P], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Godfroy-Luther GONDJE-DJANAYANG, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [J] [P], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne assisté de M^e Godfroy-Luther GONDJE-DJANAYANG, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 4 et 10 octobre 2023, Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] un pavillon à usage d’habitation (lot n°436) ainsi qu’un garage situés [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 979 euros et une provision sur charges mensuelle de 45 euros.

Le 24 juillet 2025, Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] ont fait signifier à Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] ont ensuite fait assigner Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.200 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 octobre 2025.

Après renvoi, à l’audience du 06 février 2026, Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.085,76 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 comprise. Ils indiquent voir reçu un virement à hauteur de 800 euros au mois de janvier mais que le loyer s’élève à la somme de 1.046 euros et déclarent s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [P] , comparant en personne, et Madame [T] [B] épouse [P], non comparante, respectivement assisté et représentée par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs conclusions déposées de :

— constater leur reconnaissance de dette et l’absence de contestation sur son montant, son principe, sa nature, son bien-fondé et son exigibilité ;

— rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail locatif et la demande d’expulsion consécutive comme étant injuste, inopportune et disproportionnée au regard de la situation, des intérêts en cause et des conséquences ;

— dire et juger que le contrat de bail locatif sera maintenu sous réserve du respect strict d’un plan d’apurement de la dette après engagement de leur part et présentation de leur situation économique et bonne foi : Pour 3.200 euros, soit des mensualités d’un montant de 177,77 euros mensuels sur une période de 18 mois à compter de la signification de la décision juridictionnelle à intervenir ;

— prononcer la poursuite du bail locatif au regard des intérêts en cause ;

— rappeler que le plan d’apurement de la dette sera assorti d’une clause de déchéance automatique dont les modalités seront déterminées par la juridiction. En cas de non-paiement de la part des locataires, l’intégralité du montant de la dette sera exigible ;

— déterminer les modalités et le cadre du plan d’apurement de la dette.

Ils font valoir que la résiliation judiciaire du bail ne peut être prononcée qu’après analyse de la situation, des intérêts des parties et des conséquences prévisibles et que le juge doit apprécier souverainement le comportement des locataires, la résiliation n’étant pas automatique et devant être proportionnée aux intérêts de la cause. Ils font valoir leurs gages sérieux de solvabilité, leurs situation professionnelle et les conséquences sur la situation familiales. Ils soutiennent que la faute n’est pas d’une gravité suffisante pour prononcer une résiliation judiciaire.

Ils reconnaissent le montant de la dette locative. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 280 euros par mois en règlement de l’arriéré pendant 18 mois. Ils indiquent que M. perçoit un salaire mensuel de 2.500 euros et Mme un revenu de 1.800 euros. Ils précisent avoir payé la somme de 800 euros concernant le loyer en raison d’une saisie sur leur compte bancaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 4 et 10 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai d’une durée supérieure au délai légal a été librement consenti entre les parties et ne préjudicie pas aux droits du locataire, partie protégée par le délai légal, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de deux mois au lieu de celui de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.322,76 euros a été signifié le 24 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2.074,10 euros.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 25 septembre 2025, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique qui s’impose aux parties et au juge. Les moyens invoqués par les défendeurs, notamment sur la gravité de la faute, sont donc inopérants puisqu’il ne s’agit pas d’une demande de résiliation judiciaire pour manquement grave des locataires à leurs obligations impliquant que ce manquement doit présenter un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] produisent un décompte du 02 février 2026 démontrant que Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] restent devoir la somme de 4.623,79 euros, mensualité de février 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite (176,47 euros + 179,50 euros) et des frais de relance (7 euros x 5 + 15 euros x 3 + 26 euros).

Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Par ailleurs, le contrat de bail prévoit la solidarité des preneurs (article VII. du contrat).

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.623,79 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Si Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] font valoir qu’ils sont en capacité de régler leur dette locative, en sus du montant du loyer et des charges courants, force est de constater que le décompte produit par les bailleurs et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement à hauteur de 800 euros réalisé le 13 janvier 2026 ne correspond pas au montant appelé de 1046,44 euros et le précédent versement remontant au 28 novembre 2025. Au surplus, le loyer de février 2026 n’est pas justifié comme étant réglé alors que l’audience s’est tenue le 06 février 2026.

Par ailleurs, ils ont indiqué lors des débats ne pas avoir été en capacité de verser une somme supérieure à 800 euros en raison d’une saisie sur leur compte bancaire. Or ils ne produisent aucun élément concernant cette saisie de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier leur capacité de remboursement de la dette.

Par conséquent, les conditions textuelles cumulatives n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Monsieur [J] [P] et Madame [T] [K] épouse [P] sera rejetée.

IV. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 25 septembre 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 25 septembre 2025 au 28 février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre de l’article A444-32 du Code de commerce, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N], Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 et 10 octobre 2023 entre Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] et Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] concernant un pavillon à usage d’habitation (lot n°436) ainsi qu’un garage situés [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 2] sont réunies à la date du 25 septembre 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] de leur demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] à verser à Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] à titre provisionnel la somme de 4.623,79 euros (décompte arrêté au 02 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] à verser à Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [T] [B] épouse [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] de leur demande au titre des dépens concernant l’article A444-32 du Code de commerce ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente