TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Ordonnance du : 09 Janvier 2026

N° RG 25/00613 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E[Immatriculation 5]

N° Minute : 26/34

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Madame [T] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Josy-Jean BOUSQUET, avocat au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

Monsieur [I] [U]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Océane ALVES DROUIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 09 Décembre 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 4 et suivants et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de Madame [T] [C], en date du 30 septembre 2025, de Monsieur [I] [U] tendant à voir juger qu’à compter de la décision, les loyers du local commercial sis [Adresse 4] (34500) seront suspendus, outre de voir ordonner la restitution des sommes perçues depuis cette date par Monsieur [I] [U], enfin de voir statuer ce que de droit sur les dépens,

Vu l’audience du 4 novembre 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de Monsieur [I] [U], qui a souhaité voir débouter Madame [T] [C] se l’ensemble de ses demandes, à défaut, de voir constater l’existence de contestations sérieuses affectant ses demandes et de les déclarer irrecevables, outre, reconventionnellement, de voir constater que la suspension unilatérale du paiement des loyers en l’absence d’autorisation judiciaire préalable constitue un manquement à ses obligations contractuelles et, en conséquence, la condamner au paiement de la somme de 16.959,00 € à titre de provision sur l’arriéré locatif dû depuis le mois de novembre 2024 au 4 décembre 2025, enfin, la voir condamner au paiement de la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Madame [T] [C], qui a maintenu l’intégralité de ses demandes et qui a sollicité, au surplus, de voir condamner Monsieur [I] [U] au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu l’audience du 9 décembre 2025 lors de laquelle Madame [T] [C] a repris oralement ses demandes en indiquant que des travaux importants sont à réaliser et lors de laquelle Monsieur [I] [U] a réitéré oralement ses demandes en faisant valoir que le local n’est pas impropre à sa destination et qu’il a été pris à bail en l’état,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes des articles 4 et suivants du Code de procédure civile, il appartient aux parties de fonder leurs prétentions en fait et en droit.

En l’espèce, il convient de relever qu’aux termes de ses dernières écritures, Madame [T] [C] n’allègue ni ne démontre soit le caractère urgent de sa demande au sens des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile soit l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, de nature à fonder la compétence du juge des référés.

En conséquence, il convient de rejeter l’ensemble des demandes formées par Madame [T] [C].

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées.

Le président est, en pareille matière, le juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé.

Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, Monsieur [I] [U] expose que Madame [T] [C] a suspendu unilatéralement le paiement des loyers depuis le mois de novembre 2024 alors qu’elle a exploité le fonds de commerce pendant plusieurs mois, de sorte que le local n’est pas totalement impropre à toute exploitation. Il ajoute que la locataire a pris à bail les lieux en l’état et les a visités à plusieurs reprises avant la signature du bail.

Madame [T] [C] soutient que le local commercial présente une humidité anormale et que le plafond de la réserve présente un problème d’étanchéité. Elle argue à ce titre que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance et de jouissance paisible, de sorte que le local n’est pas conforme à sa destination et qu’elle est fondée à opposer une exception d’inexécution.

Il ressort du rapport d’expertise en date du 17 novembre 2025 que les locaux commerciaux donnés à bail présentent des taux d’humidité anormalement élevés. En ce sens, l’expert judiciaire indique que « Nous confirmons une très forte odeur d’humidité dans l’ensemble des pièces du local commercial, rendant l’air étouffant et la respiration difficile ». L’expert relève également la présence de moisissures dans le local ainsi que sur les articles en vente. Enfin, le rapport d’expertise explique que les désordres ont pour origine l’absence de dispositif de renouvellement d’air, l’absence de coupure de capillarité en base des murs, l’absence d’isolation des murs et toitures-terrasses et l’humidité de la dalle.

Il résulte également des procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024 et du 12 avril 2024 qu’une odeur d’humidité et des traces de moisissures étaient déjà constatées dans le local au début de l’année 2024.

Par ailleurs, il est constant que l’exception d’inexécution est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail rendant les locaux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

Or, il ressort des conclusions du rapport d’expertise en date du 17 novembre 2025 ainsi que des procès-verbaux de constat en date des 8 janvier et 12 avril 2024 que le local litigieux est impropre à l’usage auquel il est destiné compte tenu d’une forte humidité rendant la respiration difficile et de la présence de moisissures. Dès lors, il apparaît que l’existence de l’obligation de paiement des loyers du mois de novembre 2024 au mois de novembre 2025 est sérieusement contestable au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En conséquence, en l’absence d’obligation non sérieusement contestable, il convient de rejeter la demande de provision.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [C], qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [T] [C] ne permet d’écarter la demande de Monsieur [I] [U] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1.500,00 € conformément à la demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Disons n’y avoir lieu à référé tant sur la demande principale que sur la demande reconventionnelle ;

Condamnons Madame [T] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamnons Madame [T] [C] à payer à Monsieur [I] [U] la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI jugé et prononcé en audience publique par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le président,