TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00444 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U26U

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Avril 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

[W] [Z] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à [Localité 3] HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [I] [M], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

M. [W] [Z] [C], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 mars 2022, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [Z] [C] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment B, n°19) situé [Adresse 6] [S] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 369,91 euros et une provision sur charges mensuelle de 59,89 euros.

Le 22 juillet 2025, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [W] [Z] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 23 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [W] [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.942,05 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 octobre 2025.

A l’audience du 17 février 2026, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [I] [M], munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.233,04 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. Il indique qu’un SLS a été appliqué pour le mois de janvier à hauteur de 863,46 euros.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 22 octobre 2025, Monsieur [W] [Z] [C] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 23 juillet 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.054,18 euros a été signifié le 22 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [W] [Z] [C] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 190,39 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025.

La résiliation est intervenue le 23 septembre 2025 et Monsieur [W] [Z] [C] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [W] [Z] [C] sera ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 17 février 2026 démontrant que Monsieur [W] [Z] [C] reste devoir la somme de 4233,04 euros, mensualité de janvier 2026 comprise.

Il ressort de ce décompte que le bailleur a appliqué au locataire un supplément de loyer de solidarité de 863,46 euros, 25 euros de frais de dossier SLS et 7,62 euros de frais de pénalités d’enquête.

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit le courrier de demande d’enquête du 26 septembre 2025 envoyé à Monsieur [W] [Z] [C], la mise en demeure du 27 novembre 2025 et la mise en demeure du 05 février 2026 envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 09 février 2026.

Cependant, si le bailleur justifie avoir mis en demeure le locataire de justifier de ses revenus préalablement à l’application du SLS conformément à l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, pour autant, les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne sont, par nature, dues qu’autant que le bail demeure en cours puisqu’à compter de cette date, il appartient au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire.

Dès lors, le surloyer sollicité pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 23 septembre 2025, doit être écarté, de même que les frais de dossier SLS et les frais de pénalités non justifiés (863,46 +25 +7,62).

Monsieur [W] [Z] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.336,96 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [W] [Z] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 23 septembre 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [Z] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, Monsieur [W] [Z] [C] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2022 entre l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT et Monsieur [W] [Z] [C] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment B, n°19) situé [Adresse 7] à [Localité 4] sont réunies à la date du

23 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [Z] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [C] à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3.336,96 euros (décompte arrêté au 17 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [C] à payer à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [C] à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente