N° RG 25/00144 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TWOI

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/00144 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TWOI

NAC: 72C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Morgane BANQUET

à la SELARL CLF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ LES TERRASSES DU GOLF [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS GOLF GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [B] [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Morgane BANQUET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [F] est propriétaire du lot n°542 de la copropriété dénommée LES TERRASSES DU GOLF 1, située [Adresse 2]. Ce lot correspond à l’emplacement de parking ouvert numérotée 22 et situé au rez-de-chaussée du bâtiment A de la résidence.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES TERRASSES DU GOLF 1, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS GOLF GESTION 1 a assigné Madame [B] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment de la voir « retirer (…) le portail métallique et toutes structures métalliques installés devant son lot et copropriété n°542 correspondant à l’emplacement de parking ouvert n°22 et à remettre (…) les lieux dans leur état initial », sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 24 juin 2025. Lors de l’audience, l’avis des parties a été sollicité pour tenter de transiger par le biais d’une audience de règlement amiable. Par note en délibéré, les parties ont accepté de participer à une audience de règlement amiable.

Par ordonnance avant dire droit du 20 janvier 2026, le juge des référés à renvoyer les parties à l’audience de règlement amiable du tribunal judiciaire de Toulouse qui se tiendra sous la présidence du juge conciliateur le lundi 22 septembre 2025.

Les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord dans le cadre de l’audience de règlement amiable.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 16 décembre 2025.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES TERRASSES DU GOLF 1, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS GOLF GESTION 1, demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 9 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

débouter Madame [B] [F] de ses demandes,condamner Madame [B] [F] à retirer, à ses frais exclusifs et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision, le portail métallique et toutes structures métalliques installés devant son lot de copropriété n°542 correspondant à l’emplacement de parking ouvert n°22 et à remettre, dans les mêmes termes, les lieux dans leur état initial,condamner Madame [B] [F] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, Madame [B] [F], demande à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

principalement :

débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES TERRASSES DU GOLF 1 de l’ensemble de ses demandes,la dispenser de toutes participation dans la dépenses commune des frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES TERRASSES DU GOLF 1 au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,subsidiairement :

débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES TERRASSES DU GOLF 1 de sa demande d’astreintedébouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES TERRASSES DU GOLF 1 de sa demande de condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de remise en état sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte des principes prétoriens que l’accomplissement par un copropriétaire de travaux sans autorisation de l’assemblée générale et en contravention avec le règlement de copropriété, constitue un trouble manifestement illicite et le juge des référés peut donc ordonner la cessation ou la remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse.

Le règlement de copropriété de la copropriété dénommée LES TERRASSES DU GOLF 1 stipule notamment : « Création de boxes : tout copropriétaire d’un emplacement de parking sous les bâtiments aura la faculté de clore son lot, à condition que le parking soit d’une largeur suffisante, que les clôtures restent en-deçà des limites de l’emplacement considéré, que les portes soient conformes au modèle arrêté par l’architecte de la copropriété et que la fermeture du box n’entrave pas l’accès à une installation commune, notamment de sécurité ».

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 28 juin 2024 aux termes duquel les copropriétaires ont refusé à la majorité, la résolution n°53 prévoyant la transformation de l’emplacement de parking n°22 dont Madame [B] [F] est propriétaire, en box fermé.

Cette décision a été notifiée à Madame [B] [F], laquelle n’a pas formée de recours dans le délai légal. Cette décision est donc définitivement adoptée et elle est opposable à tous les copropriétaires. Elle n’est donc plus recevable a en contester la légalité, ce qu’elle tente de faire dans le cadre de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires produit également un procès-verbal de constat dressé le 07 octobre 2024 par commissaire de justice. Il en résulte que, malgré le refus précis de l’assemblée générale, Madame [B] [F] a néanmoins décidé de procéder à des travaux afin de fermer et de sécuriser par un portail métallique avec poignée et serrure, son emplacement de parking n°22, lequel se voit ainsi transformé en box.

Il ressort également de la lecture de ce même procès-verbal que :

les matériaux utilisés sont différents des autres portes de garage de la résidence,la couleur n’est pas respectée,deux panneaux fixes ont été installés alors que ce type de fermeture n’existe pas au sein de la résidence,le dessus du parking n’est pas fermé,l’espace de plusieurs dizaines de centimètres au-dessus du portail et de la palissage ne répond pas aux normes de sécurité,la fermeture du parking n’est pas alignée avec une place de parking.

L’argument selon lequel le refus d’autorisation serait injustifié et discriminatoire n’est pas opérant. En effet, il n’appartient pas au juge des référés de juger de la légalité de cette résolution. En l’absence de recours par Madame [B] [F] visant à en obtenir la nullité, cette résolution est définitivement licite. Elle doit être respectée par tous les copropriétaires, en ce qu’elle traduit l’expression d’une volonté collective majoritaire qui s’impose.

Même si l’article 16 précité du règlement de copropriété ne soumet pas expressément la transformation d’un emplacement de parking en box à une autorisation de l’assemblée générale, il n’en demeure pas moins, qu’il fixe des conditions restrictives. Elles ne peuvent évidemment pas être laissées à la seule appréciation discrétionnaire et subjective du copropriétaire à l’origine des travaux. Cela est d’autant plus vrai que Madame [B] [F] ne peut outrepasser le vote majoritaire. Le fait pour elle d’avoir déjà soumis une autorisation à la copropriété l’oblige à respecter cette décision de l’assemblée générale ou à convaincre celle-ci de modifier sa décision dans le cadre d’une assemblée générale ultérieure.

Les motifs de ce refus d’autorisation n’ont pas à être donnés, pas plus que les explications selon lesquels d’autres copropriétaire auraient obtenu une autorisation, ce qui viendrait créer une supposée rupture d’égalité. Cet argument est inopérant. Le syndicat des copropriétaires émet toutefois l’hypothèse qu’outre l’absence de conformité des travaux opérés en dépit du refus d’autorisation, Madame [B] [F] utiliserait en outre son box à des fins de stockage, lesquelles sont interdites, les surfaces de pose n’étant pas considérées comme des « autres surfaces closes » au sens du règlement de copropriété.

Il résulte de ces développements que les travaux réalisés discrétionnairement par Madame [B] [F] contreviennent manifestement aux décisions figurant sur le procès-verbal de copropriété du 28 juin 2026, ainsi qu’au règlement de copropriété. Ils constituent donc un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser.

Devant l’évidence de la solution juridique qu’elle n’a pas su, ni voulu entrevoir malgré la mise en place d’une audience de règlement amiable, Madame [B] [F] sera condamnée, sous astreinte, à retirer le portail métallique et toutes structures métalliques installés devant son lot de copropriété n°542 correspondant à l’emplacement de parking ouvert n°22 et à remettre, dans les mêmes termes, les lieux dans leur état initial et conformes au règlement de copropriété, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante Madame [B] [F], sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Madame [B] [F], à payer la somme de 2.500 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES TERRASSES DU GOLF 1, représenté par son syndic en exercice.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond, mais d’ores et déjà ;

CONDAMNONS Madame [B] [F] à remettre les lieux dans leur état d’origine en procédant au retrait du portail métallique et toutes structures métalliques installés devant son lot de copropriété n°542 correspondant à l’emplacement de parking ouvert n°22 et ainsi se conformer au règlement de copropriété ;

DISONS que ces travaux, dont elle devra savoir faire la preuve le cas échéant au moyen d’un procès-verbal de constat par commissaire de justice, devront être réalisés à ses frais et charges et sous sa responsabilité de maître de l’ouvrage, dans un délai de 30 jours calendaires à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de respecter ce délai, Madame [B] [F], sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES TERRASSES DU GOLF 1 une astreinte de 75 euros par jour calendaire de retard à compter du trentième et unième jour calendaire à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en œuvre ;

DISONS que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer une nouvelle le cas échéant ;

CONDAMNONS Madame [B] [F] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES TERRASSES DU GOLF 1, représenté par son syndic en exercice, une somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Madame [B] [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,