RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01075 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G54R

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. SOROR ISS

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Audrey BOUVIER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [F] [W] épouse [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La S.C.I. SOROR ISS a donné à bail à M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] (ci-après- "les époux [P]) en qualités de co-locataires un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 10] par contrat du 05 septembre 2022, pour un loyer mensuel révisable fixé initialement à la somme de 885 euros provision sur charge de 70 euros comprise.

Une clause de solidarité entre les preneurs est contenue au bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. SOROR ISS a fait signifier à M. [L] [P] et à Mme [T] [F] [W] ép. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 avril 2024 pour la somme en principal de 4052,01 euros.

La S.C.I. SOROR ISS a ensuite fait assigner les époux [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] de la Réunion par actes de commissaire de Justice du 28 octobre 2024, délivrés à personne pour Madame et à domicile pour Monsieur aux fins de

— faire constater la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,

— condamner solidairement M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à hauteur de 7673,37 euros, somme arrêtée à la date du 02 août 2024, avec intérêt légaux à compter de chaque échéance en vertu de l’article 1344-1 du code civil,

— ordonner l’expulsion des locataires, de leurs biens et de toute personne introduite dans le logement de leur chef, avec concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] à payer une indemnité d’occupation de 835,34 euros, depuis la résiliation du bail,

— condamner solidairement M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 27 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue dès le premier appel de la cause, la S.C.I. SOROR ISS- représenté par M^e Audrey Bouvier – sollicite le bénéfice de son assignation.

M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P], cités respectivement à domicile et à personne ne se sont ni présentés ni fait représenter à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2025 par voie de mise à disposition en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, si l’un d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En outre, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 30 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 27 janvier 2025 après renvoi, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la S.C.I. SOROR ISS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention le 16 avril 2024 par la dénonciation du commandement de payer à la préfecture.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SES CONSÉQUENCES :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ;

Or, bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d’une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 05 septembre 2022 contient une clause résolutoire (en page 3 du bail) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois, a été signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 4052,01 euros.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 13 juin 2024.

L’indemnité d’occupation

Depuis cette date, le bail est résilié, si bien que les époux [P], occupants sans droit ni titre, sont redevables solidairement d’une indemnité d’occupation destinée à la fois à compenser l’occupation des lieux autant qu’à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité sera fixée conformément à la demande de la S.C.I. bailleresse à la somme de 835,34 euros, et sera due depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la restitution du logement ou l’expulsion.

La libération des lieux loués

M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] qui n’ont plus de titre justifiant l’occupation du logement devront restituer ce dernier libre de leurs biens et de toute personne, dès la signification du présent jugement.

À défaut de libération volontaire, la S.C.I. SOROR ISS sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, dans le respect des règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin.

III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES :

Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

La S.C.I. SOROR ISS produit un décompte arrêté à la date du 02 août 2024 faisant état d’un solde débiteur de 7673,37 euros à la date du 02 août 2024, somme de laquelle il convient de retrancher la somme de 557,75, euros portée en tête du décompte au titre de « Solde précédent au 31/12/2023 », alors que cette somme n’est nullement justifiée.

Le montant de l’arriéré locatif dont peuvent être tenus M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que le loyers et les charges locatives, pour autant qu’ellles sont justifiées.

En conséquence, les époux [P], seront solidairement condamnés à payer à la S.C.I. SOROR ISS la somme de 7115,62 euros avec intérêts au taux légal :

sur la somme de 4052,01 euros à compter du commandement de payer (12 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de leur notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. SOROR ISS, M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 septembre 2022 entre la S.C.I. SOROR ISS d’une part et M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 10] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 13 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] à verser à la S.C.I. SOROR ISS la somme de 7115,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés à la date du 02 août 2024 (comprenant l’échéance d’août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 4052,01 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE à M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] de restituer les lieux libres de toute occupation dès la signification du présent jugement,

AUTORISE la S.C.I. SOROR ISS, passé ce délai, à procéder à l’expulsion de M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] ainsi que de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier au besoin ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] à verser à la S.C.I. SOROR ISS une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 835,34 euros, depuis le 1er septembre 2024 et jusqu’à la restitution du logement ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] à verser à la S.C.I. SOROR ISS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [P] et Mme [T] [F] [W] ép. [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 17 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Monsieur Nicolas Brunet, greffier placé présent lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection