TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 16 Janvier 2025

Dossier N° RG 22/00536 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JJ66

Minute n° : 2025/27

AFFAIRE :

[J] [L], [F] [H] C/ S.C.I. VACANCES INVESTISSEMENTS

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Octobre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, prorogé au 16 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Alain-David POTHET

Maître Clément DEIDDA

Délivrées le 16 Janvier 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [L]

Madame [F] [H]

demeurants [Adresse 3]

représentés par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.C.I. VACANCES INVESTISSEMENTS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Clément DEIDDA, avocat au barreau de MARSEILLE

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par exploit en date du 31 décembre 2021, les consorts [L] et [H] faisaient assigner la SCI Vacances Investissements sur le fondement des articles 1101, 1104, L 261-11 du Code de la construction et de l’habitation.

Ils exposaient avoir acquis de la SCI en l’état futur d’achèvement deux lots, une maison de type trois élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec garage, et un parking, dans un ensemble sis à Roquebrune-sur-Argens par acte notarié en date du 13 août 2020.

Aux termes du contrat le vendeur s’obligeait à achever et à livrer le bien au cours du premier trimestre 2021 soit au plus tard le 31 mars 2021 sous réserve des dispositions stipulées «Délai d’exécution » : le délai serait majoré des jours de retard consécutifs à un cas de force majeure ou à une cause légitime et notamment les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier.

Le 16 mars 2021 les acquéreurs recevaient un courrier de la responsable les informant d’un retard de livraison. Celle-ci était repoussée en septembre 2021, soit de 127 jours. Une attestation de l’architecte portait mention des jours d’intempéries de septembre 2019 et octobre 2020. Néanmoins les intempéries étaient justifiées pour 35 jours et non 127 jours.

Sur le fondement de l’article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation et des dispositions légales prévoyant que l’indemnité de retard s’élevait à 1/3000e du prix d’acquisition, les acquéreurs demandaient la condamnation de la SCI à leur verser la somme de 8280 € à parfaire (270 000 X1/3000 = 90 €/jour de retard).

Ils sollicitaient également sa condamnation à leur verser :

— les frais de location à hauteur de 980 € mensuels pour le loyer outre 867,10 euros de frais d’agence, soit en six mois la somme de 6747,10 euros

— les frais de trajet pour déposer leur enfant chez la nourrice trois fois par semaine soit 1713,60 € et chez sa grand-mère deux fois par semaine soit 1075,20 €

— les frais de garde-meubles soit 918 €.

Ils demandaient la condamnation de la défenderesse aux dépens et à leur verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC. Ils sollicitaient l’exécution provisoire.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 janvier 2023, ils persistaient dans leurs prétentions.

En réponse à la défenderesse qui produisait deux attestations de la maîtrise d’œuvre, censées démontrer le bien-fondé de la suspension du délai de livraison en raison de la crise sanitaire et des délais d’approvisionnement des matières premières, ils observaient que l’attestation en date du 18 juin 2020 était antérieure à l’acte de vente du 13 août 2020 et que le vendeur aurait dû porter à leur connaissance ces éléments, et que l’attestation du 10 juin 2021 relative aux difficultés d’approvisionnement ne pouvait concerner leurs lots.

Ils réclamaient des dommages et intérêts pour mauvaise foi du vendeur la somme de 3000 € de dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, la SCI Vacances Investissements demandait au tribunal de constater que le retard de livraison répondait aux causes légitimes de suspension prévues contractuellement et était justifié par la production de trois attestations de la maîtrise d’œuvre. Les acquéreurs avaient été informés par courrier RAR du retard de livraison, de sorte qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée. Elle demandait le rejet de toutes les prétentions des demandeurs et leur condamnation à lui verser la somme de 5000 € de frais irrépétibles et à régler les dépens de l’instance. Elle demandait que l’exécution provisoire soit écartée.

Elle rappelait qu’en pages 23 et 24 du contrat de vente en l’état futur d’achèvement étaient prévus comme causes légitimes de report du délai de livraison les effets directs et indirects de la pandémie de Covid-19 en application du décret 2020-260 du 16 mars 2020, les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche, et les difficultés d’approvisionnement.

Il appartenait au vendeur de justifier de l’une de ces circonstances par attestation du maître d’œuvre d’exécution. Par courrier en date du 16 mars 2021 la SCI avait informé les acquéreurs du retard de livraison de six mois.

Une attestation en date du 18 juin 2020 faisait état d’un retard évalué à 45 jours en raison de la suspension totale des travaux du 17 mars au 20 avril 2020 soit 28 jours et une reprise progressive avec perte de productivité estimée à 17 jours.

Une attestation du 15 janvier 2021 justifiait le retard de 35 jours par les intempéries qui avaient touché la région de septembre 2019 à octobre 2020.

Le 10 juin 2021 une troisième attestation signalait les difficultés d’approvisionnement dues à l’augmentation des prix des matières premières et à l’écoulement des stocks des fournisseurs.

La circonstance que l’attestation de la maîtrise d’œuvre du 18 juin 2020 était antérieure à la signature de l’acte notarié de vente était inopérante, selon un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 23 novembre 2017.

La SCI soutenait que l’exécution provisoire aurait pour elle des conséquences manifestement excessives et devait être écartée.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La procédure était clôturée le 27 septembre 2024 par ordonnance en date du 12 avril 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de livraison à la date convenue

Le délai d’édification de la construction est un élément essentiel du contrat en vertu de l’article 1601-1 du Code civil. Il n’est respecté que lorsque l’immeuble a été achevé à la date fixée. La date à retenir pour apprécier le respect du délai contractuel et celle de la livraison c’est-à-dire celle qui autorise le paiement du solde du prix. Des défauts de conformité sont admis à condition qu’il ne soit pas de nature à faire obstacle à une utilisation normale des lieux. Les clauses suspensives du délai prévues au contrat de vente d’immeubles à construire sont limitatives.

Aux termes du contrat signé le 13 août 2020 les causes légitimes de suspension du délai de livraison étaient notamment les suivantes :

• les effets directs et indirects de la pandémie du covid 19 applicables depuis le 17 mars 2020 et en particulier résultant du décret n° 2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements

• les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier

• la défaillance d’une entreprise effectuant les travaux ou de ses fournisseurs

• les difficultés d’approvisionnement.

Le contrat prévoyait que la justification de la survenance de l’une de ces circonstances serait apportée par le vendeur à l’acquéreur par une attestation du maître d’œuvre d’exécution précisant les causes du retard dans la réalisation de l’ouvrage le tout sous réserve des articles L261-11 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 1184 du Code civil.

Par courrier RAR en date du 16 mars 2021,15 jours avant la date prévue de la livraison, le responsable du programme immobilier adressait aux acquéreurs l’attestation de l’architecte du programme en date du 15 janvier 2021 selon laquelle l’opération cumulait un nombre de 35 jours d’intempéries depuis son démarrage jusqu’à la fin décembre 2020 de 35 jours entre septembre 2019 et octobre 2020. Le responsable du programme écrivait que les intempéries contraignaient à décaler la livraison du bien au mois de septembre 2021, soit de six mois.

Il résulte de l’attestation de l’architecte qu’à la date de la signature du contrat de vente, le 13 août 2020, le chantier avait déjà pris 29 jours de retard, de sorte que la SCI Vacances Investissements n’est pas fondée à se prévaloir de ces 29 jours.

Il en résulte également que dès la fin octobre 2020 la SCI avait connaissance de six jours de retard dûs aux intempéries et n’a pas jugé utile d’en informer les acquéreurs avant le 16 mars 2021 soit plus de quatre mois plus tard. L’objet de l’information est de permettre aux acquéreurs de ne pas être dans l’incertitude de l’habitabilité de leur futur logement. L’information aurait due être donnée aux acquéreurs en temps utile. Il ne peut être considéré qu’un délai de quatre mois et demi, et de deux semaines avant la date de livraison contractuelle, ait respecté les termes du contrat.

Sont produites une attestation de suspension des travaux de l’architecte en date du 18 juin 2020 faisant état d’un retard de chantier de 44 jours en raison de la crise sanitaire et une attestation en date du 10 juin 2021 faisant état de difficultés d’approvisionnement sans que le retard de chantier soit chiffré.

La défenderesse n’établit, ni n’allègue les avoir adressées aux acquéreurs de sorte que la procédure prévue au contrat n’a pas été respectée.

Le tribunal observe que l’attestation du 18 juin 2020 établit qu’à la date de signature du contrat le constructeur avait connaissance du retard de 44 jours du à la crise sanitaire et n’en a pas informé les acquéreurs. Il ne pourrait donc se prévaloir de ce délai supplémentaire pour s’exonérer de sa responsabilité contractuelle.

Le délai d’exécution est une stipulation essentielle et déterminante du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Dans ces conditions aucune des causes évoquées par la SCI Vacances Investissements pour justifier le retard de livraison ne peut être retenue.

Sur les indemnités de retard

L’article 1611 du Code civil dispose que dans tous les cas le vendeur doit être condamné aux dommages-intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

Les acquéreurs réclament des pénalités de retard calculées en fonction du nombre de jours de retard. Néanmoins, le contrat de vente ne comporte aucune stipulation en ce sens. Ni les articles 1601 et suivants du Code civil, ni les articles L 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ne rendent obligatoires l’application de pénalités de retard journalières en matière de VEFA.

Les pénalités sollicitées correspondent aux indemnités minimales applicables aux retards de livraison en matière de contrats de construction de maisons individuelles. Elles sont inapplicables en l’espèce, faute d’avoir été prévues au contrat (CA Paris Pôle 4, Ch. 6 12 Janvier 2024 RG 21/13220).

La demande ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les préjudices

*Sur les frais de location

Les demandeurs justifient de frais de logement à hauteur de 980 € mensuels (950 euros de loyer et 30 euros de charges) pour le loyer outre 867,10 euros de frais d’agence, soit en six mois la somme de 6747,10 euros. Cette dépense est directement liée à l’impossibilité d’occuper le logement acquis.

La défenderesse sera donc condamnée à leur verser ce montant.

* Sur les frais de trajet

Les demandeurs exposent qu’ils ont dû exposer des frais imprévus pour déposer leur enfant chez la nourrice à [Localité 4] alors qu’ils habitaient à [Localité 2] trois fois par semaine soit 1713,60 € et chez sa grand-mère habitant à [Localité 4] deux fois par semaine soit 1075,20 €. Cette dépense est directement liée à leur éloignement de [Localité 4].

Ce montant leur sera alloué.

* Sur les frais de garde-meuble

Les frais de stockage des meubles de cuisine achetés le 18 mars 2021 sont directement imputables à l’impossibilité de les installer dans la maison.

Il sera alloué aux demandeurs la somme de 761,40 euros correspondant au montant de la facture produite aux débats.

* Sur le préjudice moral

Les consorts [L] et [H] produisent des attestations de membres de leurs familles selon lesquelles ceux-ci ont eu recours à l’aide financière de leur famille pour faire face aux dépenses imprévues, ainsi qu’une attestation de leur ancien bailleur qui témoigne de la gêne occasionnée par le retard d’achèvement de leur logement alors que leur enfant était âgée de six mois.

La défenderesse n’a donné aucune suite à leur demande de règlement amiable selon courrier de leur conseil en date du 8 avril 2021.

Le manquement de la SCI Vacances Investissements à son obligation de notification du retard d’achèvement dans un délai utile pour les acquéreurs leur a causé un préjudice spécifique qui justifie l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros.

Sur les dépens

La SCI Vacances Investissements, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

La SCI Vacances Investissements, partie perdante, est condamnée à verser aux consorts [L] et [H] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La défenderesse ne démontre pas que l’exécution provisoire aurait pour elle des conséquences excessives. L’exécution provisoire de droit ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI Vacances Investissements à verser à M. [J] [L] et Mme [F] [H] les sommes suivantes :

—  6747,10 € au titre des frais de logement

—  761,40 € au titre des frais de garde-meubles

—  2788,80 € au titre des frais de trajet entre leur logement provisoire et le domicile de l’assistante maternelle de leur enfant

—  1500 € au titre du préjudice moral

—  3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamne la SCI Vacances Investissements aux entiers dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier, Le Président,