MINUTE N° : 26/490

JUGEMENT DU : 21 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 23/04737 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SMRB

NAC: 63B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame BLONDE, Vice-Présidente

Madame DURIN, Juge

GREFFIER lors de l’audience :Madame CHAOUCH

GREFFIER pour la mise à disposition :Madame GIRAUD

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 19 Février 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par L. DURIN

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [Y] [A], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 257

Mme [O] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 257

DEFENDEUR

Me [Z] [P]

né le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte du 2 mai 2017, reçu par Me [Z] [P] et Me [I] [M], notaires à [Localité 2], en présence de Me [S] (assistant les vendeurs), et réitéré le 6 juillet 2017, M. [Y] [A] et Mme [O] [F] ont acheté auprès des époux [G] un « studio à l’entresol avec vue sur cour accessible par l’escalier » dépendant d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 3] (lot n°4), pour la somme de 52 000 €.

Lees consorts [A] – [F] ont mis en location ce bien à usage d’habitation.

Le 24 mars 2021, un arrêté de traitement de l’insalubrité a été pris par le préfet de région et de la Haute-Garonne et les consorts [A]-[F] ont été en conséquence mis en demeure de mettre un terme immédiat à la mise à disposition du studio loué.

Considérant qu’ils n’auraient pas acquis, ou à vil prix, ledit bien s’ils avaient été parfaitement informés du risque de ne pas pouvoir le louer comme logement d’habitation, les consorts [A] – [F] ont fait assigner devant la présente juridiction Me [Z] [P] afin de voir leur préjudice réparé par exploit d’huissier en date du 17 novembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2026. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie, tenue en formation collégiale du 19 février 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026.

Prétentions et moyens

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, les consorts [A]-[F] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

Condamner Me [P] au paiement des sommes suivantes :32.000 € au titre de la perte de valeur vénale du bien ;2699 € au titre des frais notariés indûment réglé ;11 850 € au titre de la perte locative ;Condamner Me [P] au paiement d’une somme de 6.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 novembre 24, Me [P] demande au tribunal, de :

Débouter les consorts [A]-[F] de l’ensemble de leurs demandes ;Les condamner au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP LARRAT, avocats, sur son affirmation de droits.Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la responsabilité du notaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile professionnelle des notaires suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice qui doit être né, actuel et certain et d’un lien de causalité qui doit être direct entre ladite faute et ledit préjudice.

Le notaire est ainsi tenu, en sa qualité d’officier public, de veiller à la validité et l’efficacité des actes instrumentés par ses soins, mais aussi de fournir aux parties une information complète et circonstanciée sur la portée juridique et les effets de l’acte auquel il prête son concours et sur les risques qu’il comporte et de les alerter en cas de difficulté, ce en prenant en considération les mobiles des parties portés à sa connaissance.

Il lui appartient de rapporter la preuve qu’il a satisfait à cette obligation d’information et de conseil.

En particulier, s’il n’est pas tenu, à l’inverse d’un agent immobilier, de visiter les lieux afin de s’assurer de l’état et de la consistance des locaux vendus lorsque la vente n’a pas été négociée par son intermédiaire, il doit cependant vérifier, par toutes investigations utiles à sa portée, les déclarations faites par les parties, d’une part, quand il dispose d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, d’autre part, quand, par leur nature ou leur portée juridique, elles conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, notamment au regard de l’usage de l’immeuble annoncé par le vendeur et de celui auquel l’acheteur le destine.

À défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, étant précisé que la qualité de rédacteur d’acte est en principe reconnue tant au notaire instrumentaire qu’au notaire appelé, par une partie, à participer, lequel engage donc sa responsabilité dans les mêmes conditions que le notaire instrumentaire.

En l’espèce, Me [P] a rédigé un acte authentique portant sur la vente d’un « studio situé à l’entresol avec vue sur cour accessible par l’escalier commun » sis [Adresse 3] à [Localité 2], d’une superficie de 10,10 m2 ainsi qu’il résulte d’une attestation de superficie établie par le cabinet [1], sis [Adresse 4] à [Localité 2], en date du 21 mars 2017. (Page 4 de l’acte).

Il est reconnu par l’ensemble des parties que cet immeuble avait vocation à être loué par leurs nouveaux propriétaires, qu’il était déjà loué par les précédents propriétaires et qu’il ne faisait pas l’objet au jour de la vente d’un arrêté préfectoral concluant à l’insalubrité ou à l’interdiction de l’habiter.

Or, il ressort de l’arrêté de traitement de l’insalubrité du local pris par le préfet de la Haute-Garonne le 24 mars 2021 que le local mis à disposition aux fins d’habitation présente un caractère impropre à l’habitation du fait de sa nature et de ses configurations car :

La surface de la pièce de vie, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 2,20 m est inférieure à 9m2 (4,1m2) ; Absence de ventilation ; Absence de différentiel 30mA au tableau électrique ;La conception des WC ne permet pas de disposer d’une porte : ces derniers communiquent ainsi directement avec la pièce principale où sont préparés les repas. Il ressort de l’acte de vente que les acquéreurs ont reçu une information générale sur les caractéristiques légales d’un logement décent. Ainsi il est écrit que « Le notaire avertit l’acquéreur qu’aux termes des dispositions actuellement en vigueur, le logement dit 'décent’ se caractérise soit par une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et d’une hauteur sous plafonds au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cube au minimum. La pièce principale doit être dotée d’une ouverture à l’air libre, d’une cuisine ou d’un coin cuisine, d’une douche ou d’une baignoire, d’un water closet séparé.

Il est précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf location saisonnière ou mise à disposition à titre gratuit. A défaut, le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal d’instance.»

En outre, il ressort de ce même acte que « l’installation n’est pas conforme sur deux points :

Elle comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent. La protection contre les surintensités adaptées à la section des conducteurs sur chaque circuit. Et que parfaitement informé de cette situation, l’acquéreur accepte que la vente soit conclue en l’état et décide de faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l’immeuble objet des présentes au regard de la réglementation relative à la sécurité de l’installation intérieure d’électricité. Il est en outre précisé que le prix de la présente vente tient compte de cette situation » (p.12 de l’acte de vente)

De ces éléments, le tribunal en tire la conclusion que la non-conformité de l’installation électrique ne constitue pas un manquement d’information du notaire aux acquéreurs, l’acte étant exhaustif sur ce point.

Il n’est pas plus démontré que le notaire aurait commis une faute en ne signalant pas l’absence de ventilation de la pièce, cet élément technique n’étant pas en sa possession, et relevant de l’aménagement des lieux.

Concernant la conception des sanitaires, le notaire n’avait pas l’obligation de se rendre sur les lieux, et la configuration des plans telle qu’elle figure dans le dossier technique immobilier ne lui permettait pas d’en tirer la conclusion que les sanitaires n’étaient pas fermés et de facto que le logement était indécent ; a contrario, les demandeurs, qui avaient visité les lieux avaient quant à eux une parfaite connaissance de la disposition des lieux et étaient en mesure de s’assurer que les conditions de décence du logement pouvaient être respectées ou non sur ce point.

Nonobstant, il appert du dossier technique immobilier, dont le notaire a eu connaissance de manière certaine, que le technicien avait inscrit dans le certificat de superficie que, concernant la superficie privative au sens Carrez du « séjour – kitchenette – douche », celle-ci était de 9,6 m2 mais que « la hauteur était inférieure à 1m80 », soit largement en-dessous du seuil imposé par le décret n°2021-872 du 30 juin 2021. En effet ce décret, dans sa version en vigueur au jour de l’acte de vente, prévoit que le logement, pour être décent, doit disposer d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres et que ses dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il appartenait donc au notaire, outre l’avertissement général, d’attirer avec précision l’attention des acquéreurs sur la non-conformité du bien avec les dispositions légales relatives au logement décent et à l’impossibilité de le mettre ainsi en l’état en location.

Or Me [P] ne démontre pas avoir attiré l’attention des consorts [A] – [F] sur le fait que le bien acquis présentait d’ores et déjà les caractéristiques d’un logement indécent non susceptible d’être donné à bail, s’agissant d’une pièce trop basse et trop petite.

Elle ne démontre pas plus les avoir avertis que la signature d’un bail les exposait à ce qu’un arrêté préfectoral d’insalubrité les mette en demeure de faire cesser toute mise à disposition du local pour l’habitation avec obligation de reloger le locataire et de l’indemniser de ses frais de réinstallation sous peine de sanctions pénales pouvant aller jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 100.000 € d’amende.

En n’informant pas les consorts [A] – [F] du caractère illicite d’une future location au regard de la définition du logement décent et en ne les avertissant pas des risques, qui se sont en partie réalisés, de sanctions administratives, financières et pénales en cas de poursuite de cette location à usage d’habitation, Me [P] a manqué à son devoir de conseil et d’information.

Sur les préjudices

Les demandeurs invoquent à l’encontre du notaire des préjudices directs et lui réclament le paiement :

32 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien ; 2 699 euros au titre des frais notariés indûment réglés ; 11 850 euros au titre de la perte locative. En réalité, le préjudice consécutif au défaut de conseil du notaire consiste, non pas en un préjudice direct, mais en une perte de chance de ne pas acquérir le bien ou de l’acquérir à un prix inférieur.

En effet, si les consorts [A] – [F] avaient été mieux informés et s’ils avaient su qu’ils ne pourraient jamais louer leur bien à usage d’habitation sauf à encourir des sanctions administratives, financières et pénales, ils n’auraient vraisemblablement pas acquis ce local ou à moindre prix.

En l’espèce, il est constant que les consorts [A] – [F] ont acheté ce bien pour le prix de 52 000 euros le 2 mai 2017, lequel bien avait précédemment été acheté par leurs vendeurs pour la somme de 22 560 euros dix ans auparavant.

Le bien a été estimé par la société [2] le 3 novembre 2023 dans une fourchette de 20 000 – 25 000 euros. Le tribunal regrette que le seul élément versé aux débats concernant l’évaluation de la valeur vénale du bien soit daté du 3 novembre 2023 et basé sur le marché immobilier actuel dans le quartier, soit plus de six ans après ladite vente, ce qui ne permet pas d’apprécier quelle aurait été la valeur du bien en mai 2017 s’il avait été uniquement destiné à usage commercial ou personnel.

Cependant, il est de jurisprudence constante que le dommage caractérisé en son principe doit être indemnisé.

Le tribunal retient donc une valeur vénale de 25 000 euros.

Concernant l’évaluation de la perte de chance, il est relevé que :

Les consorts [A] – [F] tenaient à acheter ce bien, bien qu’ils sachent que celui-ci avait été acheté 29 440 euros de moins par leurs vendeurs, et ce sans justification apparente de ce différentiel ;Le bien ne pourra plus faire l’objet d’un bail à usage d’habitation ;Le bien peut toujours fait l’objet d’un bail à usage commercial et servir à un usage personnel ;Il n’est pas soutenu par les consorts [A] – [F] qu’ils auraient renoncé à la vente si la destination du bien n’était qu’à usage commercial ;Au regard de ces éléments, il sera donc retenu une perte de chance de 40%.

Ainsi, le préjudice relatif à la perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur s’évalue de la manière suivante :

(52 000 – 25 000) x 40% = 10 800 euros.

Me [P] sera donc condamnée à leur verser la somme de 10 800 euros au titre de la perte de chance d’acquisition du bien à un prix moindre.

Concernant la perte de chance d’avoir payé des honoraires de notaires moins élevés, le tribunal relève qu’il n’est pas communiqué le montant des honoraires que les consorts [A] – [F] ont réglé dans le cadre de cet achat et que la simulation des honoraires sur un bien vendu à 20 000 euros n’éclaire pas plus le tribunal sur le montant des honoraires qu’ils auraient dû régler si l’immeuble litigieux avait été vendu à un prix moindre (pièce n°6).

Au regard donc des données fournies par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (Anil), il convient d’évaluer la perte de chance de régler des frais notariés moins élevés à la somme de 830 euros.

Me [P] sera donc condamnée à leur verser la somme de 830 euros au titre de la perte de chance de régler des frais notariés moins élevés.

Concernant la perte locative invoquée, il convient de rappeler que les consorts [A] – [F] ne peuvent plus louer leur bien à usage d’habitation non pas à cause d’un manquement du notaire à son obligation d’information mais en raison d’une décision administrative (l’arrêté d’insalubrité du logement).

Il n’y a donc pas de causalité directe entre le préjudice invoqué et la faute retenue.

Les consorts [A] – [F] seront donc déboutés de leur demande au titre de la perte locative.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la nature de la décision, Me [P] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande que chaque partie conserve la charge des frais qu’elle a exposés dans le cadre de la présente audience. Toute demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

CONDAMNE Mme [Z] [P] à payer à M. [Y] [A] et Mme [O] [F] la somme de 10 800 euros au titre de la perte de chance d’acquisition du bien à un prix moindre ;

CONDAMNE Mme [Z] [P] à payer à M. [Y] [A] et Mme [O] [F] la somme de 830 euros au titre de la perte de chance de régler des frais notariés moins élevés ;

DEBOUTE M. [Y] [A] et Mme [O] [F] du surplus de leurs demandes à ces titres ;

DEBOUTE M. [Y] [A] et Mme [O] [F] de leur demande au titre de la perte locative ;

REJETTE toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [P] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT