N° RG 24/10263 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFDE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 9]

11ème civ. S4

N° RG 24/10263 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFDE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Grégory ENGEL

M et Mme [G]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Grégory ENGEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST , immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° B 304 747 835, représentée par son Président

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 256

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 10]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 23 août 2016 à effet au 2 septembre 2016, la société ICF NORD-EST a donné à bail à Mme [G] [K] un logement n°291231, 1er étage, escalier 1, porte n°102 dans l’immeuble [Adresse 4] ; par avenant du 3 février 2020, à effet au 23 janvier 2020, M. [G] [R] est devenu cotitulaire solidaire du bail.

Selon état des lieux contradictoire du 21 février 2020, M. et Mme [G] sont également entrés en jouissance d’un garage couvert, porte 15, n° B22709001.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 3 juillet 2024 à chacun des locataires, la bailleresse leur a fait commandement de payer en principal la somme de 1 675,64 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés suivant décompte arrêté au 20 juin 2024, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du logement à l’article 9.

Faisant valoir que le commandement de payer était resté infructueux, la société ICF NORD-EST a, par acte de commissaire de justice délivré le 24 octobre 2024, notifié au Préfet par voie électronique le 29 octobre 2024, assigné M. [G] [R] et Mme [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause insérée dans le contrat de bail de l’appartement ;

— « PRONONCER » la résiliation de plein droit à compter du 14 août 2024 de ce contrat,

— CONDAMNER, en conséquence, M. [G] [R] et Mme [G] [K] et tout occupant de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’ils occupent, et ce sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et indépendamment de l’indemnité d’occupation ;

— DIRE qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé avec le concours de la force publique,

— FIXER par provision, l’indemnité mensuelle d’occupation due pour l’appartement à compter du 14 août 2024 à la somme de 770 euros et CONDAMNER solidairement M. [G] [R] et Mme [G] [K] à la lui payer par provision à compter du 14 août 2024 jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés, avec indexation, payable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,

— PRONONCER la résiliation du bail verbal concernant le garage, situé [Adresse 6],

— CONDAMNER, en conséquence, M. [G] [R] et Mme [G] [K] et tout occupant de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai, corps et biens, ce garage, et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés,

— FIXER par provision, l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 euro pour le garage et CONDAMNER solidairement M. [G] [R] et Mme [G] [K] à la lui payer par provision à compter du jugement jusqu’à libération complète des lieux ;

— CONDAMNER solidairement M. [G] [R] et Mme [G] [K] à lui payer les sommes suivantes:

* 2 717,34 euros (due au 7 août 2024) au titre du solde sur les loyers et charges dus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

*700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les CONDAMNER solidairement aux dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir, par voie d’huissier, en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier (article 10 et 12 du décret du 12 décembre 1996, modifié par décret n°2001-212 du 8 mars 2001) ;

— CONSTATER le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

La demanderesse fait valoir qu’elle a égaré le bail du garage, de sorte qu’il convient de considérer que le bail est verbal et que les loyer et provision sur charges s’élèvent le concernant à 0,80 euro.

La CCAPEX a été régulièrement saisi en date du 20 juin 2024.

À l’audience du 5 mai 2025, il a été donné connaissance du diagnostic social et financier, selon lequel un versement FSL de 1 821,26 euros devrait intervenir et permettre un maintien dans les lieux.

La société ICF NORD-EST, représentée par son conseil, s’est référée à son assignation sauf à actualiser la dette à 3 035,73 euros et indiquer qu’elle s’en « remettait » sur l’octroi de délais de paiement, avec clause cassatoire. Elle est autorisée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré (avant le 20 juin 2025) si le versement FSL intervient.

Mme [G] [K] a comparu en personne. Elle a indiqué avoir repris un travail en novembre ainsi que le paiement du loyer courant résiduel ; elle demande l’octroi de délais de paiement pour pouvoir rester dans le logement, disant pouvoir régler 30 euros de plus.

M. [G] [R] n’a pas comparu, bien que cité à étude.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au tribunal.

MOTIFS

Sur la demande en résiliation du bail du logement

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 3 juillet 2024 à M. [G] [R] et Mme [G] [K] de payer en principal la somme de 1 675,64 euros, au titre des loyers et charges demeurés impayés suivant décompte arrêté au 20 juin 2024.

Il ressort des décomptes produits non contestés que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement acquittées dans le délai de deux mois, seuls deux versements de 400 euros ayant été effectués les 5 juillet et 13 août 2024 ; par conséquent ladite clause a joué et le bail du logement s’en est trouvé de plein droit résilié depuis le 4 septembre 2024, ce qui sera constaté.

En conséquence, l’expulsion des défendeurs sera ordonnée, sans qu’il y ait lieu à astreinte mais le concours de la force publique étant accordé, et ce sous réserve de ce qui sera dit ci-après sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

La partie demanderesse doit être indemnisée pour l’occupation du logement par les défendeurs suite à la résiliation du bail, cette occupation étant constitutive d’une faute quasi-délictuelle. Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 4 septembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

Il est établi qu’un garage est loué accessoirement au logement par l’état des lieux entrant du 21 février 2020, signé par ICF HABITAT NORD EST et les locataires ; le loyer était de 0,80 euro de décembre 2023 – date du premier loyer figurant au décompte débutant le 11 janvier 2024 par un solde nul – au 31 décembre 2024 et de 0,81 euro depuis janvier 2025.

Au vu du décompte actualisé au 30 avril 2025, M. [G] [R] et Mme [G] [K] sont solidairement redevables envers la SA ICF NORD-EST de la somme de 3 035,73 euros, au titre d’une part, des loyers et indemnités d’occupation impayés pour le logement, et d’autre part, des loyers impayés pour le garage, ce échéances du mois d’avril 2025 incluses.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à terme échu, équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail du logement n’avait pas été résilié, y compris s’agissant des modalités de révision du loyer, à compter du mois de mai 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge d’accorder d’office des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il dispose par ailleurs que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu de la situation des défendeurs et de la reprise du paiement du loyer courant résiduel du logement avant l’audience, il convient de leur accorder des délais de paiement sur 36 mois, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire concernant le logement seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En cas de respect des modalités de paiement, le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié ; en revanche, si les modalités de paiement n’étaient pas respectées, la totalité de la dette redeviendrait immédiatement exigible.

Sur la demande en résiliation du bail du garage

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

L’article 1228 du code civil pose en outre le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce, la dette locative de 3 035,73 euros, arrêtée au 30 avril 2025, comprend les loyers dus pour la location du garage.

La bailleresse ne produisant pas de décompte distinct, les locataires bénéficieront, de fait, concernant les loyers dus pour le garage, des mêmes délais de paiement que ceux accordés pour la dette locative concernant le logement.

Dans ces circonstances, la résiliation du bail du garage, au regard du manquement suffisamment grave à l’obligation de payer les loyers du garage, ne sera prononcée ainsi que l’expulsion ordonnée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés. En cas de résiliation, il n’y aura pas lieu à astreinte, l’éventuel concours de la force publique étant suffisant.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [R] et Mme [G] [K], succombant, doivent être condamnés aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande en paiement de l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier, en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier, sera rejetée.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation, à la date du 4 septembre 2024, du contrat de bail conclu entre la société ICF NORD-EST d’une part, et M. [G] [R] et Mme [G] [K] d’autre part, portant sur le logement n°291231 sis 1er étage, escalier 1, porte n°102 dans l’immeuble [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [G] [R] et Mme [G] [K] et de tous occupants de leur chef des locaux ci-dessus, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [R] et Mme [G] [K] à verser à la société ICF NORD-EST la somme de 3 035,73 € (trois-mille-trente-cinq euros et soixante-treize centimes), au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [R] et Mme [G] [K] à payer à terme échu à la société ICF NORD-EST une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, y compris en ce qui concerne les modalités de révision du loyer, ce à compter du mois de mai 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

ACCORDE à M. [G] [R] et Mme [G] [K] un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette, durant lesquels les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus,

DIT que, sauf meilleur accord, M. [G] [R] et Mme [G] [K] devront s’acquitter de leur dette en 35 mensualités de 30 € (trente euros) chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et ce en sus du paiement des loyers et charges courantes ;

DIT que, sauf meilleur accord, faute de règlement d’une seule mensualité aux échéances prévues ainsi que du loyer et des charges courantes, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la clause de résiliation de plein droit du bail du logement reprendra son plein effet ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités en revanche, le bail du logement se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié et les défendeurs ne pourront pas être expulsés ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du garage n° B22709001 situé [Adresse 13], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée ;

et dans l’hypothèse de cette résiliation,

ORDONNE l’expulsion de M. [G] [R] et Mme [G] [K] et de tous occupants de leur chef de ce garage, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [R] et Mme [G] [K] à payer à terme échu à la société ICF NORD-EST une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE la société ICF NORD-EST de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des frais d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [R] et Mme [G] [K] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Catherine GARCZYNSKI