TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/04275 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQDG

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, [Adresse 4], agissant par son syndic en exercice, la SARL SPORTING IMMOBILIER

C/

S.C.I. LA VICOISE

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e DULON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, [Adresse 4], agissant par son syndic en exercice, la SARL SPORTING IMMOBILIER, dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.C.I. LA VICOISE, dont le siège social est sis, [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I LA VICOISE est propriétaire des lots n°649 et 747 au sein de la copropriété de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 7].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 7], agissant par la société SPORTING IMMOBILIER, a fait délivrer à la S.C.I LA VICOISE plusieurs mises en demeure restées infructueuses.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 7], agissant par la société SPORTING IMMOBILIER, a fait assigner la S.C.I LA VICOISE, représentée par la SCP, [L], [Z], [F] en qualité de mandataire ad hoc, en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025.

Après un renvoi, à l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 7], agissant par la société SPORTING IMMOBILIER – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander l’homologation du protocole d’accord du 29 février 2024 et le constat de son inexécution, de condamner la S.C.I LA VICOISE à lui régler la somme de 5104,28€, dont 4597,14€ au titre des charges et provisions impayées jusqu’au 1er avril 2025 et 507,14€ au titre des frais nécessaires exposés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 avril 2025 ; de la condamner à lui verser également les sommes de 800 € à titre de dommages-intérêts et de 1294€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 7] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées au 1er avril 2025 pour un montant de 4597,14€. Il est constaté à la lecture des pièces que cette somme comprend des frais de recouvrement à hauteur de 1241,84€.

Citée par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025 remis à personne morale, la S.C.I LA VICOISE, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

Le demandeur a été sollicité par le tribunal dans le cadre du délibéré aux fins de produire le justificatif de l’appel de fonds du 1er janvier 2024.

Par transmission du 19 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par la société SPORTING IMMOBILIER a transmis, par l’intermédiaire de son conseil, ledit justificatif.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE D’HOMOLOGATION DU PROTOCOLE D’ACCORD : Il résulte des pièces produites qu’un protocole d’accord a été élaboré puis signé entre les parties en date du 29 février 2024. Ce protocole prévoyait un échelonnement pour l’apurement de la dette de charges et provisions de charges impayées à la date du

12 février 2024, fixant un échéancier que la S.C.I LA VICOISE devait respecter pour apurer ladite dette en 8 mensualités de 300 euros, outre le paiement des charges courantes, détaillées au sein de l’article 5 du protocole, intitulé « Modalités de paiement ».

Il convient cependant de constater, au regard des éléments communiqués par le demandeur, que ce protocole d’accord n’a jamais été exécuté dans son intégralité, du fait de la carence de la S.C.I LA VICOISE à en respecter les termes exacts, ce qui a de fait contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice. Il convient ainsi de relever qu’une exécution partielle a eu lieu, les versements effectués tant par la S.C.I LA VICOISE spontanément que par l’intervention de l’huissier ayant permis de couvrir la dette initiale d’arriérés de charge visées dans le protocole d’accord. Pour autant, les charges courantes n’ont pas été payées et les échéances fixées par le protocole n’ont pas été respectées dans leur montant et leur périodicité, alors qu’elles visaient à apurer la dette tout en garantissant le paiement des charges courantes.

Ainsi, le protocole d’accord, à défaut d’exécution dans les termes et la temporalité prévus, est devenu caduc, de sorte que la demande de son homologation, qui ne vise qu’à lui conférer une force exécutoire, est sans objet. En tout état de cause, il convient de relever que l’homologation de l’accord suppose de pouvoir vérifier l’accord effectif des deux parties signataires, ce qui n’a pu être le cas en l’espèce, à défaut de comparution et de représentation de la S.C.I LA VICOISE à l’audience.

Ainsi, la demande d’homologation de l’accord et de constat de son inexécution est rejetée.

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 7] justifie que la S.C.I LA VICOISE est bien propriétaire des lots n°649 et 747 au sein de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales du 15 mai 2023 et du 30 mai 2024, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux; les différents appels de charges envoyés à la S.C.I LA VICOISE ; un protocole d’accord signé entre le syndicat des copropriétaires et le gérant de la S.C.I LA VICOISE en date du 29 février 2024 ; et un extrait du compte de copropriété avec décompte arrêté à la date du 1er avril 2025.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I LA VICOISE reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété :3355,30€.

La S.C.I LA VICOISE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 8], [Localité 2] la somme totale de 3355,30€, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation 23 avril 2025.

III. SUR LES INTERETS ET FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

1) Sur les frais compris dans l’extrait de compte de copropriété :

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seul le coût de la mise en demeure du 6 mars 2023 doit être comptabilisé au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de relance. Les frais de mises en demeure postérieures, à hauteur de 30€ x2, et 35€, ne peuvent être pris compte.

— sur les frais de médiation :

Des frais de médiation ont été facturés dans le décompte à hauteur de 66€, en date du

22 décembre 2023.

Une médiation a été engagée par le syndicat alors qu’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, qui est sans frais, restait ouverte.

Les frais de médiation resteront donc à sa charge, le débiteur n’ayant pas à supporter le coût du choix de son créancier.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 7] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (200€ facturés le 02 janvier 2024 au titre d'« honoraires constitution dossier »).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de la S.C.I LA VICOISE, à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

— sur les frais de commissaire de justice au titre du « solde assignation » et les frais de protocole d’accord et d’homologation:

La lecture de l’extrait de compte permet de constater la facturation des deux sommes suivantes :

10,84€ au titre du « Solde assignation » le 30 mai 2024840,00€ au titre du « protocole et homologation » le 15 avril 2024Les honoraires des avocats et des commissaires de justice relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que les débours tarifés des huissiers sont indemnisés au titre des dépens lorsqu’ils sont des préalables nécessaires à l’instance.

En l’espèce, il convient de considérer que le montant de 10,84€, dont la facturation et le montant n’est pas justifié, correspond à des débours de commissaire de justice pour l’assignation en justice.

S’agissant de la somme facturée de 840,00€, il est produit une facturation de ce montant par un cabinet d’avocat. Il convient également de souligner que le protocole d’accord concerné, signé le 29 février 2024, comportait un article 10 intitulé « Frais », prévoyant que « Chacune des parties conservera à sa charge l’ensemble des frais et honoraires relatifs à la négociation, la rédaction, l’exécution et les suites du protocole ». Ainsi, il convient de considérer que la seule défaillance du débiteur dans l’exécution complète et entière des engagements du protocole n’a pas vocation à modifier la répartition des frais telle qu’initialement convenue entre les parties, et ce d’autant que si les échéances n’ont pas été entièrement respectées, les paiements effectués par la S.C.I LA VICOISE ont néanmoins permis d’apurer l’arriéré de charges tel que fixé au 12 février 2024. En tout état de cause, il s’agit de frais d’avocat qui ne sauraient être pris en compte qu’au titre des demandes accessoires, notamment sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, les sommes de 10,84€ et 840,00€ ne peuvent être retenues au titre des frais nécessaires.

Il sera donc statué sur ces demandes au titre des demandes accessoires ci-après.

2) Sur les frais distincts ne figurant pas dans l’extrait de compte de copropriété :

Sur les frais de commissaire de justice pour l’exécution du protocole : Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 207,14 € au titre de la facturation par le commissaire de justice d’un émolument de recouvrement, s’agissant de l’exécution du protocole. Il est produit la facturation du commissaire de justice en ce sens. Il convient cependant de rappeler à nouveau qu’il n’existe pas de motif justifiant de modifier la répartition des coûts liés à l’exécution du protocole d’accord, telle qu’envisagée par les parties dans l’article 10 du protocole d’accord, et ce d’autant que l’exécution du protocole par l’intermédiaire du recouvrement par le commissaire de justice a permis de désintéresser le syndicat des copropriétaires de la dette initiale, hors actualisation. Ainsi, la facturation faite par le commissaire de justice n’a pas vocation à être répercutée sur le débiteur, dès lors qu’il n’avait pas été prévu, dans le cadre de l’exécution du protocole d’accord, que ces frais soient mis à sa charge.

Sur les honoraires du syndic au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat : Le syndicat des copropriétaires sollicite enfin que soit retenu, au titre des frais nécessaires exposés, le frais de constitution du dossier transmis à l’avocat pour assignation, à hauteur de 100€.

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de la S.C.I LA VICOISE, à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Sur les honoraires du syndic au titre de la constitution d’hypothèque et de la conclusion du protocole d’accord :

Le contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit expressément, au titre des frais de recouvrement nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de constitution d’hypothèque et de conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé.

Il convient en effet de considérer que ces deux démarches constituent des diligences exceptionnelles pour obtenir le recouvrement des sommes dues.

Il convient de retenir ainsi la somme de 200 € au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement au titre de la constitution d’hypothèque et de la conclusion du protocole d’accord.

La S.C.I LA VICOISE sera donc uniquement condamnée à la somme de 230€ au titre des frais précontentieux, correspondant au coût de la première mise en demeure, et aux honoraires du syndic pour la constitution d’hypothèque et l’élaboration d’un protocole d’accord.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de la S.C.I LA VICOISE. En outre, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct.

La demande formée au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La S.C.I LA VICOISE, partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 7] une somme de 600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la S.C.I LA VICOISE à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 7], agissant par la société SPORTING IMMOBILIER, les sommes de :

—  3355,30€ avec les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025, au titre des charges et provisions impayées au 1er avril 2025 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus),

—  230,00€ au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 ;

CONDAMNE la S.C.I LA VICOISE à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 7], agissant par la société SPORTING IMMOBILIER, une somme de 600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la, [Adresse 4] sise, [Adresse 7] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I LA VICOISE aux dépens.

La greffière, Le juge