TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00169 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IAI7

[C] [V] épouse [T] dit [W]

[R] [T] [B] [W]

C/

[F] [E]

[S] [D]

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 16 Janvier 2026 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [C] [V] épouse [T] dit [W]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par Maître Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, Avocat au Barreau de l’EURE – Substituée par Maître Simon BADREAU, Avocat au Barreau de l’EURE

Monsieur [R] [T] [B] [W]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par Maître Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, Avocat au Barreau de l’EURE – Substituée par Maître Simon BADREAU, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jennifer MADAR, Avocat au Barreau de PARIS

Madame [S] [D]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par Maître Jennifer MADAR, Avocat au Barreau de PARIS

DÉBATS à l’audience publique du : 19 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par acte reçu par Me [G] [U], notaire, en date du 27 décembre 2011, la SCI SITE DE HALAGE a cédé temporairement l’usufruit de l’ensemble des biens immobiliers au profit de la SARL LOC-IMO et la SARL LOCAT-IMO pour une durée de 10 années, jusqu’au 26 décembre 2021.

Par décision des associés du 15 novembre 2021, la SCI SITE DU HALAGE a été mise en liquidation amiable et a été partagée par moitié entre les associés, Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] selon acte du 10 octobre 2022.

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2021, la SARL LOC-IMO a consenti à Monsieur [F] [E] un bail d’habitation portant sur un local situé [Adresse 1] moyennant un loyer total de 525,00 euros toutes charges comprises.

Par acte en date du 11 mars 2021, Madame [S] [D] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [F] [E] à l’égard du bail.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties le11 mars 2021.

Par lettre recommandée du 04 avril 2024 avec accusé de réception, Monsieur [F] [E] a donné congé.

Monsieur [F] [E] a quitté les locaux pris à bail et un procès-verbal a été établi par Commissaire de Justice le 17 juin 2024.

Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] ont adressé au locataire une mise en demeure de payer une indemnité au titre des réparations locatives, restée sans effet ; puis ils ont fait assigner Monsieur [F] [E] et Madame [S] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection près du Tribunal judiciaire d’EVREUX par actes de Commissaire de Justice en date du 23 janvier 2025 et 03 février 2025 afin qu’ils soient solidairement condamnés au paiement d’un solde de charges et des réparations locatives.

A l’audience du 19 novembre 2025, après 2 renvois pour mise en état des parties,

Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] – représentés par leur Conseil – s’en sont référés à leurs dernière écritures.

Ils ont sollicité du tribunal de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [S] [D] à payer la somme de 3.149,88 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [S] [D] à payer la somme actualisée de 315,29 euros au titre d’établissement du procès-verbal de constat,En cas de prononcé de l’annulation du bail, condamner Monsieur [F] [E] à leur payer une indemnité d’occupation du 11 mars 2021 au 17 juin 2024 égale aux loyers perçus, constater qu’ils sont débiteurs d’une somme de 114,03 euros à l’égard de [F] [E] au titre des charges des années 2023 et 2024,ordonner la compensation des sommes respectivement dues,condamner solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [S] [D] à payer la somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [S] [D] aux entiers dépens.

Monsieur [F] [E] et Madame [S] [D], régulièrement assignés à étude, étaient représentés et s’en sont référés à leurs dernières écritures déposées et visées par le greffe à l’audience.

Ils ont sollicité du tribunal de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’irrégularité du bail,constater que le bailleur a manqué à son devoir de loyauté,constater que les frais de remise en état ne sont pas des réparations locatives dont les frais ont été réglés par les bailleurs,condamner solidairement Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] à rembourser à Monsieur [F] [E] la somme de 19.997,41 euros au titre des loyers indument perçus,condamner solidairement Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] à rembourser à Monsieur [F] [E] la somme de 981,11 euros au titre des loyers indument perçus,juger que le dépôt de garantie d’un montant de 500,00 euros devra être restitué au locataire,condamner solidairement Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 3.000,00 à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] à payer à Madame [S] [D] la somme de 1.500,00 à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] à payer à Madame [S] [D] la somme de de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’EXCEPTION DE NULLITÉ DU BAIL :Selon les dispositions de l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public ».

En application des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, « [Localité 10] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

En vertu de l’article 1130 du code civil, « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1132 du Code civil précise que « l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ».

L’article 1134 du Code civil dispose que « l’erreur sur les qualités essentielles du cocontractant n’est une cause de nullité que dans les contrats conclus en considération de la personne ».

En application des dispositions de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans besoin qu’il soit besoin d’une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

L’obligation de délivrance oblige le bailleur à remettre au locataire un local conforme à sa destination contractuelle.

En l’espèce, le relevé de propriété 2023 tend à démontrer que le local donné à bail n’avait pas encore fait l’objet d’un changement de destination dument enregistré avant qu’il soit donné à bail ;

Le local est enregistré comme un bien à usage professionnel de bureau.

En conséquence, la nullité du contrat de bail est prononcée du fait d’une erreur sur la qualité substantielle du bien donné à bail.

Toutefois, au titre des restitutions réciproques des parties, il y a lieu de constater l’occupation du bien dont s’agit du 11 mars 2021 au 17 juin 2024 par Monsieur [F] [E] et qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel.

Dans ces conditions, la demande de remboursement des loyers payés durant la période d’occupation du bien est rejetée.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ DE CHARGES LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges courants.

En l’espèce,

Au vu des quittances de loyers et du récapitulatif des charges afférentes au logement pris à bail par Monsieur [F] [E], le locataire est créancier de son bailleur d’une somme d’un montant de 114,03 euros au titre des charges correspondant aux années 2023 et 2024.

Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] reconnaissent être redevables de cette dette tant en son principe qu’en son quantum.

Par conséquent, il convient de les condamner solidairement au paiement au paiement de cette somme.

SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.

Il convient de retenir qu’il :

appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

En l’espèce,

La comparaison de l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement le 11 mars 2021 et du procès-verbal de constat établi par Commissaire de Justice en date du 17 juin 2024, permet d’établir que des dégradations sont imputables à Monsieur [F] [E] et qu’au vu des justificatifs versés, elles doivent être partiellement mises à la charge des locataires à hauteur des montants suivants, en tenant compte de la durée d’occupation du bien (de 3 années et 3 mois) et du fait que la locataire n’a pas vocation à supporter, même en partie, la remise à neuf du logement après son départ.

En raison du mandat de gestion confié à la SARL [R] [T], le fait que les factures soient libellées au nom du mandataire n’exclut pas leur imputation à la charge du mandataire et en conséquence, leur mise à la charge définitive du locataire pour autant qu’elles correspondent à des frais de remise en état de dégradations par lui commises.

Entretien de la climatisation constatée comme poussiéreuse dans le procès-verbal de constat 180,00 euros

Travaux de remise en état de l’électricité, au vu de l’état tel que décrit dans le diagnostic établi le 15 février 2023 montrant l’existence de non-conformités de l’installation électrique : ils demeureront à la charge des bailleurs.

Reprise des murs troués constituant de véritables dégradations, après abattement de 50% en raison de l’état d’usage des murs comportant quelques traces lors l’état de lieux d’entrée, soit (1.800 euros de main d’œuvre selon facture de la société xavier.réno27 n° F-2023-0052 du 04 juillet 2024 et fournitures pour un montant de 90,60 euros au titre de la peinture et 32,40 euros au titre du mastic) 961,50 euros, Remplacement de cylindre de porte du fait de la non-restitution de la seconde clé par Monsieur [F] [E] 43.80 euros,

En conséquence, Monsieur [F] [E] et Madame [S] [D], caution solidaire, seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 685,30 euros dont :

1.185,30 euros au titre des réparations locatives ; 500,00 euros de dépôt de garantie à déduire.

SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE :En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce,

Monsieur [F] [E] et Madame [S] [D] ne justifient pas d’un préjudice correspondant à l’étendue des sommes sollicitées en réparation, ni d’un lien de causalité avec une faute susceptible d’engager la responsabilité de Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W].

A titre surabondant, il y a lieu de rappeler que du fait de la personnalité morale distincte de la SARL LOC-IMO, les éventuels errements de celle-ci lors de la conclusion du contrat ne sont pas susceptibles d’entraîner la mise en cause de la responsabilité de Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W].

En conséquence, les demandes indemnitaires seront rejetées.

SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Eu égard aux circonstances, chacune des parties conservera à sa charge définitive les dépens par elle engagés, à l’exception du coût du procès-verbal de constat en date du 17 juin 2024 pour un montant de 318,68 euros qui sera assumé par moitié par chacune des parties et si nécessaire condamne, solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [S] [D] à verser à Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] la somme de 159,34 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l’équité et compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action intentée par Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W],

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [F] [E] et Madame [S] [D] à payer à Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] la somme de 685,30 euros dont :

1.185,30 euros au titre des réparations locatives ;500,00 euros de dépôt de garantie à déduire ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 114,03 euros au titre des charges correspondant aux années 2023 et 2024.

ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement entre les parties ;

[B] que chacune des parties conservera à sa charge définitive les dépens par elle engagés à l’exception du coût du procès-verbal de constat en date du 17 juin 2024 pour un montant de 318,68 euros qui sera assumé par moitié par chacune des parties et si nécessaire, condamne solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [S] [D] à verser à Monsieur [R] [T] dit [W] et Madame [C] [V] épouse [T] dit [W] la somme de 159,34 euros à ce titre ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER