Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver cg fond, 20 janvier 2026, n° 25/00276

TJ Versailles 20 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance était justifiée par des documents probants et que Monsieur [P] [M] n'avait pas contesté les décisions de l'assemblée générale.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et imputables au copropriétaire défaillant.
Accepté
Faute de résistance abusive
La cour a reconnu que le comportement de Monsieur [P] [M] a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité au syndicat pour couvrir ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver cg fond, 20 janv. 2026, n° 25/00276
Numéro(s) :	25/00276
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Annabelle ORTEGA GONZALEZ

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Chambre de proximité

N° RG 25/00276 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4CU

JUGEMENT

Du : 20 Janvier 2026

S.D.C. DE LA RESIDENCE [11] [Adresse 8] AGISSANT POURSUITES ET

[P] [M]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ORTEGA GONZALEZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [M]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 20 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président statuant au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 20 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE COEUR JAURES situé à [Adresse 14] [Adresse 6]

Agissant poursuites et diligences de son sndic FONCIA MANSART

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ, substituée par M^e Bruno ALLALI, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [M]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparant

A l’audience du 20 Novembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [M] est propriétaire des lots n°240 et 280, au sein de la copropriété [Adresse 10] situé [Adresse 7].

Par assignation en date du 26 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 10] » situé au [Adresse 7], représenté par son syndic FONCIA MANSART, a fait citer Monsieur [P] [M] devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 avril 2025 et le délibéré fixé au 13 juin 2025. Un changement de syndic étant intervenu, le tribunal a ordonné la réouverture des débats par jugement du 13 juin 2025.

Par conclusions d’actualisation signifiée à étude, le [Adresse 13] [Adresse 12], représenté par son nouveau syndic LL GESTION, demande au Tribunal de :

dire et juge recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 10] » situé au [Adresse 7],condamner Monsieur [P] [M] à payer au [Adresse 13] [Adresse 12] les sommes suivantes : 5 912,09 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023, 1 978,39 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [P] [M] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Cœur Jaurès » situé au [Adresse 7], représenté, maintient ses demandes et précise qu’aucun paiement n’a été effectué depuis 2 ans.

Monsieur [P] [M], régulièrement cité à l’étude de l’huissier, n’est ni présent ni représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

la fiche immeuble et l’acte de vente justifiant la qualité de propriétaire, le décompte des sommes dues depuis l’origine de la dette, les appels de fonds depuis l’origine de la dette, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, les travaux et les budgets prévisionnels, l’attestation de non recours des assemblées générales, les contrats de syndic.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 912,09 euros au titre des charges et travaux, arrêtés à la date du 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023.

2- Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation du défendeur au paiement de la somme totale de 1 978,39 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Monsieur [P] [M] des frais de :

mises en demeure (17/11/2023, 07/05/2024) et de relances (13/12/2023, 03/06/2024) pour un montant total de 166 euros, d’intérêts de retard au 13/12/2023 et 03/06/2024 d’un montant de 11,47 euros, deux constitutions du dossier transmis à l’huissier s’élevant à un montant total de 500 euros, commandement de payer du 19/07/2024 d’un montant de 149,72 euros, constitution du dossier transmis à l’avocat pour 410 euros, suivi du dossier transmis à l’avocat pour 150 euros, assignation du 26/02/2025 d’un montant de 161,20 euros, d’hypothèque légale du 12/03/2025 pour un montant de 430 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure et de relance, une seule mise en demeure et une seule lettre de relance sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure et de relance, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour les mises en demeure et 5 euros pour les lettres de relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros.

Concernant les frais intitulés « constitution du dossier transmis à l’huissier », « constitution dossier avocat » et « assignation », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 euros au titre des frais nécessaires.

3- Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 nouveau du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [P] [M] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

4- Sur les autres demandes

Monsieur [P] [M], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les litiges en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Cœur Jaurès » situé au [Adresse 7], représenté par son syndic LL GESTION,

CONDAMNE Monsieur [P] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Cœur Jaurès » situé au [Adresse 7], représenté par son syndic LL GESTION :

la somme de 5 912,09 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023, la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement, la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [P] [M] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT