TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

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NAC: 5AA

N° RG 26/00445 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U26Z

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Avril 2026

E.P.I.C. TOULOUSE METROPOLE HABITAT, venant aux droits de la Société dénommée CDC HABITAT SOCIAL agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

[W] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à TOULOUSE METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. TOULOUSE METROPOLE HABITAT, venant aux droits de la Société dénommée CDC HABITAT SOCIAL agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [R] [B], chargée judiciaire contentieux) munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [W] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 mars 2011 prenant effet le 15 avril 2011, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [W] [D] un appartement à usage d’habitation [Adresse 3], à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 491,53 euros et une provision sur charges mensuelle de 95,66 euros.

L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 27 mai 2025.

Le 22 juillet 2025, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [W] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 949,91 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 octobre 2025.

A l’audience du 17 février 2026, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE, représenté par Madame [B] munie d’un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 208,96 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise et demande d’accorder des délais de paiement à la locataire conformément au plan d’apurement datant de 14 janvier 2026, à hauteur de 3 mensualités de 104,49 euros pour une dette qui était de 313,45 euros lors de la signature électronique de cet accord par les parties.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à personne le 22 octobre 2025, Madame [W] [D] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 27 mai 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 23 mars 2011 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 722,55 euros a été signifié le 22 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [W] [D] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 255,83 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT produit un décompte du 17 février 2026 démontrant que Madame [W] [D] reste devoir la somme de 208,96 euros, mensualité de janvier 2026 comprise.

Madame [W] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 208,96 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de l’accord intervenu entre les parties et présenté par l’EPIC TOULOUSE METROPOLE à l’audience, démontrant la capacité à solder la dette locative de Madame [W] [D], elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement d’une mensualité de 104,98 euros et une 2e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de l’EPIC TOULOUSE METROPOLE, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [W] [D] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT , Madame [W] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2011 entre l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT et Madame [W] [D] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 3], à [Localité 1] sont réunies à la date du 23 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [W] [D] à verser à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 208,96 euros (décompte arrêté au 17 février 2026, incluant une dernière facture de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [W] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 104,48 euros et une 2e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [W] [D] soit condamnée à verser à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNONS Madame [W] [D] à verser à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,