PREMIERE CHAMBRE

19 Mars 2026

N° RG 25/04681 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OLV4

72A

S.D.C. [Adresse 1] [Adresse 2]

S.D.C. SECONDAIRE C [Adresse 2]

S.D.C. SECONDAIRE D [Adresse 2]

C/

[J] [K] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 3] [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Sergic, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 3]

Syndicat des copropriétaires secondaire C de la [Adresse 3] [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Sergic, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 3]

Syndicat des copropriétaires secondaire D de la [Adresse 3] [Adresse 7] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Sergic, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 3]

représentés par M^e Marie-Yvonne Lafaix- Guyodo, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [K] [I], demeurant [Adresse 8], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [J] [K] [I] est propriétaire des lots n° 291, 307 et 1186, dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] [Adresse 7] à [Localité 1] soumis au régime de la copropriété, constitué d’un syndicat principal, un syndicat secondaire C et un syndicat secondaire D.

Par jugement en date du 8 novembre 2016, le tribunal de proximité de Pontoise a condamné M. [K] [I] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées dues au syndicat des copropriétaires principal pour la somme de 782,55 euros et au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées dues au syndicat des copropriétaires secondaire C pour la somme de 3 282,59 euros.

Par jugement en date du 28 juin 2018, le tribunal d’instance de Pontoise a débouté le syndicat des copropriétaires principal de sa demande en paiement des charges de copropriété, la dette ayant été soldée en cours de délibéré et a condamné M. [K] [I] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées dues au syndicat des copropriétaires secondaire C pour la somme de 2 180,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 4] (SDC principal), le syndicat des copropriétaires secondaire C de la résidence [Adresse 4] (SDC Secondaire C) et le syndicat des copropriétaires secondaire D (SDC secondaire D), ont fait assigner M. [K] [I] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer :

au syndicat principal :

—  2 448,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025, sur la somme de 1 806,63 euros et à compter de la date de la délivrance de l’assignation sur le surplus,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

au syndicat secondaire C :

—  7 173,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025, sur la somme de 6 797,55 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation sur le surplus,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

au syndicat secondaire D :

—  277,42 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 6 mars 2025,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ils sollicitent en outre la capitalisation des intérêts ainsi que la condamnation du défendeur aux dépens.

À l’appui de leurs demandes, les syndicats des copropriétaires font valoir que M. [K] [I], qui a déjà été condamné à deux reprises au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges depuis sa dernière condamnation.

M. [K] [I] a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom est inscrit sur la boîte aux lettres de son adresse [Adresse 9] à [Localité 4]. Il n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 20 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 22 janvier 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

A) Pour le syndicat principal

Le syndicat principal des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et l’état hypothécaire dont il résulte que M. [K] [I] est propriétaire des lots n°291, 307 et 1186 ;

— un décompte pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025 ;

— les bordereaux d’appels de fonds, provision travaux et factures ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 avril 2022 et 13 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices et voté les budgets prévisionnels ;

— un contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Les pièces produites laissent apparaître un solde débiteur du syndicat principal des copropriétaires de 2 448,46 euros correspondant aux charges et frais impayés, appel de fonds 1er juillet 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 128,53 euros correspondant aux frais d’une lettre comminatoire et pour laquelle il sera statué ultérieurement.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

S’agissant des frais de la lettre comminatoire adressée au défendeur par l’avocat du syndicat principal des copropriétaires, ils seront retenus à hauteur du montant prévu dans le contrat du syndicat principal des copropriétaires soit pour la somme de 39 euros.

* Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat principal des copropriétaires produit aux débats la copie du courrier recommandé de mise en demeure de payer la somme de 1 806,63 euros, adressé à M. [K] [I] le 11 mars 2025.

Toutefois, force est de constater que la date de la présentation de la mise en demeure n’est pas indiquée dans l’avis de réception.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 1 806,63 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] [I] à verser au SDC principal la somme de 2 358,93 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, appel de fonds 1er juillet 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 1 806,63 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

B) Pour le syndicat secondaire C

Le syndicat secondaire C des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et l’état hypothécaire dont il résulte que M. [K] [I] est propriétaire des lots n°291, 307 et 1186 ;

— un décompte pour la période du 1er juillet 2023 au 24 juillet 2025 ;

— les bordereaux d’appels de fonds, provision travaux et factures ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2023 et 24 octobre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices et voté les budgets prévisionnels ;

— un contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

L’extrait de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat secondaire C de 7 173,13 euros correspondant aux charges impayées pour la période du 1er juillet 2023 au 14 juillet 2025.

* Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat secondaire C produit aux débats la copie du courrier recommandé de mise en demeure de payer la somme de 6 797,55 euros, adressé à M. [K] [I] le 11 mars 2025.

Toutefois, force est de constater que la date de la présentation de la mise en demeure n’est pas indiquée dans l’avis de réception.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 6 797,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] [I] à verser au SDC secondaire C la somme de 7 173,13 euros au titre de charges impayées et appels travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 14 juillet 2025, appel de fonds 1er juillet 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 6 797,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

C) Pour le syndicat secondaire D

Le syndicat secondaire D justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et l’état hypothécaire dont il résulte que M. [K] [I] est propriétaire des lots n°291, 307 et 1186 ;

— un décompte pour la période du 1er août 2023 au 10 janvier 2025 ;

— les bordereaux d’appels de fonds, provision travaux et factures ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2023, 24 octobre 2024 et 26 novembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices et voté les budgets prévisionnels ;

— un contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

L’extrait de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat secondaire C de 277,42 euros correspondant aux charges impayées pour la période du 1er août 2023 au 10 janvier 2025.

* Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat secondaire D produit aux débats la copie du courrier recommandé de mise en demeure de payer la somme de 277,42 euros, adressé à M. [K] [I] le 11 mars 2025.

Toutefois, force est de constater que la date de la présentation de la mise en demeure n’est pas indiquée dans l’avis de réception.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 12 mars 2025.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] [I] à verser au SDC secondaire D la somme de 277,42 euros au titre de charges impayées et appels travaux pour la période du 1er août 2023 au 10 janvier 2025, appel de fonds 1er juillet 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 12 mars 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il est établi que M. [K] [I] a déjà été condamné à deux reprises pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements persistants ont causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M. [K] [I] à verser au syndicat principal la somme de 200 euros, au syndicat secondaire C la somme de 500 euros et au syndicat secondaire D la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que les demandeurs sollicitent le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à leur demande.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [K] [I], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer leur créance, les syndicats des copropriétaires se sont trouvés contraints de recourir à la justice ce qui leur a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 4] à [Localité 1] les sommes de :

—  2 358,93 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, appel de fonds 1er juillet 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 1 806,63 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

—  200 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire C de la résidence [Adresse 4] à [Localité 1] les sommes de :

—  7 173,13 euros au titre de charges impayées et appels travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 14 juillet 2025, appel de fonds 1er juillet 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 6 797,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire D de la résidence [Adresse 4] à [Localité 1] les sommes de :

—  277,42 euros au titre de charges impayées et appels travaux pour la période du 1er août 2023 au 10 janvier 2025, appel de fonds 1er juillet 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 12 mars 2025 ;

—  50 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [K] [I] aux dépens ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 19 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS