TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e GUERRIER et M^e ABOUKHATER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06110 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FDR

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 août 2025

DEMANDEURS

Madame [G] [N],

Monsieur [Z] [N],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentés par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [F] [U],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par M^e Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Claire TORRES, Juge, assistée de Laura JOBERT, Greffier.

Décision du 27 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06110 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FDR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 18 septembre 2000, Mme [G] [N] et M. [Z] [N] sont devenus propriétaires du lot n°2 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] consistant en un appartement situé au [Adresse 3] (comprenant séjour avec coin cuisine, salle de bains, wc), une cave numéro 3, le droit aux WC à gauche dans la cour, le droit à la jouissance du petit local situé au fond et à gauche de la cour centrale servant de remise à bicyclettes, et la copropriété à concurrence de 38/1000ème des parties communes.

Par acte sous seing privé en date 1er avril 2003, « M. et Mme [N] » ont donné à bail à Mme « [R] » [U] un studio à usage d’habitation situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (1er étage gauche). Le logement pris à bail se trouvait ainsi décrit dans le contrat : « entrée/séjour avec coin cuisine, salle de bains, lavabo, wc, le tout formant le lot n°2 représentant les 38/1000e des charges générales ».

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2023, Mme [G] [N] et M. [Z] [N] ont fait délivrer à Mme « [R] » [U] un congé pour vendre à effet au 31 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 mai 2024, Mme [G] [N] et M. [Z] [N] ont fait assigner Mme « [R] » [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— valider le congé délivré à Mme [F] [U] le 13 septembre 2023 pour le 31 mars 2024 ;

— juger que Mme [F] [U] est dépourvue de tout titre d’occupation depuis le 1er avril 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [F] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement qu’elle occupe au 1er étage gauche de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;

— condamner Mme [F] [U] à une astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision jusqu’à la libération définitive des lieux ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2024 au montant des loyers résultant du contrat résilié augmenté des provisions pour charges, et condamner Mme [F] [U] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux ;

— condamner Mme [F] [U] à lui payer une indemnité de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens qui comprendront le coût du congé du 13 septembre 2023 ;

— maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’audience de plaidoirie du 10 juin 2025, Mme [G] [N] et M. [Z] [N], représentés par leur conseil, maintiennent l’ensemble de leurs prétentions, et sollicitent en sus le rejet de l’ensemble des demandes formées par la défenderesse.

En défense, Mme « [F] » [U] (il sera tenu compte de l’orthographe rectifiée de son prénom pour la suite de la décision, conformément au justificatif d’identité qu’elle verse aux débats), représentée par son conseil, sollicite du juge :

— à titre principal, qu’il prononce la nullité du congé pour vente délivré le 13 septembre 2023 pour le 31 mars 2024 ;

— à titre subsidiaire, qu’il rejette la demande de validation du congé pour vente ;

— à titre infiniment subsidiaire, qu’il lui accorde un délai d’un an pour quitter les lieux ;

— en tout état de cause, qu’il condamne Mme [G] [N] et M. [Z] [N] au paiement de la somme de 2230 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— qu’il rejette la demande d’astreinte ;

— qu’il écarte l’exécution provisoire ;

— qu’il dise que l’équité commande que chaque partie conserve à sa charge ses frais irrépétibles ;

— qu’il dise que les dépens seront supportés par l’Etat.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

Le 11 juin 2025, le conseil de Mme [G] [N] et M. [Z] [N] a adressé au tribunal un courriel contenant diverses observations et une pièce, auquel a répondu le conseil de Mme [F] [U] le 12 juin 2025. De telles notes en délibéré n’ayant pas été préalablement autorisées, elles seront écartées des débats conformément à l’article 445 du code de procédure civile ; il n’en sera donc pas tenu compte dans la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de validation du congé

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En outre, et selon l’article 15-II de la même loi, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail faisant l’objet du présent litige a commencé à courir le 1er avril 2003 pour une durée de trois ans, il avait donc pour échéance initiale le 31 mars 2006 à minuit et a été depuis tacitement reconduit par périodes de trois ans pour venir à expiration le 31 mars 2024 à minuit.

Mme [G] [N] et M. [Z] [N] ont fait délivrer à Mme [F] [U] par acte de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2023 un congé pour vendre à effet au 31 mars 2024 à minuit.

Le congé des bailleurs a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il sera en outre relevé que ce congé vise bien le motif sur lequel il est fondé, à savoir la décision de Mme [G] [N] et M. [Z] [N] de vendre les lieux loués, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 220 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, qu’il contient une offre de vente et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que Mme [F] [U] n’a pas exercé son droit de préemption et continue néanmoins d’occuper les lieux.

Il convient à présent d’examiner tour à tour les moyens de défense qu’elle élève pour s’opposer à la validité du congé qui lui a été signifié.

S’agissant de l’exception de nullité tirée de la discordance entre le bien loué et le bien offert à la vente par le congé, il ressort de l’examen du congé que celui-ci mentionne expressément que sa destinataire est « locataire d’un appartement non meublé, situé à [Localité 4], [Adresse 3], dont la désignation est la suivante :

puis que « les requérants entendent par le présent acte [lui] donner congé dudit appartement pour le » 31 mars 2024, et enfin que « le présent congé vaut offre de vente à [son] profit de l’appartement ci-dessus désigné ».

Il résulte donc sans ambiguïté des stipulations du congé que celui-ci porte bien sur l’appartement situé au [Adresse 3] de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], qui constitue le logement pris à bail par Mme [F] [U], et non sur le lot numéro 2 (et donc la cave, et les autres droits qu’il comprend) contrairement à ce que soutient la défenderesse.

Ce premier moyen de nullité ne saurait donc prospérer.

S’agissant ensuite de l’exception de nullité relative à réalité du motif du congé, dont il appartient aux bailleurs de démontrer le caractère sérieux et légitime en cas de contestation depuis la loi Alur n°2014-366 du 24 mars 2014, les demandeurs indiquent dans leurs écritures que leur volonté de vendre résulte de leur volonté d’organiser leur retraite et leur succession. Ils justifient des problèmes de santé dont souffre Monsieur, et des échanges de mails intervenus en juillet 2023 avec le gestionnaire du bien afin de lui faire part de leur projet de procéder à la vente du bien et lui demander de réaliser une estimation de l’appartement. Ces éléments permettent d’établir le caractère réel et sérieux de la décision de vente de Mme [G] [N] et M. [Z] [N].

Il appartient alors à Mme [F] [U] de rapporter la preuve du caractère frauduleux de la décision de vente qu’elle allègue. Celui-ci ne saurait toutefois résulter du fait qu’elle approche le seuil des 65 ans (d’autant que les bailleurs apparaissent eux-mêmes âgés de plus de 65 ans), du fait que les bailleurs n’ont fait procéder à aucune visite du logement, qu’ils ne justifient d’aucun mandat de vente, ou qu’ils n’ont fait réaliser aucun diagnostic technique, ces éléments pouvant s’expliquer par le maintien dans les lieux de la locataire et la volonté des bailleurs ne peut pas engager inutilement des frais ainsi qu’ils l’indiquent, ou encore du fait que les propriétaires souhaitent vendre le bien libre de toute occupation s’agissant d’un choix qui leur appartient en propre. De même, il est indifférent s’agissant de la preuve à rapporter que le logement présente « probablement » un très faible niveau de performance énergétique, et il n’est pas davantage établi que le congé aurait été délivré en représailles aux demandes de travaux formées par la locataire, étant relevé que celles-ci sont anciennes puisque remontant à 2008 pour la plus ancienne demande dont il est justifié dans la présente instance, et que des travaux ont été réalisés en 2019 et 2024 selon les indications de la locataire elle-même.

Il convient dès lors de constater que le congé délivré par Mme [G] [N] et M. [Z] [N] par acte de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2023 est régulier, et que Mme [F] [U] est déchue, depuis le 31 mars 2024 à minuit, de tout droit d’occupation du logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4].

2. Sur l’expulsion

Mme [F] [U] étant occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024 à minuit, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement au terme du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Le contrat de bail ayant pris fin le 31 mars 2024 à minuit, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [F] [U] à son paiement.

4. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, compte-tenu de la situation financière et personnelle de la défenderesse telle qu’elle résulte des pièces versées aux débats, compte-tenu également de l’ensemble des démarches qu’elle justifie avoir accomplies en vue de rechercher un nouveau logement (recherches auprès d’agences immobilières, demande de logement social déposé en mars 2003 et renouvelée depuis, reconnaissance DALO en mai 2024), compte-tenu enfin de ce qu’elle paye régulièrement son loyer et ses charges à leur échéance, il sera accordé à Mme [F] [U] un délai supplémentaire de HUIT MOIS pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

5. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, Mme [F] [U] produit au soutien de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

— des courriers qu’elle a adressés à l’agence immobilière en charge de la gestion du bien, mais qui sont tous antérieurs aux travaux que ses bailleurs ont effectués en 2019 et 2024 d’après ses propres indications ;

— des sms adressés en janvier 2024 à l’agence immobilière en charge de la gestion du bien pour se plaindre du modèle de convecteur qui a été installé dans la pièce principale et de l’insuffisance du chauffage de la salle de bain :

— des photographies qui ne présentent cependant pas des garanties suffisantes quant à leur date ou aux circonstances de leur établissement pour revêtir une valeur probante ;

— un rapport de visite établi par l’association SOLIHA suite à une visite du 2 avril 2025. Sa rédaction apparaît, à la lecture, trop imprécise cependant en ce qu’elle ne permet pas de distinguer les constatations qu’aurait pu effectuer sa rédactrice des indications qui ne seraient que la reprise des affirmations de la locataire.

Ces éléments permettent donc seulement de rapporter la preuve d’une doléance de la locataire quant à l’insuffisante performance du chauffage équipant le logement, le surplus des griefs n’étant pas suffisamment établi par les pièces produites.

De leur côté, Mme [G] [N] et M. [Z] [N] ne justifient néanmoins pas de la suite qu’ils ont donné à ces doléances de Mme [F] [U] en janvier 2024 alors qu’il leur incombait en leur qualité de bailleurs de les prendre au sérieux afin de s’assurer que le logement donné à bail se trouvait équipé d’un chauffage suffisant.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, de la nature, de la durée et de l’ampleur du trouble, et considération prise du montant du loyer acquitté par la locataire, le préjudice de jouissance subi par celle-ci depuis le mois de janvier 2024 sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1500 euros, correspondant approximativement à 20 % du montant du loyer dont elle se trouve redevable chaque mois pour la période de chauffe allant d’octobre à mars (20 % x 619,32 x 9 = 1114,78 euros).

Par voie de conséquence, Mme [G] [N] et M. [Z] [N] seront condamnés à payer à Mme [F] [U] la somme de 1500 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance. Conformément à l’article 1153-1 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] [U], qui a contraint par son maintien dans les lieux ses bailleurs à introduire la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du congé pour vendre qui lui a été signifié le 13 septembre 2023.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [F] [U] sera également tenue de verser à Mme [G] [N] et M. [Z] [N] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter sur le fondement de l’article 515 du même code dès lors qu’elle n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

ÉCARTE des débats les notes en délibérés transmises le 11 juin 2025 par le conseil de Mme [G] [N] et M. [Z] [N] et le 12 juin 2025 par le conseil de Mme [F] [U], non préalablement autorisées ;

REJETTE l’exception de procédure soulevée par Mme [F] [U] et tirée de la nullité du congé pour vendre qui lui a été signifié le 13 septembre 2023 ;

VALIDE le congé pour vendre délivré le 13 septembre 2023 pour le 31 mars 2024 par Mme [G] [N] et M. [Z] [N] à Mme [F] [U] ;

CONSTATE que Mme [F] [U] est, depuis le 31 mars 2024 à minuit, déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], dont Mme [G] [N] et M. [Z] [N] sont propriétaires ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [U] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE cependant à Mme [F] [U] un délai supplémentaire de HUIT MOIS pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de quatre mois ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, Mme [G] [N] et M. [Z] [N] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [F] [U] à payer à Mme [G] [N] et M. [Z] [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [G] [N] et M. [Z] [N] à payer à Mme [F] [U] la somme de 1500 euros en dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [F] [U] à payer à Mme [G] [N] et M. [Z] [N] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par Mme [G] [N] et M. [Z] [N] tendant au prononcé d’une astreinte ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [F] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du congé pour vendre qui lui a été signifié le 13 septembre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE