N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT

du

19 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/03155 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JJJZ

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPRORIETAIRES DE LA RESIDENCE LA MARBELLIERE

immatriculée sous le n° AAO-373-946

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic la S.A.S. SQUARE HABITAT,

immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 714 800 729

dont le siège est [Adresse 3],

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [S] née [R]

née le 12 Octobre 1949 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 01 Octobre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Novembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Novembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [R] épouse [S] est propriétaire des lots n°424, 440 et 616 dans l’immeuble situé [Adresse 2] .

Le 28 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] agissant poursuites et diligences de son syndic l’agence SQUARE HABITAT a donné assignation à Mme [H] [R] épouse [S] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 5 350,49 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 juin 2024, incluant les frais exposés ; la provision de 975,73 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 24 juin 2024 la somme de 5 350,49 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 1er octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— les contrats de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— le jugement de procédure accélérée au fond du Tribunal judiciaire de Tours, du 27 octobre 2022 (RG N°22/20235), condamnant Mme [S] au paiement d’une somme de 8 342,49 euros au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 21 mars 2022 ainsi qu’à la somme de 366 euros au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, outre la somme de 699,18 euros au titre des appels de charge à venir pour le dernier trimestre de l’exercice 2021-2022; ainsi qu’au paiement des dépens et d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 24 juin 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4945,49 euros

Frais sollicités 405,00 euros

TOTAL 5350,49 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [H] [R] épouse [S] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 24 juin 2024 à hauteur de la somme de 4913,49 euros (des frais de 32 € avaient été supprimé lors du dernier jugement qui n’ont pas été retirés du décompte, ces 32 € doivent être déduit des charges de copropriété sollicitées).

La lettre de mise en demeure présentée le 31 mai 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [H] [R] épouse [S] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4913,49 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 24 juin 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n’est pas justifiée. Les frais de 32 € du 01/12/2023 à ce titre seront rejetés.

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement, sa transmission et son suivi à un commissairede justice et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 288 € et de 85 €.

Mme [H] [R] épouse [S] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 373 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (…) ».

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a mis en demeure Mme [H] [R] épouse [S] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Mme [H] [R] épouse [S] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 975,73 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges à venir pour le trimestre allant du 01/07/2024 au 30/09/2024 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (jugement de procédure accélérée au fond du Tribunal judiciaire de Tours, 27 octobre 2022 (RG N°22/20235), Mme [H] [R] épouse [S] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 euros.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [H] [R] épouse [S] sera tenue aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [H] [R] épouse [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] les sommes suivantes :

4.913,49 € (QUATRE MILLE NEUF CENT TREIZE EUROS QUARANTE-NEUF CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 24 juin 2024 ;

373,00 € (TROIS CENT SOIXANTE-TREIZE EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

975,73 € (NEUF CENT SOIXANTE-QUINZE EUROS SOIXANTE-TREIZE CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour pour le trimestre allant du 01/07/2024 au 30/09/2024 ;

CONDAMNE Mme [H] [R] épouse [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [H] [R] épouse [S] aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

CONDAMNE Mme [H] [R] épouse [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

C. BELOUARD