MINUTE N° : 24/00263

JUGEMENT

DU 16 Octobre 2024

N° RG 24/02426 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JH4W

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “ DUC DE CHOISEUL”

ET :

[I] [J]

[H] [V]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 septembre 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 16 OCTOBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “ [Adresse 6]”, [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social se situe “[Adresse 8] à [Localité 9]

Représenté par M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEURS

Monsieur [I] [J]

né le 05 Juin 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [V], demeurant [Adresse 1]

Tous deux non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [J] et Mme [H] [V] sont propriétaires des lots n°27, n°45 et n°61 dans l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 2] à [Localité 9] (37).

Le 16 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]" représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à M. [I] [J] et Mme [H] [V] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 973,15 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 mars 2024 ;la somme de 1 068,32 euros au titre des frais de recouvrement ;la provision de 254,78 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement à intervenir sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 28 mars 2024 la somme de 973,15 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 4 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]", représenté par son Conseil, actualise ses demandes à hauteur de 2 795,04 euros et produit un nouveau décompte du 27 août 2024.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à leur personne, ne comparaîssent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2025 au 30/06/2025 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 28 mars 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 973,15 euros (dont 1.43 € et 1.74 € d’intérêts de retard)

Frais sollicités 1068,32 euros

TOTAL 2041,47 euros

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]" ne justifie pas de la notification (seul l’envoi est prouvé) du décompte actualisé versé aux débats lors de l’audience, du 27 août 2024 en conséquence, sa demande en paiement complémentaire de sommes non visées dans l’assignation du 16 mai 2024 sera rejetée.

Les intérêts de retard facturés ne sont nullement justifiés.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [I] [J] et Mme [H] [V] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 28 mars 2024 à hauteur de la somme de 969,98 € [973,15- (1.43+1.74)].

La lettre de mise en demeure présentée le 23 août 2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [I] [J] et Mme [H] [V] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 969,98 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 27 mars 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (170 euros).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (commandement et honoraire de commissaire de justice de 198,32 euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [I] [J] et Mme [H] [V] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 20 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence.

M. [I] [J] et Mme [H] [V] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 718,32 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (…) »

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 23 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]" a mis en demeure M. [I] [J] et Mme [H] [V] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [I] [J] et Mme [H] [V] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 254,78 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges à venir du dernier trimestre de l’exercice 2023-2024 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [I] [J] et Mme [H] [V] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de de la résidence "[Adresse 6]" irrecevable en sa demande en paiement complémentaire de sommes non visées dans l’assignation du 16 mai 2024 ;

Condamne solidairement M. [I] [J] et Mme [H] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" les sommes suivantes :

969,98 € (NEUF CENT SOIXANTE-NEUF EUROS QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 27 mars 2024 ;718,32 € (SEPT CENT DIX-HUIT EUROS TRENTE-DEUX CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; 254,78 € (DEUX CENT CINQUANTE-QUATRE EUROS SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir du dernier trimestre de l’exercice comptable 2023-2024augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne solidairement M. [I] [J] et Mme [H] [V] aux dépens ;

Condamne solidairement M. [I] [J] et Mme [H] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]" la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD