TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02732

N° Portalis DBX4-W-B7J-UMSA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[V] [F]

[N] [S]

C/

[J] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [F]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [N] [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [J] [Z]

demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 mai 2019, à effet du 16 mai 2019, Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S] ont donné à bail à Madame [J] [Z], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7][Adresse 4] à [Localité 11], et les stationnements en sous-sol numéro 31 et 32, pour un montant de loyer de 625 euros, outre une provision de charges mensuelles de 65 euros, soit un montant toutes charges comprises de 690 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S] ont fait signifier le 07 mai 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 28 juillet 2025, Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S] ont fait assigner Madame [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025 en lui demandant, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— de constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires du 10 mai 2019,

En conséquence

— d’ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 6] publique,

— de la condamner à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effectivement du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 777,69 € par mois,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à leur payer par provision la somme de 3.114,34 € représentants les loyers et charges impayés arrêtés au 18 juillet 2025 mensualité du mois de juillet incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 €à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation,

— la condamner aux dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leurs créances à la somme de 4.181,41 euros selon un décompte fourni à l’audience, échéance d’octobre 2025 incluse.

Ils indiquent que Madame [J] [Z] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S].

Madame [J] [Z], bien que régulièrement assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [J] [Z] assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 07 mai 2025, pour la somme en principal de 2.148,89 euros (2.285,16 € – 136,27 €).

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 07 juillet 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [J] [Z], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur la demande d’expulsion “immédiate” :

Les demandeurs sollicitent l’expulsion sans délai de la locataire, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’ils demandent la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Or, les bailleurs ne justifient pas les fondements de leur demande, alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe.

La demande de Monsieur [V] [F] et de Madame [N] [S] sera, par conséquent, rejetée de ce chef.

— Sur les demandes en paiement ;

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [J] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 4.181,41 euros à la date du 6 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre plusieurs frais et notamment, le 15 mai 2025 “coût du CP” d’un montant de 161,34€, le 10 janvier 2025 « frais de proc » d’un montant de 68,59€, le 30 décembre 2024 « frais de proc » d’un montant de 300 € et 246,14 €, le 15 mai 2024 « frais de procédure » d’un montant de 149,09€, soit un montant total de 925,16 €, il convient de déduire s’agissant soit de frais non justifiés, soit de frais compris dans les dépens, ramenant ainsi la créance locative à la somme de 3.256,25 €.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [J] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 3.256,25 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la demande en justice du 28 juillet 2025.

Madame [J] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 777,69 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [J] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que l’assignation et sa notification à la préfecture.

Madame [J] [Z] supportera une indemnité de 500 euros sur le fondemnent de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 07 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mai 2019 à effet du 16 mai 2019 et liant Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S] à Madame [J] [Z], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 7][Adresse 4] à [Localité 11] et les stationnements en sous-sol numéro 31 et 32 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [Z] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (777,69 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à payer à Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S] à titre provisionnel la somme de 3.256,25 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 07 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la demande en justice du 28 juillet 2025 ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que l’assignation et sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à payer à Monsieur [V] [F] et Madame [N] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION