TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. BRIAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie-Laure FILLY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01067 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E77

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Laure FILLY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

S.C.I. BRIAN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01067 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E77

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BRIAN est propriétaire du lot n°1 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 20 octobre 2021 la SCI BRIAN a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les sommes de 8573,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 août 2021 et 254,58 euros au titre des frais nécessaires arrêtés à la même date.

Faisant valoir de nouveaux impayés, par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, a assigné la SCI BRIAN devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4376,31 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 20 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juin 2024,

—  448 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 20 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juin 2024,

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 5 juin 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse du relevé de propriété et de l’extrait Kbis, la SCI BRIAN n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— un relevé de compte pour la période du 1er juin 2023 au 20 novembre 2024,

— les appels de provisions pour la période considérée,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 7 avril 2021, 16 mars 2022, 12 avril 2023, 6 mai 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes,

— le jugement du 20 octobre 2021 du tribunal judiciaire de Paris.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie.

La SCI BRIAN sera en conséquence condamnée à payer la somme de 4376,31 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er juin 2023 au 20 novembre 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation et non de la mise en demeure dans la mesure où aucun décompte de la créance n’y est joint de sorte qu’il s’avère impossible de déterminer la somme due au titre des seules charges de copropriété.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 448 euros au titre des mises en demeure des 28 novembre 2023, 8 mars 2024, 3 juin 2024 et des frais de relance après mise en demeure du 23 mai 2024.

Il n’est pas justifié de l’envoi des deux premières mises en demeure de sorte que leur coût sera écarté de même que celui par voie de conséquence de la relance du 23 mai 2024. Seul le coût de la mise en demeure du 4 juin 2024 facturée le 3 juin 2024, dont l’envoi est justifié, sera retenu.

La SCI BRIAN sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 108 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les raisons ci-dessus exposées.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI BRIAN règle très irrégulièrement les charges de copropriété. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat des copropriétaires est contraint d’assigner en justice afin d’obtenir le paiement de sa créance. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 600 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la SCI BRIAN qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI BRIAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :

—  4376,31 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er juin 2023 au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025,

—  108 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025,

—  600 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI BRIAN aux dépens ;

CONDAMNE la SCI BRIAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La présidente