MINUTE N° : 24/00220

JUGEMENT

DU 25 Septembre 2024

N° RG 24/02341 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JHXZ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “FRONT DE CHER”

ET :

[J], [H] [I]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 juin 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 25 SEPTEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[6]”, sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis “[Adresse 7] à [Localité 11]

Représenté par M^e JAMET substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [J], [H] [I], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [I] est propriétaire des lots n°190, 200 et 1295 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10].

Le 18 avril 2024, le [Adresse 8][Adresse 5] de Cher", représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à Mme [J] [I] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 2 433,23 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 juin 2024, incluant les frais exposés ; la somme de 857,30 euros au titre des frais de recouvrement ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement sera exécutoire à titre provisoire ;juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 18 juin 2024 la somme de 871,55 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 19 juin 2024, le [Adresse 9]", représenté par son Conseil, actualise ses demandes à hauteur de 871,55 euros, selon décompte du 18 juin 2024.

Mme [J] [I] expose avoir réglé la somme la veille, montrant son téléphone pour en justifier au tribunal et au conseil du demandeur.

Elle déclare qu’elle n’a pas reçu la mise en demeure et qu’elle a été signée par quelqu’un qu’elle ne connaissait pas ; que les impayés ont débuté lorsque le prélèvement automatique qu’elle avait mis en place a été arrêté sans qu’elle le sache. Elle précise que sa demande de délais de paiement a été rejetée. Elle sollicite le remboursement des frais de recouvrement réglés. Elle détaille sa situation personnelle et notamment qu’elle est travailleur handicapée.

Le conseil du demandeur a maintenu sa demande relative aux frais.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

Cependant, la demanderesse a justifié, lors de l’audience, de s’être acquittée de la somme correspondant aux charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités par le syndicat de copropriétaires, de sorte qu’il convient de constater que cette demande est devenue sans objet.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (85 euros).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (72,3 euros).

Les frais d’impayés de 10 € ne sont en revanche pas justifiés.

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant.

Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Mme [J] [I] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération à hauteur de 700 €. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence. La créance de frais de recouvrement peut donc être fixée à la somme de 507,30 €.

Il en résulte un trop perçu du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement de 360 euros (350+10) auquel il sera condamné.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant principalement le procès, les charges de copropriété ayant été réglées après l’assignation et après des mois d’impayés, Mme [J] [I] sera tenue aux dépens.

Pour les mêmes raisons, elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

Constate que la demande en paiement des charges de copropriété et fonds de travaux échus formulée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]” est devenue sans objet suite au paiement intervenu après l’assignation ;

Fixe la créance du [Adresse 8][Adresse 5] de Cher" au titre des frais de recouvrement à la somme de 507,30 euros et constate que cette somme a été réglée après l’assignation ;

Condamne le [Adresse 8]Front de Cher à régler à Mme [J] [I] la somme de 360,00 € (TROIS CENT SOIXANTE EUROS) au titre du trop perçu de frais de recouvrement ;

Condamne Mme [J] [I] aux dépens ;

Condamne Mme [J] [I] à payer au [Adresse 8][Adresse 5] de Cher" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD