N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/03894 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I5RC

DEMANDEUR

Monsieur [R] [W]

né le 12 Juin 1943 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Antoine BRILLATZ de la SCP BRILLATZ-CHALOPIN, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

[Adresse 15] [Adresse 5] DE [Adresse 8] [Adresse 16]” prise en la personne de son syndic la SA CITYA CHARLES GILLES immatriculée RCS Tours n° 348 662 255, dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Gaylord GAILLARD, avocat au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [R] [W] est propriétaire d’un appartement, lots n°4, 5, 12, 17 et 29, dans l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 12] sis [Adresse 1] et dont le syndic est la SARL Citya Charles Gille.

Par acte d’huissier du 12 septembre 2023, Monsieur [R] [W] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 11]” représenté par son syndic la société Citya Charles Gille devant le tribunal judiciaire de Tours pour solliciter l’annulation de l’ensemble des résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2023.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, il demande au tribunal de :

— Annuler les résolutions 16 et 20 votées par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 13] le 30 juin 2023,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dispenser Monsieur [R] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 1] à verser à Monsieur [R] [W] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens et accorder à Maître BRILLATZ, Avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Il expose en substance que la résolution n°16 a été adoptée sans que des documents explicatifs n’aient été joints à la convocation à l’assemblée générale, en violation de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ; qu’aucun devis chiffrant le coût de l’intervention du géomètre n’a été produit ni aucune clé de répartition du coût de cette mesure proposée ; que cette résolution envisage en outre d’augmenter les tantièmes attachés aux lots concernés alors que le règlement de copropriété proscrit une telle modification des tantièmes issue de la division des lots existants ; que la résolution n°20 doit être annulée car l’accord du 7 mars 1987 répartissant les emplacements de parking qui est visé dans la résolution n’a pas été joint à la convocation dans son intégralité ; qu’il ne s’agit pas d’une simple substitution de places de parking car le rattachement des emplacements aux lots d’appartement n’est pas actualisé ; que toute modification de l’usage des parties communes nécessite la rédaction d’une nouvelle convention et l’accord de l’unanimité des copropriétaires ; que le refus d’adhérer à la nouvelle convention par l’un des copropriétaires revient à annuler les accords des 7 mars et 15 juin 1987 autorisant les véhicules à stationner dans la cour commune.

Le [Adresse 14] [Adresse 7] a constitué avocat.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2024 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, il demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens qui, seront directement recouvrés par Maître Gaylord GAILLARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il fait essentiellement valoir que la résolution n°16 ne porte que sur la désignation d’un géomètre et pas sur une modification du règlement de copropriété ; que cette désignation relève donc de la majorité de droit commun ; que la résolution n°20 ne vise pas à supprimer un emplacement de parking mais seulement à échanger deux emplacements ; qu’elle ne remet pas en cause la validité de l’accord conclu le 7 mars 1987 qui continuera de s’appliquer si la résolution n’est pas adoptée.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 753 du Code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2024 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 22 mai 2025.

MOTIVATION :

1- Sur l’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2023 :

L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version applicable dispose que :

“Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

(…)

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

(…)”.

En l’espèce, la résolution n°16 intitulée – Choix d’un cabinet géomètres-experts pour l’actualisation de l’état descriptif de division concernant les lots d’appartement de l’indivision [F]. Propositions en attente de réception. Article 25 ou à défaut Article 25-1.

Est ainsi rédigée :

“L’indivision [F]. est propriétaire des lots 7, 8, 10. 11, 25, 28, 32. 34 et 35 au sein de la copropriété dont deux lots d’appartement (11 et 32).

Après étude des plans de la copropriété, il a été constaté que, sur l’ensemble des plans approuvés en assemblée générale ou publiés auprès de la publicité foncière, leur bien immobilier situé au 2ème niveau du bâtiment B n’est pas matérialisé.

Après avoir entendu les explications et en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de retenir le cabinet de géomètres-experts……………………….pour actualiser l’état descriptif de division concernant les lots d’appartement de l’indivision [F].

L’assemblée générale décide de provisionner la somme de ………………… EUROS TTC pour financer la mission du géomètre-expert.

L’assemblée générale prend acte que le coût des honoraires du géomètre-expert sera réparti selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition …………………………

L’assemblée générale autorise le syndic pour financer les honoraires du géomètre-expert à procéder à un appel de fond en …..trimestre(s).

soit:

……………..%, le …………,

……………..%, le ………….,

……………..%, le ………….,

Madame [F] se propose de prendre à sa charge l’ensemble des dépenses du géomètre et si lors de sa mission il s’avère que la superficie supplémentaire remet en cause des tantièmes généraux, il sera mis au vote de la prochaine assemblée générale la mise à jour de l’état descriptif de division.

Dans le cas où la mission du géomètre viendrait à changer les millièmes totaux, la facture liée à la modification de l’état descriptif devra alors être prise en charge par l’ensemble des copropriétaires en fonction des tantièmes de chacun (donc remboursement en partie à la famille [F] sur les frais avancés).

Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes /1003 tantièmes.

Votes contre : 2 copropriétaire(s) représentant 376 tantièmes /1003 tantièmes.

[S] [J] OU [V] (188), [W] [R] OU [N] (188),

Votes pour : 3 copropriétaire(s) représentant 501 tantièmes / 1003 tantièmes.

La résolution (article 25) ayant obtenu 501 tantièmes / 1003 tantièmes (la majorité nécessaire doit être supérieure à 502 tantièmes /1003 tantièmes) ; la majorité de l’article 25 n’étant pas atteinte et le vote ayant recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, il est procédé immédiatement à un second vote à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, conformément aux dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 Juillet 1965.

RESOLUTION N°16 a: 2ème vote à l’article 25-1

Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes / 877 tantièmes.

Votes contre : 2 copropriétaire(s) représentant 376 tantièmes / 877 tantièmes.

[S] [J] OU [V] (188). [W] [R] OU [N] (1 B8).

Votes pour: 3 copropriétaire(s) représentant 501 tantièmes / 877 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés .

Soit 501 tantièmes /877 tantièmes.”

Monsieur [R] [W] se plaint en premier lieu de ce qu’aucun document explicatif du projet n’était joint à la convocation à l’assemblée générale.

Il ne décrit cependant pas le type de document manquant.

Il convient surtout de relever que la résolution porte uniquement sur le choix d’un cabinet de géomètre pour actualiser l’état descriptif de division. Il ne s’agit donc pas d’une décision visée par l’article 11 – I-6°) du décret du 17 mars 1967 qui concerne “le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes”.

Il en résulte que l’obligation de produire des documents explicatifs en annexe de l’ordre du jour ne trouve pas à s’appliquer et que la demande d’annulation de la résolution formée sur ce fondement sera rejetée.

Monsieur [R] [W] reproche ensuite à la résolution d’ajouter une répartition des frais qui n’était pas prévue à l’ordre du jour et d’envisager des dépenses communes sans qu’aucun devis préalable n’ait été communiqué.

Il lui fait également grief d’être contraire au règlement de copropriété qui proscrirait une augmentation du total des tantièmes en cas d’échange, de cession ou de division de lots.

Il y a lieu cependant de constater que la résolution n’engage pas en l’état de dépenses supplémentaires pour les copropriétaires puisqu’il est décidé que “Madame [F] se propose de prendre à sa charge l’ensemble des dépenses du géomètre”.

Dans ces conditions, la copropriétaire concernée prenant en charge les frais de géomètre, il ne peut être reproché à la résolution de ne pas être accompagnée de devis ni d’une clé de répartition des frais entre copropriétaires.

C’est seulement dans un second temps et dans l’hypothèse où “il s’avère que la superficie supplémentaire remet en cause des tantièmes généraux”, qu’il “sera mis au vote de la prochaine assemblée générale la mise à jour de l’état descriptif de division”, “la facture liée à la modification de l’état descriptif devra alors être prise en charge par l’ensemble des copropriétaires en fonction des tantièmes de chacun”.

Ainsi la résolution votée ne modifie pas l’état descriptif de division ni le total des tantièmes et ce dernier grief sera rejeté.

Monsieur [R] [W] sera en conséquence débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2023.

2- Sur l’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2023 :

En l’espèce la résolution n°20 intitulée “Décision de modifier l’attribution des emplacements de stationnement. Article 25 ou à défaut Article 25-1.”

Est ainsi rédigée :

“Pour rappel, les places de stationnement situées dans la cour sont des parties communes attribuées suivant un accord entre les copropriétaires en date du 7 mars 1987.

Le plan d’attribution actuel est le suivant :

(…)

Afin de mettre fin à certaines problématiques de stationnement, il est proposé suivante :

(…)

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical et avoir délibéré, décide d’adopter la nouvelle attribution des emplacements de stationnement, à compter du 1er juillet 2023.

Une convention sera rédigée et signée entre les copropriétaires afin d’acter les décisions prises.

Abstentions : 0 coproprié1aíre(s) représentant 0 tantièmes / 1003 tantièmes.

Votes contre : 2 copropriétaires représentant 376 tantièmes / 1003 tantièmes.

[S] [J] OU [V] (188), [W] [R] OU [N] {1B8), Votre pour : 3 copropriétaires représentant 501tantièmes / 1003tantièmes. '

La résolution (article 25) ayant obtenu 501 tantièmes / 1003 tantièmes (la majorité nécessaire doit être supérieure à 502 tantièmes / 1003 tantièmes) ; la majorité de l’article 25 n’étant pas atteinte et le vote ayant recueilli au moins 1/3 des voix de tous le copropriétaires composant le syndicat, il est procédé immédiatement à un second vote à la majorité des voix des copropriétaires présentes ou représentés, conformément aux dispositions de l’article 25-1 de le loi du 10 Juillet 1965.

RÉSOLUTION N°20 a : 2ème vote à l’article 25-1

Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentent 0 tantièmes / 877 tantièmes.

Votes contre : 2 copropriétaire(s) représentent 376 tantièmes / 877 tantièmes.

[S] [J] OU [V] (188). [W] [R] OU [N] (188),

Votes pour : 3 copropriétaire(s) représentant 501 tantièmes / 877 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés .

Soit 501 tantièmes / 877 tantièmes.”

Monsieur [R] [W] reproche à cette résolution d’avoir été adoptée alors que l’accord du 7 mars 1987 qui est visé n’était pas joint à la convocation de sorte que les copropriétaires n’étaient pas informés des conséquences de leur vote. Il soutient que les copropriétaires auraient ainsi été informés du fait qu’un vote à l’unanimité des copropriétaires était requis à défaut duquel les accords des 7 mars et 15 juin 1987 étaient annulés.

Il verse aux débats l’accord signé par l’ensemble des copropriétaires le 14 juin 1987 qui répartit l’usage de sept places de stationnement dans la cour de l’immeuble et qui précise :

“Si dans les huit jours l’entente ne s’est pas faite sur cette décision, sera appliqué le règlement actuel c’est à dire : aucun véhicule ne devra plus séjourner dans la cour.

Resteront évidemment les droits précisés ci-dessus pour les propriétaires de garage ou de terrain et les véhicules extérieurs venus pour livraison ou travaux.”

Il ajoute que le règlement de copropriété dispose que toute modification de l’usage des parties communes nécessite le consentement unanime des copropriétaires.

En premier lieu il doit être constaté que la demande de substituer les places de parking de deux copropriétaires ne constitue pas une modification de l’usage des parties communes qui restent bien à usage de parking. Dès lors contrairement à ce qui est soutenu, le vote à l’unanimité des copropriétaires n’était pas requis.

En outre comme le souligne le syndicat des copropriétaires, la disposition concernant l’entente à faire dans les huit jours concerne exclusivement l’adoption de l’accord du 14 juin 1987 et n’a pas vocation à régenter toute modification ou accord ultérieurs. L’absence d’accord sur une modification de l’attribution des emplacements ne peut avoir pour effet que de maintenir l’attribution actuelle, telle que prévue par l’accord du 14 juin 1987. En aucun cas l’absence d’unanimité sur une modification de attributions ne peut avoir pour effet d’anéantir le précédent accord et d’exclure l’usage de parking de l’ensemble de la cour commune .

En conséquence les griefs formés par Monsieur [R] [W] à l’encontre de la résolution n°20 ne peuvent qu’être tous rejetés.

Il sera débouté de sa demande d’annulation de cette résolution.

3- Sur les autres demandes :

Il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [R] [W] qui succombe, sera débouté de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera en outre condamné aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour obtenir gain de cause, le Syndicat des copropriétaires a dû engager des frais dont il serait inéquitable qu’il conserve l’entière charge.

Monsieur [R] [W] sera donc condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [R] [W] de ses demandes d’annulation des résolutions n°16 et n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence “Le château [Adresse 6] [Adresse 9]” du 30 juin 2023 ;

Déboute Monsieur [R] [W] de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 10] – [Adresse 1]” représenté par son syndic la société Citya Charles Gille la somme de DEUX-MILLE (2 000) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [W] aux entiers dépens ;

Accorde à Maître Gaylord GAILLARD le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER