TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 24/01883 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6HV

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 04 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [4] représenté par son syndic SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LILOU

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 07 Janvier 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 04 Février 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La résidence [4] située [Adresse 2] à [Localité 1] (Nord) est soumise au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaire a pour syndic actuel la S.A.S Square Habitat. La S.C.I Lilou est propriétaire au sein de cette résidence des lots n°4 et n°7.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Par acte délivré à sa demande le 29 novembre 2024, ce syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a fait assigner la société Lilou devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

— condamner la société Lilou à lui payer 4 811,15 euros au titre de l’arriéré de charges dues selon décompte arrêté au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer signifiée le 13 mai 2024 en vertu de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

— condamner la société Lilou à lui verser 2 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— condamner la S.C.I Lilou au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer signifiée le 13 mai 2024.

Appelée la première fois à l’audience du 17 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du syndicat de copropriétaires pour être retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

La défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 19-2 modifié de cette loi dispose notamment que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…)».

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement. Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le défendeur est copropriétaire.

Le 13 mai 2024, une sommation de payer a été signifiée à la S.C.I Lilou au titre de l’arriéré de charges et provisions pour un montant en principal de 3.669,70 € (pièce demandeur n°3).

Lors des réunions de son assemblée générale de 2022 et 2024, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés.

La défaillance de la défenderesse est établie. Le syndicat de copropriétaires demandeur réclame le paiement de 4.811,15 € au titre des arriérés de charges, selon décompte arrêté au 10 octobre 2024.

En l’espèce, il convient de déduire du montant demandé par le syndicat de copropriétaires demandeur les frais inutiles, répétitifs ou injustifiés n’entrant pas dans les charges de copropriété, dont certains relèvent des frais irrépétibles ou des dépens :

—  24 € de frais de “2ème relance avant ctx”

—  216 € de frais de “mise au contentieux”

—  153,02 € de facture frais d’huissier et honoraires

Par conséquent, il convient de condamner le défendeur au paiement de 4 418,13 euros, cette somme portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer à concurrence de 3 669,70 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de 2000 euros à titre provisionnel à titre de dommages et intérêts. Ils indiquent que le retard injustifié a nécessairement aggravé la gestion du syndicat.

Les manquements de la S.C.I Lilou à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement d’une provision de 600 euros de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la défenderesse les dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 13 mai 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de mettre à la charge de la défenderesse de payer au syndicat demandeur la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu l’assignation délivrée le 29 novembre 2024 ;

Condamne la S.C.I. Lilou à payer au syndicat des copropriétaires la résidence [4] pris en la personne de son syndic la S.A.S. Square Habitat 4 418,13 euros (quatre mille quatre cent dix-huit euros et treize centimes) au titre de l’arriéré au titre des loyers, fonds travaux et provisions sur charge échues arrêté selon décompte au 1er octobre 2024 ;

Dit que ce montant portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer à concurrence de 3 669,70 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

Condamne la S.C.I. Lilou à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Square Habitat, 600 euros (six cents euros) à valoir sur les dommages et intérêts afférents à la résistance au paiement ;

Condamne la S.C.I. Lilou à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] pris en la personne de son syndic la S.A.S. Square Habitat, 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I Lilou aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 13 mai 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [4] pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Square Habitat ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE