Tribunal Judiciaire de Tours, Referes, 3 juin 2025, n° 25/00102

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Texte intégral
- Parties
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- — Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités
- — Sur les frais de recouvrement sollicités
- — Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées
- — Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires
- — Sur les mesures de fin de jugement
- Dispositif

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TJ Tours 3 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [F] [E] n'a pas réglé les charges dues, ce qui justifie la demande de paiement formulée par le syndicat des copropriétaires.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de mise en demeure et de relance étaient justifiés et devaient être remboursés par le copropriétaire défaillant.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la prise en charge des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à la prise en charge de ses frais de justice, compte tenu de la défaillance du défendeur.
Rejeté
Exigibilité des provisions non échues
La cour a estimé que les provisions pour l'exercice comptable non débuté ne pouvaient pas être exigées, ce qui justifie le rejet de cette demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, réf., 3 juin 2025, n° 25/00102
Numéro(s) :	25/00102
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Stanislas DE LA RUFFIE
Cabinet(s) :	EGERIA SAINT-CRICQ & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [ 5 ]

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

03 Juin 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/00102 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JPVJ

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [5], sis [Adresse 3], immatriculée n°AC4-820-676, agissant poursuites et diligences de son Syndic l’Agence MOTTE, dont le siège est [Adresse 1],

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [E]

né le 07 Juin 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 06 Mai 2025, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Juin 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Juin 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [E] est propriétaire des lots n°24, 61 et 308 dans l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6].

Le 26 décembre 2024, le [Adresse 8] représenté par son syndic la SARL AGENCE MOTTE a donné assignation à M. [F] [E] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :

la somme de 1 674,54 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux arrêtées au 31 décembre 2024, incluant les frais exposés incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic ;

la provision de 839,36 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;

la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir la somme de 1 674,54 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 06 mai 2025, le [Adresse 8], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Aquitaine verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 24 septembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 novembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

1 639,54 euros

Frais sollicités

35,00 euros

TOTAL

1 674,54 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [F] [E] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 22 novembre 2024 à hauteur de la somme de 1 639.54 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 26 novembre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [F] [E] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 639,54 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 22 novembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 35 euros. M. [F] [E] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 novembre 2024, le [Adresse 8] a mis en demeure M. [F] [E] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

L’année comptable en cours au jour de la mise en demeure était celle du 01/01/2024 au 31/12/2024. En conséquence, au jour de la mise en demeure, l’ensemble des provisions de l’année comptable étaient d’ores et déjà échues.

Le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter au titre de l’article 19-2 des provisions pour l’exercice comptable non débuté au jour de la mise en demeure. La demande sera dès lors rejetée.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal d’instance du Tours du 5 juillet 2019 et du président du tribunal judiciaire de Tours du 21 février 2023 ), M. [F] [E] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 euros.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [F] [E] sera tenu aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [F] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence Aquitaine les sommes suivantes :

1.639,54 € (MILLE SIX CENT TRENTE-NEUF EUROS CINQUANTE-QUARE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 22 novembre 2024 ;35,00 € (TRENTE-CINQ EUROS) au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de provision de 839,36 euros;

CONDAMNE M. [F] [E] à verser au [Adresse 8] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [F] [E] aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Aquitaine la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD