N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

11 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/03665 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JK5A

DEMANDEUR :

[Adresse 6] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE RCS de TOURS n° 307 213 249, dont le siège social est sis sis [Adresse 2]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MARKOWSKI

ET :

DEFENDEURS :

Madame [E] [C]

née le 07 Mars 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparante, représentée par pouvoir par M. [R] [N] muni d’un pouvoir

Monsieur [N] [R]

né le 27 Novembre 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M. PELOUARD, Greffier.

A l’audience publique du 04 Février 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Mars 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Mars 2025, assistée de Madame E. FOURNIER, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [R] et Mme [E] [C] sont propriétaires des lots n°817, 860 et 1302 dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Le 8 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" a donné assignation à M. [N] [R] et Mme [E] [C] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 2 793,15 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er février 2024 ;la somme de 933,47 euros au titre des frais de recouvrement,la provision de 546,32 euros correspondant au règlement par anticipation pour l’échéance du quatrième trimestre de l’exercice 2023-2024 ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;

rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 1er février 2024 la somme de 2 793,15 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 5 novembre 2024, le demandeur et M. [N] [R] étaient comparants. Mme [E] [C] n’était pas comparante.

Le conseil du demandeur a exposé que M. [R] était en situation d’impayé d’un montant de 4 062,89 euros.

M. [R] a indiqué qu’il avait acheté en viager avec sa conjointe et que le vendeur n’est pas décédé et vit encore dans le logement. Il expose que 30% des charges lui reviennent et 70% reviennent au vendeur.

La copie de l’intégralité de l’acte de vente a été demandée par le tribunal et l’affaire a été renvoyée au 4 février 2025.

A l’audience du 4 février 2025, le [Adresse 6] "[Adresse 4]", représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 4 311,70 euros selon décompte en date du 30 janvier 2025.

M. [N] [R] est comparant et représente Mme [E] [C] au titre d’un pouvoir qu’il a produit lors de l’audience. Ils exposent qu’ils sont dans l’incapacité, au regard de l’acte de vente, de savoir qui doit payer les charges entre le crédirentier et le débirentier.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

Force ets de constater que le transfert de propriété réalisé par Maître [G], notaire mentionnait “ vente en viager [D]/[R]” et l’acquisition de la pleine propriété indivise du bien de M. [Y] [D] à hauteur de la moitié chacun par M. [N] [R] d’une part et Mme [U] [C] d’autre part.

Dans le cadre d’un appartement en viager, pour savoir qui doit supporter les charges de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires, doit d’abord être examiné le règlement de copropriété de la résidence. En effet, il est usuel que le règlement de coproprité stipule que “les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’un droit d’usage et d’habitation seront tenus solidairement vis à vis du syndicat, qui pourra exiger de n’importe lequel d’entre eux l’entier paiement de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée”. Si une telle clause existe dans le règlement de propriété, la clause de l’acte de vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation opérant répartition des charges entre le créditrentier et le débirentier est inopposable au syndicat des copropriétaires.

En l’absence d’une telle clause, il sera rappelé l’état du droit positif concernant le démembrement de la propriété usufruit/nue propriété et celui concernant le droit d’usage ou d’habitation :

Pour les lots grevés d’un usufruit, “le principe est qu’il n’y a pas de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sauf clause contraire dans le règlement de copropriété ; dès lors que le syndic a été avisé en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, il doit, selon une doctrine dominante et la jurisprudence, procéder à une ventilation entre les charges imputables à l’usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire . La répartition se fait selon les principes posés par les articles 605 et 606 du code civil.

En ce qui concerne les lots grevés d’un droit d’usage ou d’habitation, à défaut de clause dans le règlement de copropriété, le propriétaire du lot en conserve la propriété et aucun texte ne l’exonère de la participation aux charges, au moins pour les grosses réparations. La contribution entre le créditrentier et le débitrentier peut être réglée par le titre constitutif ; à défaut, on applique les mêmes règles qu’en matière d’usufruit.

Il convient dès lors de rouvrir les débats afin que :

1) le syndicat des copropriétaires qui est en demande appelle à la cause le créditrentier, M. [Y] [D] afin que la décision puisse lui être opposable ;

2) le syndicat des copropriétaires verse aux débats copie du règlement de copropriété ;

3) M. [R] ou Mme [C] verse aux débats l’entière copie de l’acte de vente du 17 mars 2023 (hors annexes mais de la page 1 à la page des signatures). Il sera rappelé que l’acte de vente est un document indispensable au tribunal pour qu’il puisse statuer.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement avant dire droit

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 01er juillet 2025 à 11h00 et invite pour cette date :

le syndicat des copropriétaires à appeler en intervention forcée le créditrentier, M. [Y] [D] afin que la décision puisse lui être opposable ;

le syndicat des copropriétaires à verser une copie du règlement de copropriété ;

M. [R] ou Mme [C] à verser aux débats l’entière copie de l’acte de vente du 17 mars 2023 (hors annexes mais de la page 1 à la page des signatures).

Dit que la notification de la présente décision vaudra convocation des parties à ladite audience;

Réserve les dépens;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

E. FOURNIER

Le Président

C. BELOUARD