MINUTE N° :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 Février 2025

N° RC 24/00008

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[D] [X]

[G] [X]

ET :

[J] [N]

[R] [N]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

Copie et grosse le

à M^e BERBIGIER

copie le :

à Mme [N]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER,

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [D] [X]

née le 30 Décembre 1955 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [G] [X]

né le 03 Juillet 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Madame [J] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [R] [N]

né le 03 Janvier 1960 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] ont donné à bail – par l’intermédiaire de la SAS FONCIA LOFT ONE en qualité de mandataire – à Madame [J] [N] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5], par contrat signé le 20 mai 2021, pour un loyer mensuel de 532 €, provision sur charges comprises.

Monsieur [R] [N] s’est porté caution solidaire selon acte d’engagement séparé en date du 15 mai 2021.

Invoquant des loyers impayés, Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] ont fait signifier à Madame [J] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 juin 2023. Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [R] [N] – en qualité de caution – le 19 juin 2023. Ce commandement de payer étant resté infructueux, Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] ont fait délivrer un nouveau commandement de payer le 23 octobre 2023 à Madame [J] [N] – dénoncé à Monsieur [R] [N] en qualité de caution le 26 octobre 2023, sans régularisation de la dette locative.

Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] ont saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours par acte de commissaire de justice le 13 février 2024 pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la locataire devenue occupante sans droit ni titre et de tout occupant de son chef à compter de la décision à intervenir et avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner solidairement Madame [J] [N] et Monsieur [R] [N] – en qualité de caution – à payer à Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] :

— la somme de 1 981,14 € au titre des loyers impayés au 23 octobre 2023,

— une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges soit la somme mensuelle de 551,45 € et ce jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux,

— une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, des dénonces à la caution et à la CCAPEX.

— rappeler que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant selon dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le 25 juillet 2024, Madame [J] [N] donnait congé de son logement avec demande de préavis réduit à un mois compte tenu de sa situation personnelle de perte d’emploi.

Initialement appelé à l’audience du 26 septembre 2024, ce dossier a été renvoyé pour mise en état à l’audience du 19 décembre 2024, Madame [N] ayant donné congé et avoir un dossier de surendettement en cours.

Par nouvelles conclusions déposées à l’audience, Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] indiquent se désister de leurs demandes en résiliation de bail, expulsion et indemnités d’occupation compte tenu du départ du logement de Madame [J] [N]. Ils demandent au Tribunal de :

— juger que Madame [J] [N] a manqué à son obligation d’avoir à prendre à sa charge le coût de reprise des dégradations locatives ainsi que d’avoir à procéder au réglement de son loyer et charges courantes;

— condamner solidairement Madame [J] [N] et Monsieur [R] [N] – en qualité de caution – à régler à Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] une provision à valoir sur les sommes dues d’un montant de 6 011,38 € au 13 septembre 2024 ;

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des dénonces à la caution et à la CCAPEX .

— rappeler que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant selon dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 19 décembre 2024, Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X], représentés par leur Conseil, indiquent avoir eu connaissance de la décision de la Commission de surendettement déclarant le dossier de Madame [J] [N] recevable. Ils précisent que la dette locative s’élève à la somme de 6 005,48 €.

Madame [J] [N], confirme avoir quitté les lieux et rester en attente de son état des lieux de sortie.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à son domicile en la personne de Madame [U] [N], sa conjointe, Monsieur [R] [N] n’est ni présent ni représenté.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience d’où il ressort que Madame [J] [N] exerce comme formatrice avec le statut de microentrepreneure, qu’elle a du fait de cette activité contracté des dettes sociales qui viennent obérer ses ressources.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur les demandes en résiliation et en expulsion

Par conclusions déposées à l’audience, Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] déclarent se désister de leurs demandes en résiliation de bail, expulsion et indemnités d’occupation compte tenu du départ de la locataire et devenues ainsi sans objet. Il sera donné acte aux bailleurs de leur désistement.

Sur les loyers, charges impayés et réparations locatives

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les bailleurs, par la voix de leur Conseil, ont informé le Tribunal lors de l’audience de la recevabilité de la demande déposée par Madame [J] [N] sans produire aucune pièce relative à cette décision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement des particuliers d’Indre et Loire.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 mai 2021 entre Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] et Madame [J] [N] ainsi que le décompte actualisé au 18 décembre 2024 à la somme de 6 005,48 €.

En s’abstenant de comparaître, la caution s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 603,65 € au titre des frais de commissaire de justice qui ne relèvent pas de la dette locative mais, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Il conviendra de déduire par ailleurs les taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024 pour lesquelles les bailleurs ne fournissent pas de justificatifs d’origine fiscale, soit la somme de 422 € (149 € + 158 € + 115 €).

Concernant les réparations locatives, les bailleurs produisent l’état des lieux d’entrée en date du 20 mai 2021 et l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 29 août 2024, avec remise des clefs à cette même date. Ils justifient de la refixation de l’abattant des toilettes “un peu mal fixé” et d’un remplacement du portillon du freezer “porte freezer ME cassée” pour un montant de 145,23 € TTC auquel il sera fait droit.

Madame [J] [N] et Monsieur [R] [N] – en qualité de caution – seront ainsi condamnés à verser à Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] la somme, hors dépens, de 4 984,51 € au titre des loyers, charges et réparations locatives dûs au 29 août 2024, date de son départ du logement et après restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [J] [N] et Monsieur [R] [N] – en qualité de caution – comprenant notamment le coût des commandements de payer, de leur dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate le désistement de Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] de leurs demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en indemnité d’occupation,

Condamne solidairement Madame [J] [N] et Monsieur [R] [N] – en qualité de caution à payer à Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] la somme de 4 984,51 € (QUATRE MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT QUATRE EUROS, CINQUANTE ET UN CENTIMES ) au titre des loyers, charges et réparations locatives après restitution du dépôt de garantie, impayés au 29 août 2024, date de remise des clefs,

Condamne solidairement Madame [J] [N] et Monsieur [R] [N] – en qualité de caution aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute Madame [D] [X] et Monsieur [G] [X] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois février deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection