MINUTE N° : 25/00833

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 24/05129

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[R] [D]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à Mme [D]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [W] munie d’un pouvoir en date du 10 juin 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [D]

née le 19 Juin 1986 à HAITI, demeurant [Adresse 2]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu d’un contrat sous seing privé du 2 juin 2022, à effet du 8 juin 2022, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [R] [D], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 333,33 euros outre 175,68 euros de provisions sur charges, payable à terme échu.

Arguant de loyer impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a saisi la CAF de la situation du 21 juin 2024 et fait délivrer le 29 août 2024, à Mme [R] [D], un commandement de payer la somme de 2.837,41 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

Invoquant la persistance des impayés, le bailleur, par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, remis à personne, a fait assigner Mme [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et lui demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou à défaut subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [D] devenue occupante sans droit ni titre et de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [R] [D] à payer la somme de 3.203,99 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu, depuis la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète des lieux.

— condamner Mme [R] [D] à payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’execution comprenant le coût du commandement.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'[Localité 6] et [Localité 8] le 31 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représentée par Mme [W] munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 1.947,75 euros au 10 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Elle précise qu’aucun paiement n’a été fait depuis avril 2024.

Mme [R] [D] est présente. Elle expose avoir dû arrêter de travailler pour s’occuper d’un de ses enfant handicapé. Elle n’a pas pu faire face à une importante régularisation de charges (1.500 euros). L’APL est aujourd’hui suspendue. Elle vit seule avec trois enfants. Le père incarcéré ne contribue pas à leur entretien. Elle perçoit mensuellement 1200 euros d’allocations familiales et 877 euros de Pôle Emploi. Elle assure les charges de la vie courante sans emprunts. Elle souhaite rester dans le logement et propose de régler 100 euros en plus du loyer courant. Elle souligne avoir fait un versement important de 2.000 euros fin avril 2025.

Le bailleur, maintient ses demandes dans la mesure où Mme [R] [D] s’était engagée à reprendre les paiements courants en avril 2024 mais n’a pas respecté son engagement.

Le diagnostic social et financier est revenu non rempli en raison de la carence de locataire.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir avisé la CAF et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :

— le bail conclu le 2 juin 2022 avec Mme [R] [D] contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 29 août 2024, pour la somme en principal de 2.837,41 euros,

— Un décompte de créance actualisé au 10 juin 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant deux mois, un seul versement de 550 euros ayant été enregistré le 19 septembre 2024 .

Mme [R] [D] ne conteste pas le décompte de la créance et ne rapporte pas la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil. Le dernier versement d’avril 2025 s’impute sur l’arriéré et l’échéance échue mars 2025,

A défaut de reprise du loyer courant, il n’est pas possible de lui accorder les délais suspensifs qu’elle sollicite. Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 octobre 2024. L’expulsion de Mme [R] [D] devenue occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], à [Localité 7], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [R] [D] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

La locataire est donc redevable des loyers dus antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire et d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance de 1.947,75 euros actualisé à la date du 10 juin 2025 (terme du mois de mai 2025 compris).

Mme [R] [D], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur ayant expurgé son décompte des frais d’huissier et des pénalités d’enquête, Mme [R] [D] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1.947,75 euros euros arrêtée au 10 juin 2025, échénce de mai 2025 comprise, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges justifiées qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 30 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [D], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 2 juin 2022 entre Mme [R] [D] et l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies à la date du 30 octobre 2024 ;

CONSTATE que Mme [R] [D] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [D] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [R] [D] à verser à la L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1.947,75 euros (échéance du mois de mai 2025 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [R] [D] à payer à L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers outre revalorisation en cours et des charges justifiées qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, pour la période courant, à compter du 30 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX et de la notification de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,