N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 20 MARS 2025

N° RG 23/00661 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IVMX

DEMANDERESSE

S.C.I. [14]

(RCS d'[Localité 7] n° [N° SIREN/SIRET 6]) dont le siège social est sis [Adresse 1]

venant aux droits de la SCI [8]

(RCS d'[Localité 7] n° [N° SIREN/SIRET 3]) sis [Adresse 2],

représentée par Maître Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [9] (nom commercial [10])

(RCS de [Localité 18] n° [N° SIREN/SIRET 4]), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Charlotte RABILIER de la SELARL RABILIER, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Lala RAZAFY, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI [8] est propriétaire de locaux à usage commercial édifiés en 1993, situés au [Adresse 17], à Saint-Sylvain-d’Anjou (49) et a donné à bail lesdits locaux à la Société [16], selon un contrat de bail du 16 novembre 1999.

Le 1er janvier 2014, la SAS [15] a acquis le fonds de commerce et a repris en conséquence le bail des locaux litigieux.

Le 2 juin 2016, la SAS [15] a délivré congé au bailleur, pour le 31 décembre 2016.

Sur autorisation donnée par ordonnance du tribunal de grande instance d’Angers, la SCI [8] a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier le 28 juin 2016 mentionnant diverses dégradations, puis un second constat le 23 décembre 2016.

La SAS [15] a quitté les locaux le 31 décembre 2016.

Par actes de commissaire de justice du 18 avril 2017, la SCI [8] a assigné la SAS [15] devant le tribunal de grande instance d’Angers, aux fins de :

— La voir condamner au paiement de la somme de 191 613,60 euros au titre de loyers ;

— La voir condamner au paiement de la somme de 111 600 euros à titre de dommages et intérêts, outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le cadre de cette procédure, la SCI [8] était assistée de la SELARL D.M. T, avocats au Barreau d’Angers, aux droits de laquelle vient désormais la SELARL [9], par l’effet d’une fusion-absorption en date du 31 août 2021.

Selon jugement du 24 septembre 2019, le tribunal de grande instance d’Angers a :

— Débouté la SCI [8] de sa demande formée au titre de loyers impayés ;

— Condamné la SAS [15] à payer à la SCI [8], la somme de 36 630 euros HT au titre de la dégradation des locaux loués ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la SAS [15] à payer à la SCI [8] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le jugement a été signifié le 29 novembre 2019 et la SCI [8] a mandaté la SELARL [11] pour interjeter appel. La SELARL [12] a régularisé une déclaration d’appel le 31 décembre 2019.

A la suite d’un incident soulevé par la Société [15], le Conseiller de la mise en état a déclaré, par une ordonnance en date du 3 mars 2021, l’appel irrecevable pour cause d’appel formé tardivement.

Par actes de commissaire de justice du 11 février 2023, la SCI [14], venant aux droits de la SCI [8], a assigné la SELARL [9] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir engager sa responsabilité civile professionnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, la SCI [14] demande au tribunal de :

— Condamner la SELARL [9], venant aux droits de la SELARL [12], à verser à la SCI [14] venant aux droits de la SCI [8] la somme de 82 705,60 euros TTC ;

— Débouter la SELARL [9] de ses prétentions ;

— Condamner la SELARL [9], venant aux droits de la SELARL [12] aux dépens ;

— Condamner la SELARL [9], venant aux droits de la SELARL [12] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SCI [14] avance, au visa des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil que la responsabilité civile de la SELARL [9], venant aux droits de la SELARL [12] est engagée, en raison de la faute qu’elle a commise en interjetant appel postérieurement au délai requis. Elle soutient que cette faute lui a fait perdre une chance de voir réexaminer sa demande devant la cour d’appel d’Angers et d’obtenir la totalité des dommages et intérêts qu’elle réclamait. Elle estime que cette probabilité de voir sa demande prospérer était de 90%. Pour justifier ce chiffre, elle indique que le tribunal a commis deux erreurs : d’une part d’avoir appliqué un coefficient de vétusté à hauteur de 70% dans l’évaluation de l’indemnisation en violation des clauses du bail qui prévoient expressément que le preneur tiendra les locaux loués en parfait état de réparation et d’entretien. D’autre part d’avoir considéré, comme de l’usure naturelle, des postes qui relevaient de dégradations locatives. En réponse aux moyens de la SELARL [9], elle indique qu’au vu du constat d’huissier lors de la restitution des lieux, les dégradations observées étaient des conséquences directes d’une activité (dépollution des sols, réfection d’éléments en béton, présence d’huile et acide ; bardage déformé…) et non la conséquence d’une vétusté ; d’autant que le tribunal n’avait pas expliqué le choix du pourcentage appliqué et n’a pas distingué ce qui relevait de la vétusté naturelle ou d’un défaut d’entretien.

Sollicitant également le remboursement des sommes auxquelles elle a été condamnée par le conseiller de mise en état de la cour d’appel d’Angers dont les dépens d’appel, la SCI [14] considère qu’il y a un lien direct avec la faute de l’avocat puisque c’est en raison de l’appel au-delà du délai requis que la SCI [14] s’est retrouvée condamnée à payer les dépens et frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, la SELARL [9] demande au tribunal de :

— Débouter la SCI [14] de ses prétentions ;

— Condamner la SCI [14] à payer à la SELARL [9] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI [14] aux dépens.

Pour s’opposer à la demande formée à son encontre, la SELARL [9] soutient que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une perte de chance certaine en causalité avec la faute alléguée. A cet effet, elle avance que seule une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable est réparable. Or, la SCI [14], en ne produisant pas l’intégralité des pièces de la procédure litigieuse, ne permet pas d’évaluer les chances de réussite devant la cour d’appel. De plus, elle estime que le contrat de bail entre les parties était soumis au droit commun applicable aux contrats de louage d’ouvrage qui prévoit qu’aucune des réparations locatives occasionnées par la vétusté n’est à la charge du locataire sauf disposition expresse du contrat de bail, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, justifiant la décision du tribunal d’Angers. S’agissant du coefficient de vétusté appliqué par le tribunal, elle indique que celui-ci est conforme à sa jurisprudence qui applique des paliers en fonction du temps d’occupation du locataire. La SELARL [9] en déduit que la SCI [14] doit donc être déboutée de sa demande d’indemnité au titre de sa perte de chance d’obtenir gain de cause en appel, et qu’en tout état de cause son estimation de 99% est disproportionnée.

Pour s’opposer à la demande au titre des condamnations prononcées par le conseiller de mise en état de la cour d’appel d’Angers, la SELARL [9] fait valoir que si l’appel formé avait été déclaré recevable, la SCI [14] aurait de toute façon payé des frais irrépétibles et des dépens nécessaires à la procédure d’appel. A défaut de rapporter la preuve d’une perte de chance certaine d’obtenir un meilleur résultat, elle ne rapporte pas la preuve non plus que ces dépens et frais irrépétibles, auraient été mis à la charge de la société [15], de sorte que le lien de causalité avec la faute de l’avocat fait défaut.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

Le délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixé au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de paiement de la SCI [14] à l’encontre de la SELARL [9]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est de droit que l’avocat est personnellement responsable des négligences et fautes qu’il commet dans l’exercice de ses fonctions envers des clients ou des tiers. À l’égard des clients, l’avocat exerce soit des fonctions de représentation qui prennent la forme d’un mandat, soit des fonctions d’assistance matérialisées par un contrat de prestation de services. Sa responsabilité est de nature contractuelle.

Il est tenu d’accomplir, dans le respect des règles déontologiques, toutes les diligences utiles à la défense des intérêts de son client et il est investi d’un devoir de compétence, dans la connaissance qu’il doit avoir de la législation, des règles de procédure et de la jurisprudence. Il doit en matière de procédure être diligent et il est tenu de mettre en œuvre toutes les règles procédurales requises pour la défense des intérêts de son client.

Sur la faute de l’avocat

En l’espèce, il ressort de l’avis de déclaration d’appel de Me [L] [P] du cabinet SELARL [12] du 31 décembre 2019 et de l’ordonnance du juge de mise en état du 3 mars 2021 que l’avocat a formé appel au-delà du délai d’un mois imparti par l’article 538 du code de procédure civile applicable au moment des faits, le délai ayant expiré le 30 décembre 2019. Ce retard, n’ayant pas été justifié par une cause caractérisant une force majeure, est constitutif d’un manque de diligence, ce qui n’est pas contesté. Par conséquent, la faute du cabinet SELARL [11] est caractérisée.

Sur le lien causal et le préjudice

Pour prétendre à des dommages-intérêts, la victime doit démontrer que la faute contractuelle a entrainé un préjudice. Il résulte de l’article 1231-2 du code civil que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, équivalents à la perte qu’il a faite et au gain dont il a été privé. Le préjudice doit revêtir un caractère direct, actuel et certain.

L’élément de préjudice constitué par la perte d’une chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition, par l’effet du manquement, de la probabilité d’un événement favorable à condition que cette disparition de l’éventualité favorable soit réelle et sérieuse. Cela signifie qu’il doit y avoir une probabilité suffisamment forte que l’événement favorable se réalise.

Lorsque le dommage réside dans la perte d’une chance de réussite d’une action en justice, le caractère réel et sérieux de la chance perdue doit s’apprécier au regard de la probabilité de succès de cette action. L’appréciation de la probabilité de réussite de l’action manquée exige du juge qu’il recherche, s’il existait une chance sérieuse de succès de l’action en reconstituant fictivement, au vu des conclusions des parties et des pièces produites aux débats, la discussion qui aurait pu s’instaurer devant la cour d’appel.

En l’espèce, les préjudices invoqués sont fondés sur la perte de chance pour la SCI [14] de voir son action en paiement aboutir et sur la perte de chance de réformation du jugement rendu le tribunal de grande instance d’Angers le 24 septembre 2019, en lien avec la faute de l’avocat.

Il convient donc de procéder à la reconstitution fictive de la discussion qui aurait pu s’instaurer devant la cour d’appel au vu des pièces produites.

L’objet de l’appel portait sur le montant des dommages et intérêts octroyés à la SCI [14] au titre des dégradations du local loué. Alors que la demanderesse sollicitait 111 600 euros HT, selon un descriptif établi le 26 octobre 2016 par un architecte, le tribunal de grande instance a condamné la SAS [15] à payer la somme de 36 630 euros.

Dans sa motivation, le tribunal d’Angers a considéré, au visa de l’article 1755 du code civil, que compte tenu de la location des lieux par le locataire pendant 23 ans, il était impossible d’exiger une remise à neuf et qu’il convenait de distinguer les dégradations uniquement imputables à ce dernier des dégradations résultant en partie de la vétusté. Dans le cadre de cette appréciation, il a retenu que la démolition des bâtiments extérieurs justifiait une indemnisation intégrale, accordant ainsi la totalité des 4 500 euros estimés par le devis d’architecte. En revanche, pour les autres postes, le tribunal a considéré que les montants sollicités dans le devis représentaient une remise à neuf des locaux sans tenir compte des 23 ans d’occupation, de sorte qu’il a octroyé ces montants en appliquant un coefficient de vétusté de 70%.

Sur l’application de l’article 1755 du code civil :

Aux termes de l’article 1755 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 21 mars 1804, « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Cette disposition n’est pas d’ordre public et les parties peuvent très bien prévoir que les travaux liés à la vétusté seront à la charge du preneur à condition de le prévoir expressément. Il est de droit que les clauses dérogatoires au droit commun sont d’interprétation étroite et que, sauf clause contraire expresse, les travaux imposés par la vétusté sont à la charge du bailleur.

En l’espèce, l’article 3-1 du contrat de bail établi le 16 novembre 1991 par la SCI [8] stipule que « le preneur tiendra les lieux loués, de façon constante, en parfait état de réparations et d’entretien, le bailleur s’obligeant de son côté à exécuter et prendre en charge les seules grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, l’ensemble des autres réparations non visées à ce même article 606 étant de convention expresse entre les parties, à la charge du preneur qui s’y oblige ».

Cette clause est parfaitement licite mais en tant que clause exorbitante de droit commun, elle doit s’interpréter strictement. Or, elle n’opère pas de distinction quant à l’origine des désordres et ne vise pas expressément la vétusté justifiant l’application des dispositions de l’article 1755 du code civil par le tribunal judiciaire d’Angers.

Sur la distinction des dégradations locatives de la vétusté :

Il est constant que la vétusté est une usure naturelle et prévisible, tandis que la dégradation résulte d’une mauvaise utilisation ou d’un manque d’entretien.

En l’espèce, il convient de prendre en considération le fait qu’il s’agit d’une location ayant duré 23 ans et portant sur une activité professionnelle afférant à la location de matériel professionnel.

Pour rapporter la preuve des dégradations, la SCI [14] produit deux procès-verbaux de constat, l’un du 28 juin 2016 et l’autre du 23 décembre 2016, ainsi qu’un descriptif des travaux de remise en état. S’agissant du premier procès-verbal, il apparaît qu’il est antérieur à la sortie du locataire intervenue le 31 décembre 2016 et que selon les conclusions de ce dernier, sur justification de factures, celui-ci a pris en charge les remises en état afférentes aux bardages, dalles de faux plafonds, cloisons et vitres à hauteur de 13 000 euros. Dès lors, les constatations du procès-verbal du 28 juin 2016 ne permettent pas d’évaluer l’état actualisé du local.

Le second procès-verbal fait ressortir pour la plupart des pièces, la présence de moisissure, des appareils à chaque fois fonctionnels mais portant des marques et/ou traces de choc notamment sur les lames en partie basse du volet métallique électrique, une électricité qui n’est plus aux normes, des vitrages abîmés, un portail avec des traces de rayures, du placoplâtre « ancien », du vieux lino taché de marques de meubles, des vieilles dalles plastifiées usagées voire hors d’usage, des bandes de chant qui se décollent ; l’ensemble des pièces, escaliers, ainsi que certains appareils décrits comme vétustes ; et pour l’extérieur, des mauvaises herbes et arbustes qui ont poussé, broussaille, une chaussée affaissée ou encore des fissures dans le mur, autant d’éléments qui sont en grande partie la conséquence naturelle et prévisible d’une activité à long terme et de l’ancienneté des locaux, à laquelle s’ajoute un manque d’entretien.

Par ailleurs, certains constats sont caractéristiques de dégradations locatives, tels que la présence de trous dans certains murs (atelier, toilettes), de tâches d’acide ou de gras, les trois carreaux cassés dans les sanitaires, les grosses traces de chocs (bureau, bardage extérieur, abri des compteurs de gaz et électricité), la saleté générale, l’embrasure d’une porte éclatée, des câbles électriques dénudés, prise de courant descellée ou arrachée, tubes de lumières non remplacés, absence de certaines dalles ; et encore pour l’extérieur : bardage déchiré, rail tordu et sectionné en deux endroits (mais le portail est opérant), grillage abîmé, absence de portions de grillage, regard d’eau usée cassé.

La société bailleresse démontre ainsi l’existence de dégradations locatives dont la réparation incombe à la société [15].

Il convient d’évaluer le montant des travaux de remise en état.

La bailleresse calcule ce montant sur la base du procès-verbal du 28 juin 2016, sans prendre en compte le coût de la remise en état pris en charge par la locataire à hauteur de 13 000 euros.

Les travaux envisagés par la bailleresse portent sur une remise à neuf de porte, de gouttière, de peinture sur l’ensemble des bardages extérieurs pour uniformisation, laquage, reprise de toiture, remplacement du sol par du PVC, ou encore repose d’un grillage neuf , dont le montant ne peut être intégralement mis à la charge des locataires.

Au vu des éléments du devis, peuvent être rattachés exclusivement à des dégradations locatives :

— La réfection des tampons de regards manquants et regard d’écoulement des eaux pluviales, et des parois agglomérées de béton du coffret [13], soit un total de 4 300 euros ;

— Le nettoyage de l’ensemble des sols et ragréage des impacts de chocs dans dalles bétons pour l’ensemble des ateliers, à hauteur de 7 000 euros ;

— Le remplacement des carreaux aux sols ; et pour l’électricité, le changement des luminaires, la refixation des prises au sol, ainsi que le rassemblement des fils dans les goulottes et chemin de câbles, le tout à hauteur de 1 600 euros ;

Ainsi, la seule partie supplémentaire qui aurait pu être intégralement mise à la charge du locataire s’évalue à 12 900 euros, sans application de coefficient de vétusté, outre les bâtiments extérieurs sans autorisation déjà écartés par le tribunal de grande instance d’Angers.

Pour les autres travaux, l’application d’un coefficient de vétusté à hauteur de 70% est conforme, et se justifie au vu de la durée d’occupation des lieux, 24 ans.

Le calcul est donc le suivant : (111 600 – 4500 – 12 900) * 30% = 28 260 euros + 4500 + 12 900 = 45 660 HT, soit une différence de 9030 euros par rapport au montant retenu – 36 630 euros – par le tribunal de grande instance d’Angers.

A cette somme s’ajoutent les frais et dépens qui auraient donc été à la charge du locataire (1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 238 euros de dépens), soit un montant global de 10 768 euros.

Toutefois, s’agissant d’une appréciation souveraine d’éléments de fait, la probabilité que la cour d’appel d’Angers applique ce raisonnement et ajoute à la charge du locataire l’intégralité de certains travaux, est aléatoire.

Dès lors, la perte de chance de la SCI [14] en raison des fautes de son conseil sera évaluée à 50%.

Ainsi, la SELARL [9] sera condamnée à payer à la SCI [14] la somme de 5 384 euros.

Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, la SELARL [9] ayant perdu à cette instance, elle sera condamnée à payer les dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SELARL [9], condamnée aux dépens, devra prendre à sa charge les frais irrépétibles à hauteur de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

Condamne la SELARL [9] à payer à la SCI [14] la somme de 5 384 euros ;

Condamne la SELARL [9] aux dépens ;

Condamne la SELARL [9] à payer à la SCI [14] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les plus amples demandes des parties.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU