N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

19 Août 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/01822 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JQ3R

DEMANDERESSE :

[Adresse 10][Adresse 6] représenté par son Syndic la société [Localité 8] IMMO (exerçant sous l’enseigne AMBELHA anciennement ARTHURIMMO.COM [Localité 12]) immatriculée au RCS d'[Localité 8] n°845.214.246 ayant son siège social [Adresse 4] prise en son établissement secondaire sis [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Benoit DESNOS, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [S] [R]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 01 Juillet 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Août 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Août 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [R] est propriétaire des lots n°15, 143, 145, 146 et 122 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 12].

Le 29 janvier 2025, le [Adresse 11] représenté par son syndic la SASU ORLEANS IMMO a donné assignation à Mme [S] [R] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1 628,54 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées ;la somme de 190,48 euros au titre des frais de recouvrementordonner la capitalisation des intérêtsavec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 ;condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 27 novembre 2024 la somme de 1 628,54 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 3 juin 2025, la défenderesse ne comparaît pas. Le Tribunal a ordonné un renvoi pour la communication des pièces non signifiées avec l’assignation.

A l’audience de renvoi du 1er juillet 2025, le [Adresse 11], représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 3 848,63 euros selon décompte en date du 3 juin 2025.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Le demandeur expose que le décompte à jour a bien été notifié et que toutes les dernières pièces ont été reçues.

La décision a été mise en délibéré au 19 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et que celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il est bien justifié de la communication des pièces n°9 à 15 à la partie adverse.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence L’ARMORIAL verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 23 mai 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 27 novembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement;

Il ressort des écritures du demandeurs, des pièces versées, et de ses prétentions émises lors de l’audience que les sommes réclamées sont les suivantes :

Charges sollicitées 2908,64 euros

Frais sollicités 939,99 euros

TOTAL 3848,63 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [S] [R] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 27 novembre 2024 à hauteur de la somme de 2 908,64 euros.

Le commandement de payer du 28 novembre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [S] [R] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 908,64 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 03 juin 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 1688,54 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée à hauteur de 30 euros (le contrat de syndic ne stipule pas des frais pour des mise en demeure ou relance adressées en lettre simple).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est partiellement justifiée à hauteur de 130,48 euros (commandement de payer).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées.

Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des seules pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Mme [S] [R] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération de 670 euros, seule la somme de 480 € sera retenue.

***

Mme [S] [R] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 640.48 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée, les intérêts n’étant pas encore échus pour une année entière.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [S] [R] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement de défaut rendu en dernier ressort

CONDAMNE Mme [S] [R] à verser au [Adresse 9] [Adresse 7] les sommes suivantes :

2.908,64 € (DEUX MILLE NEUF CENT HUIT EUROS SOIXANTE-QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 03 juin 2025,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 1688,54 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

640,48 € (SIX CENT QUARANTE EUROS QUARANTE-HUIT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Mme [S] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [S] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence L’ARMORIAL la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD