MINUTE N° : 26/00111

JUGEMENT

DU 20 Mai 2026

N° RG 26/00870 – N° Portalis DBYF-W-B7K-KACY

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

ET :

[E] [W]

[Z] [W]

[V] [W]

[A] [W]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : V. AUGIS

GREFFIER lors du délibéré : C. LEJEUNE

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 mars 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 20 MAI 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par M^e EMAURE substituant M^e Gaylord GAILLARD de la SELAS REFERENS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEURS

Monsieur [E] [W]

né le 11 Octobre 1943 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Madame [Z] [W]

née le 06 Septembre 1945 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [V] [W]

né le 29 Août 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

Madame [A] [W]

née le 11 Février 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6]

Tous non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Depuis le 7 janvier 2025, M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] sont propriétaires des lots n° 6, 15, 27 et 40 au sein d’un immeuble dépendant du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] – [Adresse 8] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice des 4 et 13 février 2026, le Syndicat dont s’agit, représenté par son syndic, a fait délivrer assignation à M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, ainsi que sur le fondement du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner solidairement ceux-ci à lui payer :la somme de 3 787,56 € correspondant au montant des charges et fonds travaux de copropriété impayés arrêtés au 15 octobre 2025 ;la somme de 98,00 € au titre des frais de mise en demeure ;la somme de 700,00 € au titre des frais de recouvrement ; et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner solidairement ceux-ci à lui payer la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris le coût des commandements de payer pour 306,22 €.

Il fait valoir que malgré une mise en demeure, une relance et un commandement de payer, les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et restent lui devoir au 15 octobre 2025 la somme de 3 787,56 €. Il expose également qu’il doit lui être tenu compte des divers frais exposés pour parvenir au recouvrement de ces sommes.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 mars 2026.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son Conseil, a maintenu ses demandes.

M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] régulièrement cités par remises des assignations à l’étude des commissaires de justice intervenus, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 2] verse aux débats :

— l’avis de mutation notifié par Notagroup, notaires associés, au syndic et avisant ce dernier de l’acquisition réalisée par les quatre défendeurs des lots précités à effet du 7 janvier 2025 ;

— le contrat de syndic ayant effet du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 mars 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de charges et de fonds travaux établis au nom des défendeurs laissant apparaître la quote-part imputée à leurs lots pour la période comprise entre leur acquisition et le 15 octobre 2025 ;

— l’extrait de leur compte de copropriétaires du 15 octobre 2025 ;

— une mise en demeure du 7 mai 2025 et une relance du 26 mai 2025 ;

— le commandemant de payer délivré aux défendeurs les 21 et 25 juillet 2025 et 19 août 2025 ;

— des factures établies par le syndic pour justifier des diligences réalisées par ses soins en vue de recouvrer les sommes aujourd’hui réclamées ;

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment de l’extrait de compte précité, que les sommes comptabilisées à M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] au 15 octobre 2025 se décomposent selon le détail suivant :

Charges et fonds travaux : 3 781,17 €

Intérêts : 6,39 €

Frais et diligences du syndic : 798,00 €

TOTAL : 4 585,56 €

Ainsi, il apparaît que M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] sont redevables à cette date d’un solde d’appels de charges et de fonds travaux de copropriété à hauteur de la somme de 3 781,17 €, que les divers démarches amiables entreprises, le commandement de payer puis l’assignation n’ont pas permis de régulariser.

A défaut d’être justifiés par quelque élément que ce soit, les intérêts comptabilisés ne peuvent qu’être écartés du compte de charges et fonds travaux.

La question des frais et diligences du syndic fait l’objet d’un examen spécifique ci-après.

En conséquence, M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] seront solidairement condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires, au titre du solde des charges et fonds de travaux exigibles au 15 octobre 2025, la somme la somme de 3 781,17 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement et la facturation des diligences du syndic

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais visés par l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 mais non expressément visés par l’article 10-1 précité ne doivent être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant que si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Ainsi, entrent dans la catégorie des frais recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10-1 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure, de relance, etc., à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois être justifiées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

— Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 1er juillet 2025, de sorte que tous les frais comptabilisés avant cette date pour 98,00 € ne peuvent qu’être écartés.

— Sur la facturation des diligences du syndic

En l’espèce, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 18 % de la créance à recouvrer.

Ainsi, seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350,00 € seront accordés.

***

En conséquence de ce qui précède et au total, M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme total de 350,00 € au titre des frais dus arrêtés au 15 octobre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour les mêmes raisons, M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 2] :

la somme de 3 781,17 euros (TROIS MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT UN EUROS ET DIX SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 15 octobre 2025 ;la somme de 350,00 euros (TROIS CENT CINQUANTE EUROS) au titre des frais de recouvrement et de facturation des diligences du syndic tels qu’arrêtés à la même date ; les intérêts produits au taux légal sur lesdites sommes, à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [W], Mme [Z] [W], M. [V] [W] et Mme [A] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 2] la somme de 1 000,00 euros (MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

LE GREFFIER,

Signé C. LEJEUNE

LE PRÉSIDENT,

Signé B. STACHETTI