N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

02 Juin 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/05638 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J5E4

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CONNECTA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS,

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [H],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 05 Mai 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 02 Juin 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 02 Juin 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [H] est propriétaire des lots n°n°111 et 169 dans l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] (37).

Le 11 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Y] [W]”, représenté par son syndic, a donné assignation à M. [R] [H] devant leprésident du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015

CONDAMNER Monsieur [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “SDC [Y] [W]” situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 2] la somme de 76,70 € au titre des appel de charges et travaux restant due sur l’exercice 2024 (déduction faite des condamnations pour provisions du jugement de 2024).

CONDAMNER Monsieur [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “SDC [Y] [W]” situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 2] la somme de 1316,05 € au titre des appels de charges et de fonds travaux échus et non payés au 2 décembre 2025 et des frais de recouvrement en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 décomposés comme suit :-1625,65 € au titre des appels et répartition de charges et de fonds travaux,

-309,60 € au titre des frais de recouvrement

CONDAMNER Monsieur [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “SDC [Y] [W]” situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 2] la somme de 909,08 € au titre des appels de charges et fonds de travaux pour les 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre pour 2026 décomposés comme suit:-761,32 € au titre des appels de fonds

-34,96 € au titre des fonds de travaux

CONDAMNER Monsieur [R] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “SDC [Y] [W]” situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 2], la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [R] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ SDC [Y] [W]” [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2], la somme de 1200 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [R] [H], aux entiers dépens.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 2 décembre 2025 la somme de 3252,76€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 janvier 2026.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu pas et n’est pas représenté.

Par mention au dossier, la présente juridiction a rouvert les débats afin que le demandeur:

1) puisse préciser sa demande, le dispositif étant contradictoire :

1625,65 € + 309,60 € n’égale pas 1316,05 € au titre des charges et frais pour 2025

Et alors que le décompte au 02/12/2025 semble laisser apparaître :

Charges sollicitées au 02/12/2025 (en ce compris régularisation 2024)

2943,16

Frais sollicités

309,60

TOTAL

3252,76

2) puisse faire valoir ses observations sur le fait que la mise en demeure au titre de l’article 19-2 ne peut porter que sur l’exercice en cours or au 07/10/2025, date de la mise en demeure, seul l’exercice 2025 était en cours (l’exercice comptable étant ici du 01/01 au 31/12).

A l’audience du 5 mai 2026, après un renvoi, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Y] [W]”, représenté par son Conseil, précise que ses demandes au titre des appels de charges et de fonds travaux échus et non payés au 2 décembre 2025 et des frais de recouvrement en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 s’élèvent à la somme de 993,45€ au titre des charges et fonds travaux et à la somme de 309,60€ s’agissant des frais de recouvrement

Le défendeur, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Y] [W]” verse aux débats :

— le contrat de syndic à effet du 26 juin 2025 au 30 juin 2027 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 2 décembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) d’un montant de 3252,76 €.

Au titre de l’année 2024

Il est versé aux débats un jugement rendu le 10 septembre 2024 par le Président du Tribunal de Tours, statuant selon la procédure accélérée au fond, dans lequel le défendeur a été condamné à verser au demandeur :

la somme de 673,13€ au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus sur la période du 01/01/2024 au 01/04/2024la somme de 664,86€ à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges et fonds travaux à venir sur l’exercice comptable pour la période du 01/07/2024 au 31/12/2024.

Il ressort du décompte produit qu’entre les appels de charges et fonds travaux sur la période du 01/07/2024 au 31/12/2024 se sont élevées à la somme de (261,92+70,50+43,02+14,96+18,74+261,92+70,50=) 741,56 €.

Il y a lieu de déduire du montant des appels de charges et fonds travaux sur la période du 01/07/2024 au 31/12/2024 le montant de la provision accordée à titre provisionnel par le jugement du 10 septembre 2024 susvisé, savoir la somme de 664,86€.

Le montant des appels de charges et fonds travaux échus sur la période du 01/07/2024 au 31/12/2024 s’élève donc à la somme de (741,56 – 664,86=) 76,70 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 31 octobre 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation de cette somme.

Il convient de donc de condamner M. [R] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 76,70€ au titre des appels de charges et fonds travaux échus sur la période du 01/07/2024 au 31/12/2024

Au titre de l’année 2025

Il ressort du décompte produit que les appels de charges et fonds travaux sur la période du 01/01/2025 au 02/12/2025 se sont élevées à la somme de (264,00+8,25+247,69+8,25+0,50+0,50+247,69+8,25+78,07+190,31+8,74=) 1062,25€.

La lettre de mise en demeure présentée le 31 octobre 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation de cette somme.

Le Syndicat peut donc solliciter le paiement sur la période de la somme 1062,25€.

Or, pour ne pas statuer ultra-petita, M. [R] [H] sera seulement condamné à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 993,45€ au titre des appels de charges et fonds travaux sur la période du 01/01/2025 au 02/12/2025.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 39,60€.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 270,00€.

***

M. [R] [H] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 309,60€ au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Y] [W] a mis en demeure M. [R] [H] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

A cette date l’exercice comptable du 01er janvier 2026 au 31 décembre 2026 n’avait pas encore commencé. Aucune somme ne peut dès lors être sollicitée à ce titre. Concernant l’exercice comptable 2025, l’ensemble des provisions étaient d’ores et déjà échues.

Il convient dès lors de déclarer irrecevable la demande formulée au titre de l’article 19-2 pour la période du 01/01/2026 au 31/12/2026 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire de TOURS du 10 septembre 2024), M. [R] [H] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 800 €.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [R] [H] sera tenu aux dépens .

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement rendu par défaut et dernier ressort,

CONDAMNE M. [R] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Y] [W]” les sommes suivantes :

76,70€ (SOIXANTE-SEIZE EUROS ET SOIXANTE-DIX CENTIMES) au titre des appels de charges et fonds travaux échus sur la période du 01/07/2024 au 31/12/2024 ;

993,45€ (NEUF CENT QUATRE-VINGT-TREIZE EUROS ET QUARANTE-CINQ CENTIMES) au titre des appels de charges et fonds travaux échus sur la période du 01/01/2025 au 02/12/2025 ;

309,60€ (TROIS CENT NEUF EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement ;

DÉCLARE irrecevable la demande formulée au titre des provisions à valoir sur les appels de charges à venir du 01/01/2026 au 31/12/2026 ;

CONDAMNE M. [R] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Y] [W]” la somme de 800€ (HUIT CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [R] [H] aux dépens;

CONDAMNE M. [R] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Y] [W]” la somme de 1000,00€ (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD