N° Minute : 26/00199

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

14 Avril 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/00699 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J7DP

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],

représenté par son syndic la SAS LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [O],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 03 Mars 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 14 Avril 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 14 Avril 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [O] est propriétaire des lots n°96, n°24 et n°164 dans l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 1] (37).

Le 12 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]", représenté par son syndic, a donné assignation à M. [S] [O] devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015

condamner ce dernier à lui payer :

la somme de 9259,47 € correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux arrêtées au 26 janvier 2026, incluant les frais exposés incluant les frais exposés de suivi du dossier contentieux de 459,60 € ; la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 26 janvier 2026 la somme de 9259,47€. Il sollicite également les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 3 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 2]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 2]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— les contrats de syndic à effet du 1er avril 2022 au 31 mars 2027 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 février 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 janvier 2026 faisant apparaître un solde débiteur de 9259,47 € au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 8799,87

Frais sollicités 459,60

TOTAL 9259,47

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [S] [O] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 26 janvier 2026 à hauteur de la somme de 8799,87€.

Les appels de fonds et l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [S] [O] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8799,87€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 26 janvier 2026 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 459.60 €.

***

M. [S] [O] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 459.60 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire de Tours du 16 avril 2024), M. [S] [O] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 1000 €.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [S] [O] sera tenu aux dépens .

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement

réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE M. [S] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 2]" les sommes suivantes :

8.799,87 € (HUIT MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF EUROS QUATRE-VINGT-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 26 janvier 2026 ;

459,60 € (QUATRE CENT CINQUANTE-NEUF EUROS SOIXANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

CONDAMNE M. [S] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens;

CONDAMNE M. [S] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 2]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD