N° RG 25/00466 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXJZ

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/00466 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXJZ

NAC : 28C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Christophe DULON

à M^e Jérôme CHAUBET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

DEMANDEUR

M. [W] [U], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [V] [Y], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Jérôme CHAUBET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 Avril 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [U] et Madame [V] [Y] ont eu une relation de couple sur plusieurs années.

Ils sont propriétaires indivis par moitié de plusieurs bien immobiliers :

— une maison d’habitation et un parking sis [Adresse 4] à [Localité 8],

— un appartement au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7].

Ce dernier bien a été donné en location à Madame [Z] [X] suivant bail d’habitation du 06 août 2024 et moyennant la perception d’un loyer de 697 euros charges comprises.

Depuis la séparation du couple, Monsieur [W] [U] et Madame [V] [Y] ont engagé des discussions aux fins de liquidation-partage de ces indivisions.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, Monsieur [W] [U] a assigné Madame [V] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de fixation d’une indemnité d’occupation en contrepartie de la jouissance privative onéreuse de la maison d’habitation indivise.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 01 avril 2025.

Monsieur [W] [U] demande à la présente juridiction, au visa des articles 815-9 du code civil et 481-1, 839 et 1380 du code de procédure civile, de :

constater la tentative de partage amiable des indivisions concernant les biens immobiliers,constater l’absence d’accord des parties sur les modalités de jouissance du bien indivis et sur la fixation d’une indemnité d’occupation,principalement :

rejeter la demande de Madame [V] [Y] aux fins d’attribution de la jouissance à titre exclusive de la maison à titre gratuit,attribuer à titre provisoire et jusqu’au partage de l’indivision, la jouissance exclusive de la maison sises [Adresse 4] à [Localité 6] à Madame [V] [Y],dire que cette jouissance sera à titre onéreuxfixer à titre provisoire l’indemnité d’occupation de la maison à la somme de 1.600 euros,condamner Madame [V] [Y] au paiement de la somme mensuelle de 800 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du jour où elle bénéficiera de la jouissance exclusive de cette maison,rejeter les demandes de Madame [V] [Y] aux fins d’être autorisée à vendre seule les deux biens immobiliers indivis au prix de 570.000 hors frais d’agence pour la maison et au prix de 262.000 euros pour l’appartement,dire que la vente des immeubles se fera avec l’accord des deux parties,subsidiairement :

constater que Madame [V] [Y] bénéficie d’autre logement que la maison de [Localité 6],en conséquence, lui attribuer provisoirement et jusqu’au partage de l’indivision, la jouissance exclusive de la maison sise [Adresse 4] à [Localité 6] à titre gratuit,ordonner une expertise judiciaire aux fins d’évaluation de la valeur vénal des deux biens immobiliers indivis,nommer pour ce faire, tel expert qu’il plaira avec les missions suivante :déterminer la valeur des immeubles sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 6],informer les parties de l’état de ses investigations lors d’une réunion de synthèse ou par un pré-rapport et s’expliquer techniquement sur leurs dires et leurs observations,donner de manière plus générale tous éléments utiles à la solution du litige,en tout état de cause :

condamner Madame [V] [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, Madame [V] [Y], demande au juge des référés, de :

débouter Monsieur [W] [U] de l’intégralité de ses demandes, tant en principal qu’en subsidiaire,lui attribuer la jouissance du domicile sis [Adresse 4] à [Localité 7] à titre gratuit pendant un délai de 6 mois, délai lui permettant de vendre seule son bien,dire qu’à l’issue du délai de 6 mois, une indemnité d’occupation sera fixée à 1.120 euros mensuels au crédit de l’indivision, soit 560 euros pour la part lui revenant,l’autoriser à vendre seule les deux biens immobiliers indivis,condamner Monsieur [W] [U] à la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une note en délibéré a été autorisée afin que les parties transmettent leurs propositions sur un partage amiable et équilibré de l’indivision.

Par note du 28 avril 2025, Monsieur [W] [U] indique qu’il est d’accord pour vendre les deux biens immobiliers et ne s’opposera pas à la vente des biens indivis. Il sollicite :

d’attribuer le domicile à Madame [V] [Y],de maintenir l’instance jusqu’à la vente définitive des deux biens,de solliciter auprès des prêteurs immobiliers une suspension du remboursement pour une durée de 6 mois,de fixer l’indemnité d’occupation au montant équivalent à 754 euros, ce qui correspond au montant de son loyer mensuel pour ce reloger,de rouvrir les débats et de renvoyer l’affaire à une prochaine audience en vue de la vente des biens.

Par note en délibéré du 25 avril 2025, Madame [V] [Y] sollicite du juge des référés qu’il tranche la question de l’indemnité d’occupation qui semble demeuré le seul point de désaccord qui persiste entre les parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025, prorogé au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’autorisation à vendre seule les biens immobiliers

Il résulte des débats que les parties ont pris l’engagement solennel de ne pas bloquer, et même de favoriser, la vente des deux biens immobiliers indivis.

Monsieur [W] [U] et Madame [V] [Y] sont tombés d’accord sur la fixation d’un prix de vente minimum hors frais d’agence de :

560.000 euros pour la vente de la maison d’habitation et du parking sis [Adresse 4] à [Localité 8],

262.000 euros pour la vente de l’appartement au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7].

Il leur sera donné acte de cet accord.

Si le marché de l’immobilier n’était pas favorable, les parties pourraient convenir de baisser le prix.

Afin de lever d’éventuelles suspicion, par application de l’article 444 du code de procédure civile, les débats seront rouverts à environ 6 mois, afin de s’assurer que cet engagement est respecté, et que chaque propriétaire indivis contribue à faire avancer la vente immobilière des biens indivis.

* Sur l’attribution de l’ancien domicile familial

Il sera donné acte aux parties de leur accord pour que ce soit Madame [V] [Y] qui soit autorisée à occuper et à jouir privativement et exclusivement de la maison d’habitation et du parking sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Cette jouissance privative sera à titre onéreux et à titre provisoire, dans l’attente de la vente immobilière et du partage de l’indivision.

* Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

* Sur les textes applicables

Ainsi, l’article 815-9 du code civil énonce que « (…) L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».

L’article 815-11 de ce même code dispose : « Tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.

A défaut d’autre titre, l’étendue des droits de chacun dans l’indivision résulte de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire.

En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive.

A concurrence des fonds disponibles, il peut semblablement ordonner une avance en capital sur les droits de l’indivisaire dans le partage à intervenir. ».

Enfin l’article 1380 du code de procédure civile prévoit que : « Les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond. ».

Monsieur [W] [U] verse aux débats une estimation réalisée par l’agence [9] qui évalue la valeur locative de la maison entre 1.600 et 1.700 euros par mois hors charges. Cela l’amène à considérer que l’indemnité d’occupation devrait être fixée à la somme de 800 euros (1.600 / 2).

De son côté, Madame [V] [Y] conteste ce calcul, en considérant que doit s’appliquer une décote, de sorte que dans l’exemple donné, le calcul aboutirait à une indemnité d’occupation de 560 euros (soit 1.600 / 2 x 0,70).

En l’absence d’accord, il revient à la présente juridiction de fixer le montant de l’indemnité d’occupation. Celle-ci est calculée en fonction de la valeur locative théorique hors charges du bien concerné. Cette valeur locative est déterminée en tenant compte des caractéristiques du bien, de son emplacement, ainsi que des prix de location pratiqués dans le secteur.

En l’absence d’autre estimation établie par un professionnel de l’immobilier, il convient de retenir que la valeur locative du bien immobilier doit être fixée à 1.650 euros, correspondant à la valeur médiane estimée par l’agence [9].

Cette valeur semble être en adéquation avec la valeur vénale du bien immobilier, que les parties ont évalué à minima à 560.000 euros.

Lors du calcul de l’indemnité d’occupation, un abattement de 20 % sur la valeur locative théorique hors charges est généralement appliqué pour tenir compte de la précarité de l’occupation du logement dans le temps. En effet, la Cour de cassation admet une réfaction de la valeur locative du bien, de l’ordre de 20 % à 25 % par rapport à un loyer normal (Civ. 1re, 4 mai 1994, n°91-21.822).

Il en résulte que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 660 euros selon le calcul suivant : 1.650 x 50 % x 0,80 = 660 euros

Cette somme sera exigible chaque mois à compter du 24 avril 2025, et au prorata pour le mois d’avril 2025, date de signataire du bail par Monsieur [W] [U] qui matérialise son départ du bien indivis et donc le début de la jouissance privative par Madame [V] [Y].

* Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les débats étant rouverts, les prétentions liées aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement mixte et en premier ressort :

CONSTATE que Monsieur [W] [U] et Madame [V] [Y] sont d’accord sur le principe de la vente et de la fixation d’un prix de vente minimum hors frais d’agence de :

560.000 euros pour la vente de la maison d’habitation et du parking sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

262.000 euros pour la vente de l’appartement au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7] ;

DIT que Monsieur [W] [U] et Madame [V] [Y] s’engagent à accomplir de concert et sans entrave, toutes les diligences nécessaires pour vendre ces deux biens indivis sans délai, y compris le cas échéant, de convenir ensemble de baisser le prix de vente selon l’évolution du marché immobilier ;

SURSOIT à statuer sur la demande formée par Madame [V] [Y] consistant à être autorisée à vendre seule ces biens indivis ;

ATTRIBUE à Madame [V] [Y] l’usage et la jouissance privative et exclusive de la maison d’habitation et du parking sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

DIT que cet usage et cette jouissance seront à titre onéreux ;

DIT que cet usage et cette jouissance commenceront à courir à compter du 24 avril 2025 et seront provisoire jusqu’à la vente de la maison et le partage de l’indivision ;

FIXE à la somme de 660 euros (SIX CENT SOIXANTE EUROS) par mois, l’indemnité d’occupation que Madame [V] [Y] versera à Monsieur [W] [U] à compter du 24 avril 2025, pour sa jouissance privative de la maison d’habitation indivise sise [Adresse 4] à [Localité 8] ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] à verser à Monsieur [W] [U] une somme de

660 euros (SIX CENT SOIXANTE EUROS) par mois à compter du 24 avril 2025 (au prorata en avril 2025), pour sa jouissance privative de la maison d’habitation indivise sise [Adresse 4] à [Localité 8] ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience des procédures accélérées au fond et des référés tenue par le président du tribunal judiciaire de Toulouse, du mardi 09 décembre 2025 à 10h00 (salle n°1) afin de :

faire le point sur l’avancée des ventes immobilières,vérifier qu’il n’y a pas de blocage, ni d’entrave dans la volonté de vendre dans l’intérêt de l’indivision,de statuer sur les prétentions réservées ;

DIT qu’il convient de sursoir à statuer sur les autres prétentions, y compris les dépens de l’instance et les frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit et vaut convocation à l’audience de réouverture des débats.

Ainsi jugé et mis à disposition le 13 mai 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,